Мы встречаемся с Валерием Мищенко, ныне председателем совета директоров компании Kaskad Family, ранее — первым заместителем министра экологии Московской области. Круг интересов Валерия очень широк, мы поговорим о его предпринимательском и чиновничьем опыте, о предпосылках развития текущих острых проблем с отходами в области и границах ответственности государства, о роли спорта и семьи в успехах бизнесмена, о девелопменте и созидании.
VDT – канал, где мы много и по делу будем говорить о рынке элитной недвижимости и строительстве частных домов. Владейте, Двигайте, Творите вместе с нами!
Обязательно подписывайтесь прямо сейчас на наш канал на YouTube! Канал о рынке элитной недвижимости и строительства.
На страницах блога мы будем публиковать текстовый вариант интервью. Но если у вас есть достаточно времени для просмотра оригинальной версии – рекомендуем смотреть!
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Дорогие друзья! Горячо приветствую.
Это не прямой эфир и в принципе можно поменять немножко регламент. Мы так и сделаем. Сегодня у нас будет не просто интервью. Мой очень хороший друг и давнишний знакомый. Мы вместе учились в МГИМО. Буквально каждое утро мы ездили на одном и том же поезде. Мы жили в Отрадном, и это была не конечная остановка, но туда в определенное время, в 7:35, насколько я помню, приходил пустой состав, и мы в это время встречались – он с одной стороны станции, я с другой. Мы садились и очень классно проводили время, общались. Сейчас мы тоже поддерживаем дружеские отношения, тем более что оба мы работаем в сфере недвижимости. Валера, горячо тебя приветствуем.
Во-первых, ты, по сути, организовал такую поездку, в которую я бы, наверное, никогда не собрался. На заднем плане вы видите ту самую гору Афон, с которой мы спустились вчера. Позавчера буквально с корабля мы вышли и вот так 2033 метров дошли до самой вершины.
Валера, я обычно задаю вопросы сначала по бизнесу, потом уже перехожу на общие вещи. Сейчас как раз наоборот хочу тебя спросить про следующее: ты сам сказал, и, наверное, это не секрет, можно говорить в эфире – ты сбросил 40 килограммов. Во-первых, скажи, пожалуйста, как ты довел себя до такого состояния, что нужно было сбросить 40 килограммов? Как тебе это удалось? И вообще, какие планы по здоровью, по физическому состоянию?
Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family
Привет. Здравствуйте! Я могу рассказать. Очень просто было довести себя до такого состояния, потому что была такая веха в жизни, когда я ушел из коммерции, поступил на государеву службу, работал в правительстве Московской области. Это у меня где-то полтора года продолжалось. Я могу сказать, что, побывав по ту сторону баррикад, я огульно теперь никогда не критикую чиновников, потому что прекрасно понимаю, в каком ритме они живут и что это за мир, что это за жизнь.
Она очень своеобразна, там свои правила, свои плюсы и минусы, но в любом случае это изнашивающая работа, которая не целиком и полностью зависит от тебя и от твоего желания.
Могу сказать честно, что за полтора года я точно понял, что предпринимательство это единственное, чем я хочу заниматься просто потому, что ты в состоянии, будучи предпринимателем, контролировать самостоятельно время и пространство, в котором ты существуешь, распределять нагрузку, и объективно говоря, гораздо выше эффективность того, что ты делаешь, меньше работы на корзину. Потому что зачастую, находясь в положении зависимого человека, ты вынужден готовить массу отчетов и бумаг, предпринимать действий, которые не всегда направлены на достижение результата.
Алексей Аверьянов
То есть, как предприниматель ты бы их просто не делал?
Валерий Мищенко
Как предприниматель я бы не тратил на это время и ресурсы. На мой взгляд, это неэффективно. Опять же это не секрет, я работал первым заместителем министра экологии Московской области. Меня пригласили в команду и мы, по сути, формировали ту систему обращений с отходами, которая будет зарождаться в субъекте Москве и Московской области в ближайшие полтора-два года. И конечно, это процесс инертный.
Скандалы, которые сейчас возникают вокруг мусора, в Балашихе, на полигоне «Ядрово» и многие другие точки, где возникает социальное напряжение – понятное дело, что все эти проблемы создавались не вчера и не позавчера и точно не губернатором Воробьевым. По тому же полигону «Кучино» проблема была еще 50 лет назад. То есть, можно себе представить масштабы бедствия, если у тебя 50 лет в одну точку свозится по 500 тысяч кубов в год минимум, а то в последние годы и по миллиону кубов в год везли на эту точку. Естественно, те методы, которые были, враждебны для природы, для экологии, для людей, в первую очередь.
Плюс был фактор чиновников из местной администрации, которые выдавали разрешения на строительство, что уже к нашей теме ближе. Для строительства жилья вблизи непосредственно самого полигона. Понятное дело, что люди с удовольствием покупали по заниженной стоимости, потом начинали жить и потом они уже начинали требовать, чтобы полигон от них отодвинули, и тут уже непонятно, кто виноват больше – то ли полигон надо двигать, то ли разрешение не надо было давать.
