Проблема оптимизации налогообложения всегда остро стояла перед девелоперами. Земли под проекты приобретались либо за копейки и потом капитализировались за счет неофициальных затрат, либо изначально приобретались за наличные при весьма скромной сумме в договорах купли-продажи. Именно по этим причинам при реализации проектов образовывается достаточно большая официальная налогооблагаемая база по прибыли. И если в комплексных проектах ее можно размыть за счет искусственного наращивания затратной части (рынок подобного рода услуг весьма развит) или за счет схемы с договорами соинвестирования (коттеджное строительство не подпадает под действие 214 ФЗ), то перед девелоперами, реализующими земельные участки без подряда всегда встает вопрос, как спрятать прибыль? Мы сейчас затронем только те случаи, когда участки достались девелоперам по низкой официальной стоимости, а продаются по рыночной. Истории с покупкой девелоперами участков на ООО на пике рынка по цене, выше текущей их рыночной стоимости к теме данных изысканий не относятся.
До сих пор некоторые землевладельцы реализуют земельные участки с занижением официальной стоимости. Риски покупателя чаще всего снимаются сделками через банковскую ячейку (реже аккредитив), условием доступа к которой является зарегистрированный договор купли-продажи. Минусы данной схемы очевидны:
Очень популярной и легальной формой оптимизации налогообложения является реализация земельных участков через индивидуальных предпринимателей в основном по схеме 6% от выручки. Один или несколько ИПэшников покупают земельный участок под проект или чаще размежеванные земельные участки по любой стоимости у собственника и далее занимаются реализацией по полной стоимости. Если разница между стоимостью покупки и реализации составляет не более 40%, то есть смысл рассмотреть вариант схемы УСН 15% от прибыли, но на практике такое редко встречается.
Минусы данной схемой следующие:
Следует отметить, что схема работы с ООО на УСН вместо ИП в данном случае не подходит по двум причинам — в ООО возникнет налог на дивиденды — 9%, а иначе «вывести» деньги не получится (вариант выдачи заведомо невозвратных займов учредителей — весьма сомнителен). И дополнительная проблема — это госпошлина за регистрацию договора купли-продажи — 15 т.р. для юридического лица, что может оказаться серьезной дополнительной затратой для проектов эконом-класса, и переложить ее на покупателей будет крайне проблематично.
Крупные землевладельцы прибегают к инструменту ЗПИФН. На крупных объемах такая схема оправдана. Для одного-двух проектов издержки на организацию такой схемы могут оказаться нецелесообразными. Также на эффективность данной схемы влияет срок экспозиции объекта на рынке. Если это 3 года, то затраты на управляющую компанию, постоянные оценки и аудит будут на приемлемом уровне. И все равно когда-то встанет вопрос вывода наличных денег из ЗПИФН. Вряд ли можно будет обойтись без хорошей оффшорной инфраструктуры.
Минусы схемы:
Из плюсов:
А вот собственно и то, ради чего и затевалась эта статья. Согласно налоговому кодексу РФ к доходам, освобождаемым от налогообложения, относятся доходы, получаемые физлицами-резидентами РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в этом имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.
Понятно, что данное правило призвано повысить официальную стоимость объектов недвижимого имущества и приравнять их к рыночной стоимости. А по сути — это своего рода мораторий на продажу недвижимости, приобретенной по неполной стоимости.
Тот факт, что размеры земельных участков не прописаны в законодательстве, дает возможность применения легальных схем ухода от налогообложения в сфере девелопмента. Но все не так просто. Во первых, 3 года — это отнюдь не маленький срок. Во-вторых, процесс девелопмента подразумевает, как минимум 2 раза смену свидетельств — 1) смена категории или вида разрешенного использования, 2) межевание крупного участка на мелкие. Соответственно, есть 3 момента, когда после 3 лет ожидания физик может выйти из земли по полной стоимости, не заплатив ни копейки налогов. Целесообразно рассмотреть 2 варианта:
В чем подвох? Да все очень просто: в изначальную стоимость земли по сделке купли-продажи между ООО и физиком была заложена вся предполагаемая прибыль по проекту, с которой физик не заплатил ни копейки, так как на тот момент уже был собственником земли более 3 лет. И тут возникает вопрос, а может быть учредители ООО все-таки были аффилированы с физиком, что позволили себе купить у него землю за такие деньги и еле-еле вышли в ноль по проекту. Но об этом история умалчивает, хотя ответ очевиден.
Если вы еще не поняли, что я гуру в разработке финансово-юридических схем для загородных девелоперских проектов, то не нужно обращаться со своими нестандартными запросами на этот почтовый ящик — ozagrode.ru@gmail.com. А если серьезно, то у нас команда высокопрофессиональных и опытных юристов и действительно глубокое понимание специфики рынка. Будем рады вам помочь!
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]