Но факт остается фактом – когда не проводится система дегазации, понятно, что внутри свалки температура достигает 70 градусов даже в лютые морозы и выделяется газ, который вреден и доставляет неприятности людям, проживающим вокруг. В этих условиях, когда идут выбросы газа, конечно, люди возмущены, обращаются к президенту, получают внимание средств массовой информации и возникает шумиха.
Но даже если позакрывать все полигоны, проблема эта не решится, надо куда-то все равно мусор девать. Несмотря на, что я ушел с должности, по-прежнему являюсь членом Общественной палаты, ратую за то, чтобы экология развивалась цивилизованно, и работаю с районными общественными палатами Московской области, и люди, конечно, инициативные группы занимают очень жесткую позицию: «Где угодно, только не у нас!». Мусорить хотят все, а что делать с этой проблемой непонятно.
Так вот, я к чему это все рассказываю? Я же помню, что ты меня спросил. Я к чему это все дело говорю? Что попав в эту ситуацию, когда старые полигоны, которые уже выработали свой ресурс, заканчиваются, а новые объекты еще даже не запланированы, это был адский труд, который требовал самоотдачи. Практически с 7 утра до 12 ночи 6 дней в неделю как минимум вся команда Министерства экологии вместе с руководством области работала над тем, чтобы принять территориальную схему обращения с отходами, утвердить точки, сформировать эти точки как отдельные земельные участки, присвоить им соответствующий статус, решить вопрос коммуникаций, защитить эти программы на федеральном уровне – те, которые касаются заводов по термическому обезвреживанию, — помочь инициатору, скажем так, в той части, в которой область должна была.
И в этой связи я могу сказать, что, будучи человеком достаточно мобильным и любящим спорт, я остался, по сути, обесточенным. Мне надо было находиться львиную долю времени на работе, и я заедал стресс. Другой реакции у меня не было, поэтому я очень оперативно за полтора года практически эти 40 килограммов набрал. Я предрасположен к тому, чтобы вес набирать и, собственно, как только я ушел с должности, понял, что все-таки предпринимательство — мой призыв, закончил определенный цикл работ, и я ушел, оставшись добрыми друзьями со всем руководством, кто меня приглашал.
Первое, что я сделал – это возобновил свой абонемент в спортзал, пошел к своему дорогому, любимому тренеру и мы начали приводить меня в форму. Собственно, за год 40 килограммов веса и…
На самом деле, Валер, комплимент тебе, потому что ты дошел до вершины буквально и был еще полон сил, наверное, еще половину пути как минимум преодолеть.
Да-да, конечно. Это труд, это в любом случае труд и планирование. Здесь чудес не бывает.
Что дальше? Какие планы по здоровью и спорту?
Мне очень нравятся циклические нагрузки, могу сказать. Я получаю удовольствие, например, от кардио на полтора-два часа. Кардиотренировки – это время, когда можно побыть самим собой, когда не достают ни телефонные звонки, ни какие-то дела. Это очень приятный вид нагрузки, поэтому я для себя ставлю задачу как минимум олимпийскую дистанцию в триатлоне, дальше посмотрим, не замахнуться ли на Вильгельма? Сделать половинку Ironman или цельный Ironman?
Я здесь исхожу, в первую очередь, из того, что это все должно быть для здоровья, потому что масса фанатов, которые ломают себе колени и другие конечности. Я этого делать не хочу. Итого: «олимпийка» – это план-минимум.
Второе. Опять же не секрет, ты знаешь про мое увлечение конным поло. Я возобновил игры, я не мучил животных, пока был в более высокой весовой категории, но как только на весах стало показывать меньше 100, я решил, что это вполне возможно.
Ну да, это штаны можно под разные размеры купить, лошадей под разные веса не купишь.
А у меня же еще подборка одежды была как в магазине – от 52 до 62 размера, практически можно было выбирать на любой размер.
Ну все, 62-е можно выкидывать?
Да можно до 52-го все выкинуть. Это слава богу. Ну, 54-й еще можно оставить, вдруг что. К чему я? План – однозначно конное поло и развивать тот клуб, который мы сделали еще с пятью единомышленниками в Химках. Мы его активно развиваем, играем и практически каждый уик-энд открытые игры. Можно прийти на трибуну, посмотреть, как у нас там все это дело происходит. У нас трибуны знаковые – на них Шахназаров снимал «Анну Каренину». И слава богу, оставил нам эти декорации, которые стали нашим домом.
Мы там устраиваем засаду, как говорят аргентинцы, жарим мясо на углях в выходные дни, все желающие welcome, приходите, посмотрите, как поло выглядит в России. Это, конечно, не пик совершенства, но нам, игроков в поло, если 20 человек на всю страну наберется, то уже будет хорошо. Поэтому, собственно, триатлон, поло и, конечно, хоккей, в который мы продолжаем играть с моими друзьями. Команда «Неудержимые», у нас турнир начинается 10 июня.
Алексей Аверьянов:
«Неудержимые» — так и называется?
Так и называется – «Неудержимые». Наш хоккейный клуб. Так что спорт – это жизнь, и самое важное – это хороший обмен энергией с людьми, с которыми у тебя есть масса общего.
Будем считать, что я тебе подачу сделал, как в теннисе.
Я понял. Ну, раз мы с личных вопросов начали, Леша, давай знаешь, что обсудим? Скажи, пожалуйста, очень много идет споров среди людей, особенно которым до 30-ти, которые только начинают карьеру. Мы сейчас седой волос так поправим, пробившиеся в наши уже 37-летние головы. В моем случае, извини.
Я к чему тебя спрашиваю? Многие спорят, помогает ли семья в том, чтобы достигать успеха в бизнесе. Вот люди, которым сейчас от 25 до 30, думают: «Осесть, завести семью, детей, жениться. А не остановит ли это меня в развитии дальше?» И есть люди, которые говорят: «Категорически этого делать нельзя. Потому что, если я осяду, у меня появятся дети, у меня будут ограничения, я не смогу пойти на тот уровень риска, который нужен предпринимателю, и подсяду на зарплатный проект, потому что мне надо будет иметь доход Х тысяч рублей на семью в месяц и все. Я стану просто мечтать о том, чтобы этим предпринимателем стать. Твоя точка зрения и твой личный опыт. Семья – это твой плюс или минус?
Я наблюдаю за молодыми предпринимателями в соцсетях, которые достаточно активно ведут какую-то деятельность, и которым на пять-десять лет меньше, чем нам с тобой. Я вижу, что они пашут-пашут-пашут, делают какие-то действия, постоянно в движении, куча всяких продвиженческих историй, десять сториз в день и так далее.
Я понимаю, что в моем случае, когда есть семья, я просто позволить себе такого не могу, но, тем не менее, смотря на них, я вижу, что они делают очень много лишних действий. Это первый момент.
Второй момент. Когда у тебя уже есть семья, это, конечно же, большая ответственность. И, наверное, меньшая склонность к риску.
Третий момент. Более долгосрочное планирование. Сейчас бизнес в России уже перешел из стадии «урвать здесь и сейчас». Это еще возможно, но такое заканчивается. И нужно действительно строить бизнес, который продержится как минимум 10-20 лет. Только такой бизнес может гарантированно содержать тебя и семью. В частности, мы с моим партнером именно такой бизнес и строим. Мы смотрим гораздо дальше, чем два-три года.
И семья – это, что называется, «ни шагу назад!». Это такой ограничитель, с одной стороны, и с другой стороны, это дикий мотиватор. Наверное, лучшей мотивацией, чем какие-то блага для своей семьи, наверное, не существует. И, конечно же, все равно приходится искать какой-то баланс, потому что сейчас все равно перекос в сторону работы, в сторону бизнеса.
Наверное, семье можно было бы уделять больше внимания, но собственно и есть задача, чтобы вывести бизнес на такой уровень, чтобы можно было и семье уделять внимание. Я надеюсь, что это произойдет буквально через два-три года, когда можно будет этот баланс перераспределить в пользу семьи.
Про семью поговорили, теперь ответочка. Как раз про бизнес и партнерство. Мы перешли из партнерства, где у нас было порядка пяти человек, к партнерству 50/50. Сейчас понимаем, оглядываясь назад, что это наиболее стабильная и правильная модель. У тебя партнеров больше. Во-первых, как ты их выбирал? Как вы все сошлись и как вы перераспределяете между собой обязанности и функционал?
Есть такая цитата у Рузвельта. Когда началась Великая депрессия, он сказал: «Мы были бедные, поэтому нам приходилось думать». Это из этой области. Мы с ребятами выходцы из вполне себе обычных рабоче-крестьянских семей, понятное дело, что с налетом элитарности советского периода. Но, тем не менее, все эти счетчики обнулились после начала 1990-х годов, поэтому практически не считается.
Естественно, мы из хороших семей, с хорошим образованием, но встретились как люди, которые трудятся по найму, в уже практически расцвете своей карьеры как менеджеров. У нас зародилась общая идея о том, что земли на рынке достаточно много, но очень мало рук и мало голов, которые понимают каким образом из этой земли делать конфету.
А на дворе как раз был 2008 год, начало 2008 года, когда все цвело и пахло, но мы честно уже тогда понимали, что этот период не будет продолжительным, рано или поздно землевладельцы будут понимать, что земля не является товаром до тех пор, пока на ней нет полного набора документов и точного понимания, что из нее делать дальше. Собственно, поэтому мы с ребятами сначала начинали с консалтинга, открыли нашу первую компанию в офисе Vesco Group. Мы тогда сняли у вас одну комнату и пользовались всеми благами цивилизации, включая переговорную комнату, которую использовали для особо важных гостей.
Тогда, десять лет назад, это имело вес. Насколько массивный стол у тебя, правильно ли флаг стоит с гербом Российской Федерации. Мы активно использовали тогда этот момент, производили впечатление на клиентов, набирали консалтинговые проекты.
Потом разразился кризис и у крупных землевладельцев закончился денежный поток, потому что оптовых сделок не стало. Тут мы появились с идеей продавать землю без подряда, для того, чтобы этот поток обеспечивать землевладельцами. Так заработали первый капитал с крупными клиентами, такими как Coalco и НДК.
Мы реализовывали несколько таких проектов, многие из них находятся в завершающей стадии. Земля без подряда – это достаточно сложный бизнес. Слава богу, нет обиженных и оскорбленных. Естественно, в любом случае мы исполняем все свои обязательства безо всяких проблем. Проблемы могут быть только временного характера, и это уже зависит от чиновников и массы других сопутствующих вопросов, которые возникают. Но не суть.
И мы этот бизнес тогда начинали вместе в том же составе, в котором и пребываем на сегодняшний день. Это большой труд партнерства, как и любые отношения. И естественно, в этом партнерстве за десять лет мы пережили массу всего – и довольств, и недовольств друг другом. Но самое важное здесь – это откровенный разговор друг с другом и желание найти компромисс, потому что как только один из партнеров начинает чересчур рьяно рвать одеяло на себя, пытаться что-то отжать, посчитать время, которое он тратит больше, чем другой партнер для решения каких-то задач. Сразу начинают возникать проблемы, которые лучше бы не возникали. Мы решили, что нам в таком составе работать комфортно, удобно.
Мы распределяем ответственность и достаточно эффективны в том, что делаем. Но в любом случае с развитием бизнеса роль акционера и роль управленца должна видоизменяться. Собственно, в этой парадигме мы сейчас находимся. Мы понимаем, что менеджеры – это одно, акционеры – это другое. Разный уровень принятия решений. И если акционер, условно говоря, надевает шелковую пижаму, это повод найти полноценного менеджера, который бы занимался тем функционалом, который ведет акционер. Это достаточно справедливо для любой компании.
Самое важное, чтобы это осознание было в голове у такого партнера. Ну или появляются другие жизненные интересы, другие приоритеты или другой бизнес, который также хочется развивать. Потому что, как ты правильно сказал, семья – это ответственность. А девелопмент в наше непростое время – это сфера, которой занимаются все кто угодно и не очень понятно, что будет происходить с этим сегментом в ближайшие два-три года. Как-то так.
Ты говоришь, разделять менеджмент и акционеров. Как это будет происходить?
Ну как? Есть достаточно простое упражнение – достаточно взять и сделать организационную структуру компании безотносительно того, кто в ней кто на сегодняшний день. То есть сделать, создать новый корабль и посадить в него ту команду, которая нужна для управления именно этим кораблем. Ты должен быть один капитан, а не три или четыре.
Акционер просто является владельцем этого корабля.
Абсолютно точно. И если корабль заработал, то акционер заработал. А если акционер хочет одновременно быть капитаном, юнгой или кем-то еще на палубе, то есть, штатное расписание и определенное количество денег, которых стоит та или иная позиция. Почему бы нет? Пожалуйста, welcome. Если у тебя есть желание потратить на это время, занимайся. А в противном случае — сиди на берегу и смотри, как корабль плывет, накапливает злато, и как владелец корабля богатеет. Собственно, такое простое упражнение.
Вот где мы находимся на сегодняшний день. А вот вопрос. Мы-то, понятное дело, сейчас очень сильно переживаем со всеми 214-ми законами, слушаниями в Госдуме. Мы пока здесь были, уже пошла информация, что с 1 июля 2019 года запретят долевое строительство, что такое «запретят» непонятно. То есть, это означает, по сути, финиш девелопмента в том виде, в котором он существует сегодня. Уже одно запретили, что вместо этого будет, пока что никто никому не сказал, потому что проектного финансирования как не было, так и нет.
Эскроу-счета, о которых тоже много говорят, не работают. Как заниматься сегментом эконом-жилья, ради которого все эти 214-е законы и формируются, пока что непонятно. Будем следить за новостями.
У вас другой подход – вы занимаетесь элитной недвижимостью. Что в тебя вселяет уверенность в то, что через несколько лет с учетом всего, что происходит у нас в стране, будет спрос на элитную недвижимость свыше 50 миллионов рублей? Где эти люди и где они будут брать такие деньги?
Во-первых, можно даже провести аналогию с первичным рынком по элитным квартирам. Сейчас в продаже около 60 элитных новостроек. На них жуткий спрос. Люди повышают качество своего жилья, то есть они выставляют на продажу свои вторичные квартиры и покупают квартиры в элитных новостройках. У них лучше локации, у них более продуманные планировки, функционал, инфраструктура и так далее. Они уже не являются морально устаревшими объектами. На рынок выходят морально устаревшие объекты в виде вторички. Соответственно, спрос на элитные новостройки существует.
Если взять загород, там элитный девелопмент практически полностью остановился. Может быть, есть несколько застройщиков, которые продолжают что-то строить, дальше на рынок выходят микродевелоперы. Микро — сложно сказать, микро, потому что мало проектов. Ну, то есть, ведут точечную застройку, продают объекты в бюджетах от двух до четырех-пяти миллионов долларов. Это небольшие команды, в том числе и Vesco Group, то есть, мы, которые осуществляют девелопмент четырех таких объектов.
Выбирается земельный участок в уже готовом поселке, где ты не несешь риски по коммуникациям, по документам, ни по чему не несешь. По тому, застроятся ли твои соседи или нет. Ты строишь там новый, абсолютно современный объект с современной архитектурой. Мы, например, сейчас строим дома с эксплуатируемой кровлей, такие кубические.
В условиях России это вообще работает?
Абсолютно работает. Эксплуатируемая кровля настолько проста. Говорят, например, что снегом ее забросает и что с ней делать? Снег является, наоборот, дополнительным утеплителем зимой, просто не надо ей пользоваться. Снег растает, летом вышел — и отлично там себя чувствуешь. Самое главное – на кровле самое интимное место, потому что тебя никто не видит, а ты всех видишь.
Делать абсолютно правильную, точную, хорошую красивую дизайнерскую отделку, причем, мы называем эту отделку «под тапочки», полностью «под ключ», где можно зайти реально в тапочках, взять зубную щетку и начать жить. Не надо больше ничем заниматься. И действительно, на такие объекты спрос будет.
Что говорить про массовый сегмент, что сейчас начнут застраивать поселки? Нет. Мы считали очень много финансовых моделей, и сейчас просто начать строить элитный поселок от 20 домов просто нерентабельно, абсолютно.
Пока ты вложишься в землю, в коммуникации, в стройку, стоимость денег во времени несоизмерима с той прибылью, что ты получишь.
Ну да, особенно если учесть, что нас банки особо не любят. Лет шесть последних железно не любят, да даже больше. Я думаю, все десять лет не любят, начиная с кризиса, который был в недвижимости. Поэтому реальная ставка меньше 16% вряд ли появляется.
Да, это точно. Поэтому то, что ты говоришь, что будет, это будет точечная застройка. То есть это будет вершина пирамиды по факту. Профессиональные микродевелоперы, которые будут строить суперликвидные дома, которые реально будут быстро продаваться, потому что все равно в таком количестве, а их небольшое количество, микродевелоперов сейчас может быть десяток, и они строят в среднем по три дома в год, например. При том, что сейчас экспозиция домов дороже 50 миллионов рублей – примерно где-то четыре-пять тысяч домовладений на всем рынке Подмосковья.
То есть, у нас возникает такой формат – development daily. Как «Азбука вкуса» была в начале такая размашистая, сейчас «Азбука вкуса daily» – маленький магазинчик. Понятно, там нет 18 выборов молока, там два-три самых популярных обязательно будет. Ну да, логично. Я думаю, что с девелопментом такая же история должна произойти, скорее всего. То есть мы обречены на уход в формат индивидуальных домов в какой-то степени, тех, кто хочет остаться при делах и в теме.
И это, кстати, и в эконом-классе эта тема будет развиваться. Тоже пока не совсем понятно, как, потому что тоже много ограничений. Но хотя бы пока еще есть какие-то плюс-минус обходные пути, которые, наверно, тоже закроют.
Я даже не сомневаюсь, что закроют. Вопрос в другом – что открываться-то будет? Кто будет народ-то расселять? Потому что у нас же действительно статистика ужасающая: у нас 1,3 трлн квадратных метров в общей сложности и каждый год выбывает примерно 70 миллионов квадратов. То есть когда у нас президент задачу ставит строить по 100 миллионов квадратов в год, по сути, это означает, что 70% из этого новостроя должно идти тупо на то, чтобы возмещать то, что выбывает из того, что уже есть. И только 30 миллионов прибавка!
Мы такими темпами не в состоянии будем жилищный фонд обновить и, по сути, остается единственный центр притяжения – Москва, потому что за пределами Москвы и Московской области мы, если честно, девелопмент просто не видим. Я вообще не понимаю, как существует девелопмент в регионах. Вот у вас консалтинг ведь большую достаточно долю занимает? Я имею в виду, может быть не в бизнесе, но с точки зрения охвата аудитории. Многие обращаются со всей страны.
Обращаются, да. Но на самом деле в последнее время не так много. Мы видим, что те проекты, которые мы консультируем, просто не запускаются. То есть выходят на нас люди, которые действительно без опыта. Мы им все раскладываем по полочкам. Они понимают, что нет, вкладываться в это не будут. В большинстве случаем наш консалтинг говорит о том, что запускать такой проект не нужно. В принципе это хорошо, потому что люди не потратили деньги, это уже результат. Кстати, результат консалтинг может быть даже более полезный.
Абсолютно точно. Ну, то есть, мы с тобой ответственно, как представители двух разных, полярных сегментов рынка, можем сказать, что ни в элитке, ни в эконом-классе сахаром и пудрой не намазано и, наверняка, не очень понятно, как это будет развиваться, но мы надеемся на лучшее.
Да, все верно. Слушай, здесь в последнее время ходят такие веяния и идет сравнение, например, Филипп Третьяков написал пост: «Вам не кажется, что ситуация очень похожа на ситуацию, описанную в книге-утопии «Атлант расправил плечи»?» Ты видишь какие-то признаки того, что это действительно так и какие они? Куда все движется?
Я очень люблю эту книгу, естественно. Мне нравится Айн Рэнд, очень нравится история этой писательницы, уроженки Санкт-Петербурга, в девичестве Розенбаум, которая имела блестящую карьеру в качестве психолога. И, в принципе, если посмотреть на ее книгу и то, как она написана – «Источник» или «Атлант расправил плечи» – там много есть как раз из области психологии и разного рода течений, объясняющих, каким образом идет энергообмен между человеком, который запускает мыслительный процесс, и каким образом в реальной жизни эта энергия нему возвращается.
И, конечно, нельзя не заметить, что в «Атлант расправил плечи» отражается зачастую реальность, которая есть сегодня в стране. Что мне больше всего не нравится, так это то, что если еще десять лет назад из страны, в основном, уезжали люди, которые что-то украли, то сейчас о том, чтобы перестать заниматься бизнесом в России, думают люди, которые созидают и создают.
Вот это самое печальное, потому что тот, кто украл, не важно, каким способом, мы сейчас не развешиваем ярлыков, необязательно чиновник, и предприниматель, нечистый на руку, который собрал денег с людей и куда-то уехал и разыскивается Интерполом. Не суть важно. Главное, что человек не сделал больше хорошего, чем плохого, в таком черном балансе находился изначально. Если десять лет назад, по моим наблюдениям, это было так. Эти люди собрались и уехали, и страна от этого ничего не потеряла, кроме прямых убытков в виде недоплаченных налогов или каких-то других ущербов.
Сегодня – это люди, которые что-то созидают, создатели рабочих мест, это люди, у которых есть идеи, это люди, которые делают новые продукты. И сейчас крайне обидно смотреть, как выбираются другие юрисдикции, в которых людям работать комфортнее.
У меня есть IT-бизнес вместе с моим партнером и другом. Хорошая классная идея. Мы работаем, общаемся с такими же предпринимателями, как и мы, в области IT и стартапов. Вот яркий пример – после решения о блокировке Telegram две команды собрались и уехали. Одни ребята поехали в Калифорнию, другие уехали в Финляндию, просто сказали, что они не будут работать в стране, где невозможно предсказать, каким образом будет вести себя регулятор и на какой основе и почему он решает принимать те или иные шаги.
Я уверен, что в каждодневной работе в других отраслях таких регуляторов и неочевидных решений наберется тоже достаточно много, поэтому очень обидно, когда выбираются другие юрисдикции и созидающие люди решают уйти и созидать в другом месте. Вот это очень обидно. Поэтому да, есть такая тенденция.
Я из наших с тобой однокурсников могу смело назвать пяток людей, которые выбрали другую страну и свои мозги продают там. А это очень плохо. По сути, это люди, в которых и государство очень много всего вложило. Жалко, что они свою самореализацию находят в другой точке планеты, а не в России. Как-то так.
Тем не мене, у нас есть масса хорошего. Москва преобразилась, как бы ни комшарили Сергея Семеновича. Все-таки гулять вечером по городу очень приятно, есть масса хороших культурных событий. Я глубоко убежден, что такого уровня культуры, что есть в Москве, нет нигде. Это просто нигде невозможно найти. Люди, которые дышат и живут театром, балетом, оперой, они обречены прилетать в страну просто потому, что это неповторимо то, что происходит у нас в стране. Поэтому такой фактор, сильно останавливающий отток мозгов.
Мне нравится, когда ты говоришь о чем-то таком негативном, потом раз и такой позитив.
Ну, это как новости на Первом канале. Сначала рассказывают про ужасы войны, а потом про родившегося кенгуру в зоопарке Сиднея. Нормально, так на этой позитивной волне заканчивается выпуск новостей. Ты-то как сам оцениваешь? Что ты видишь среди предпринимателей, какие движения? Видишь ли новых девелоперов, консалтеров, которые на нашем с тобой рынке появляются?
Практически единицы. И то, все это из каких-то старых команд. Среди новичков, которые заходят на рынок, есть какие-то яркие вспышки, но с высоты нашего 15-летнего опыта работы мы понимаем, что эти вспышки реально могут очень быстро догореть, а людей продуманных, глубоко мыслящих немного и все они те, что и были раньше, все друг друга знают. В принципе это неплохо, ведет к консолидации, тех же бизнес-агентств по элитной недвижимости.
У нас есть список – под 70 агентств. Кто-то от кого-то отпочковывался, называл компании имени себя, каким-то эфемерным именем, по факту работали даже без офиса, просто с каким-то сайтом. Мы сейчас видим, что начинается слишком большая конкуренция среди агентств, и все это начинает консолидироваться. Выигрывать будут действительно большие, массовые.
И у нас даже прошла большая консолидация по городскому отделу. Мы договорились с одной не очень большой компанией, но которая очень планомерно работала в этом направлении – «ARK Realty», Андрей Кальницкий. Мы вместе поняли, что наши совместные усилия дадут больше плодов и нам, и ему, если это будет все в рамках одной структуры происходить. И вот мы буквально недавно объединили наши усилия.
Здорово!
Что касается того, что еще я наблюдаю. Действительно, я не понимаю вообще, как рынок девелопмента будет дальше существовать. И вообще, такое ощущение, что у нас государство останется единственным вообще строителем, девелопером, наверное, все к этому и ведется. Собственно, мы с этого и начали.
Ты говорил, что ты много действий как чиновник совершал, которые не нужны были и, наверное, предприниматель более эффективен. А сейчас все придет к тому, что у нас большая часть квадратных метров будут строить тем или иным образом через государственное управление.
Скорей всего, все идет к тому, чтобы сформировалась какая-нибудь госкорпорация, потому что с учетом того, что запрещают привлечение денег дольщиков, а это триллионы рублей под подушкой граждан, которые очень сильно рассчитывали поучаствовать в росте квадратного метра. Поэтому вместо того, чтобы защитить эти деньги, по сути, граждан убеждают нести эти деньги в банк, в регулятор, который будет сам решать в силу своего понимания, кому давать-не давать эти деньги, скорее всего, давать и субсидировать ставку по ипотеке только тем, кто приближен к этим государственным или около государственным структурам. Так что, наверное, на базе АИЖК, Минстроя и «Сбербанка» должен появиться какой-то Квазимодо, который будет заниматься застройкой территории.
Во главе этого всего не будет стоять никто, по факту.
То есть, будут отвечать все, значит, никто. Когда у тебя есть собственник земельного участка, который точно хочет выжать из него максимум, когда у тебя есть рыночные механизмы спроса и предложения, все понятно. А даже если явится этот игрок и оставит нишу рыночным игрокам, а у игрока нерыночного будут нерыночные ставки по ипотеке и нерыночные источники фондирования, то все рыночники погибнут.
Как сейчас происходит, например, с ценами на бензин и заправками. Если обращал внимание, у «Роснефти» цены ниже, чем у конкурентов, просто потому что они имеют возможность потерпеть убытки. И все мелкие заправочники сейчас вынуждены свои бизнесы сворачивать, продавать их крупным сетям, потому что они не в состоянии выдержать конкуренцию. С девелопментом будет все хуже. Нам продавать нечего.
Хорошая аналогия.
Поэтому здесь будет один в один. Если госкорпорация имеет возможность фиксировать убытки, они эфемерные и на бумаге, то для предпринимателя это очень конкретная дыра в кармане, которая приводит просто к банкротству, если этот период носит затяжной характер. А здесь немножко другие механизмы будут вступать с учетом того, что все события приобретают со времен Щедрина несколько извращенный характер, как обычно в стране.
Наверно, здесь тоже не все будет идеально и гладко, поэтому я не верю в государственную машину по строительству жилья и не понимаю, каким образом рыночные игроки могут здесь появится и возникнуть. А механизмы как защитить людей, конечно, должны быть.
Я общался буквально три недели назад в Испании с одним испанским девелопером, который уже 25 лет на рынке. Когда у них пошла проблема обманутых дольщиков, все зарегулировали через банк, то есть действительно эскроу-счета, но в отличие от того закона, который лежит сегодня в Госдуме, раскрытие эскроу происходило поэтапно, потому что, а как иначе? Ты три раза по 30 секунд можешь быть под водой, а один раз полторы минуты уже тяжело. То есть большая разница есть – три раза всплыть и продохнуть или под водой надолго задержаться. Так и захлебнуться можно. Вот здесь дьявол в деталях и настройках. А у нас все хотят принять очень быстро. Экспертиза, которая привлекается к закону, опять же около государственная.
И все исходят из мифического дольщика, которого спасают. А на практике будет или не будет работать организм, который сшивается, не очень понятно. Посмотрим, как это будет.
Слушай, у меня такой вопрос – тебе не надоела недвижимость-то эта? Может чем-то другим заняться?
Ты знаешь, я очень люблю этот сегмент. Мне очень нравится вот это чувство, когда ты голое поле берешь, делаешь на нем что-то, а там люди начинают жить, семьи плодиться, что-то происходит.
Понятное дело, находятся те, кто недоволен всегда, но эта история с креатурой того, чего не было раньше, и короткий достаточно цикл для такого масштабного проекта. То есть это не микробиология, где 25 лет ты можешь делать то, что не факт, что еще получится. Здесь ты в трехгодичном цикле создаешь то, чем люди будут пользоваться как минимум три поколения. То есть ты несешь ответственность за три поколения людей. Это очень круто! И вот это чувство удовлетворения от того, что ты сделал что-то красивое и то, что до тебя еще не было – это кайф, который ни с чем не соизмерим.
Конечно, можно заниматься обычной торговлей. Конечно, можно заниматься фаст-фудом или какими-то другими вещами, деньги для предпринимателя – это как медали, всего лишь показывают твою эффективность. Но для души недвижимостью заниматься мне лично приятно и хочется.
Вопрос географии – где это надо делать с учетом всех условий, которые создаются. Сейчас пока что не очень понятно, как большие концепции, которые мы привыкли делать, например, в «Каскаде», продолжать реализовывать после 2019 года. То, что мы сделали до сегодняшнего дня, конечно, мы достроим и достроим по старым законам. У нас степень готовности проектов достаточно высокая.
Но все новые проекты мы, конечно, притормозим, делать ничего не будем. До тех пор, пока государство само не определится, нужны мы ему или нет, мы не запустим ничего нового и позволим государству заняться трудоустройством тех людей, которые окажутся лишними.
Все-таки куда-то в другое направление будешь смотреть? Или, может быть, смотришь уже?
Конечно, деньги в любом случае где-то работают, но, повторюсь, душа находится здесь, и я хочу заниматься девелопментом, а остальные вещи они, скорее, такого экспериментально-творческого характера. Но и IT-бизнес мне нравится. Мне очень нравится сегмент, мне нравится созидать, «цифра», цифровая экономика, интернет-вещей, блокчейн, криптовалюты. Об этом можно разговаривать часами, это очень интересная тема.
Нет, я зарекался в нашей передаче про криптовалюты не разговаривать.
Ну, мы можем поговорить о том, как купить недвижимость за крипту. Ладно, если нет, то нет. Но все, что касается цифровой экономики, это нереально интересно, за этим будущее. Я могу сказать только один факт, о котором мало кто знает, наверное – что за крипту можно уже спокойно заниматься шопингом в Стокгольме или поехать отдохнуть в гостиницы в Токио. Крипта – это реальное средство платежа, поэтому будущее уже наступило вместе со всеми Uber Air и остальными вещами, которые вот-вот ворвутся в нашу жизнь и тотально изменят всю парадигму не только рынка недвижимости, но и рынка в целом.
Слушай, опять на позитивной ноте. Я предлагаю на ней и закончить. Валера, спасибо тебе большое! Ребята, владейте, двигайте, творите. Всего хорошего. Пока-пока.
ХОТИТЕ СМОТРЕТЬ ВСЕ ВЫПУСКИ ПЕРВОГО СЕЗОНА? ЛЕГКО!
А что вы имеет ввиду консолидация? Я так понимаю в вашей интерпретации это та же самая консолидация, но без принятия актов и правил на законодательном уровне?
Речь о слияниях небольших игроков с крупными. И это именно про бизнес агентств элитной недвижимости. Последние несколько лет прошли под флагом отпочкования — появилось множество небольших компаний. Сейчас скорее всего пойдёт обратная тенденция. Но это всего лишь мой прогноз и мои ощущения.
Согласен с Валерием! Огромный опыт в девелопменте в наше непростое время эффективнее всего транспонировать именно в цифровые темы — в том числе в блокчейн!!!
Валера, Алексей! Спасибо! Прослушал вашу беседу очень внимательно. Время действительно не простое, и вопросов больше, чем ответов. Желаю вам успеха в достижении ваших целей! Знаю вас давно и горжусь знакомством!
Спасибо , Алексей , за видеопередачу. Мне было интересно узнать каким делом вы занимаетесь с Валерием. Особенно ваше видение работы в будущем и не выжидаете лучших времён. Как сказал Валерий: «Можно найти место, где деньги будут работать». Удачи всем кто смотрел передачу.
Посмотрел, спасибо, за откровенный разговор. Здорово, что помните про поезд от м Отрадное — это важно не отрываться от корней. Могу подтвердить слова Валерия нашей статистикой: у нас пошли заказы от совершенно новых клиентов из совершенно новых отраслей IoT(интернет вещей), умный дом, блокчейн, майнинг(причём не от спекулянтов криптовалютами, а от производителей майнингового оборудования — которые создали собственные ИТ-разработки в этой отрасли) и других новых разновидностей ИТ…. их(заказов) пока ещё меньше, чем от традиционных(старых отраслей) недвижимость, автомобили и т. д., но рост цифровой экономики и динамика ощущается и впечатляет…. Касательно государства — российский рынок госзакупок в 2017 году достиг объема в 36,5 триллиона рублей участвовать в этом или нет — личное дело каждого предпринимателя и государство(как бы его кто-нибудь порой весьма справедливо) не критиковал — основной заказчик не только на строительство и другие заказы(старых отраслей) но и на самые высокие ИТ-технологии. Бытует мнение, что государственные организации — это, что-то ужасное . Но мы выполняя заказы для многих наших государственных клиентов, например: МГУ им Ломоносова, Московской консерватории им П. И. Чайковского видим, что они приносят огромную пользу для граждан и России, в целом, и даже более глобально — вносят свой вклад в мировую науку и культуру. И это вдохновляет!
Мотивация по спорту отличная, результаты налицо?
Да, у Валеры был самый большой рюкзак и он не отставал))
Отличное интервью, спасибо! Очень интересно!
Очень актуальное крутое интервью в правильном месте!
Комментарии закрыты
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]