За 2 года с момента придания ближним землям Калужской и Киевской трасс статуса Новой Москвы спрос увеличился на 40% и достиг в 2013 году доли в 42,4% от общего объема сделок первичного рынка. Бессменные лидеры прошлых лет – Новорижская и Симферопольская трассы – наоборот, стремительно сдают позиции, объем продаж снизился до 15% и 23% соответственно.
Новый импульс развитию Киевского и Калужского направлений в июле 2011 года дало заявление о планах присоединения прилегающих к трассам территорий к границам города Москва.
И если многие десятилетия масштабная застройка жилой недвижимости была характерна для близких к МКАДу районов (Южное и Северное Бутово, район Профсоюзной улицы, Солнцевский район и Переделкино), то расширение границ Большой Москвы до Калужской области дало толчок малоэтажному и инфраструктурному строительству в более удаленных районах. Ежегодный рост плотности застройки расположенных в городе спальных районов толкает жителей на поиск недвижимости загородом, как многоэтажной (строительный бум в мкр. Град Московский), так и индивидуальной.
Планы по развитию транспортной и социальной инфраструктуры Новой Москвы открыли масштабные перспективы для Калужского шоссе, чего нельзя сказать о Киевской трассе: транспортный коллапс при въезде в город в виде сужения с 5 полос до 2 и негативное соседство в виде аэропорта Внуково не перебили даже новый высокий статус расположенной здесь недвижимости. Шум самолетов, экологическое загрязнение, регулярные перекрытия трассы для проезда в правительственный аэропорт – очевидные минусы проживания на Киевской трассе. Законодательно жилищное строительство в зоне аэропортов запрещено, каждый проект должен проходить согласование в части расположения относительно воздушных коридоров и степени их влияния на экологичность и комфорт проживания будущих собственников жилья. Но редкий девелопер соблюдает требования согласования: многие крупные поселки, даже премиум-сегмента, находятся в шумовой зоне аэропорта, где строительство не разрешено.
Транспортные проблемы не обошли и Калужскую трассу. По данным сервисов Яндекс.Карты и Яндекс.Пробки, для автомобилистов, выезжающих из города Троицк, утренние часы с 07.00-09.00 — самое неудачное время для поездки в Москву (среднее время в пути 53 минуты против 20 в другие часы). После реконструкции главная магистраль Новой Москвы станет пятиполосной, а участок от МКАД до ТТК — бессветофорным.
Реконструкция Калужского шоссе намечена на 2014-2016 гг., Киевского – значительно позже 2018-2020 гг. Ожидание улучшения транспортной ситуации уже в среднесрочной перспективе и последовательное развитие инфраструктуры позволяет покупателям жилой недвижимости рассматривать Новую Москву в качестве альтернативы сегодняшнему лидеру – Новорижской трассе.
«Раньше основной поток наших клиентов приходился на Новорижское шоссе, именно с западным направлением компания многие годы связывала риэлторский бизнес в поселках бизнес-класса, — поясняет Евгения Панова, Руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. Но последние год-полтора мы наблюдаем переориентацию клиентов в пользу Калужского и Киевского шоссе. Уже сейчас на Калужском направлении сосредоточены 40% клиентских запросов. Люди, которые обращаются в Vesco Realty, обычно рассматривают две альтернативы – Новую Ригу и Калужское шоссе или же Калужскую и Киевскую трассы.»
Впервые у широкого слоя покупателей появилась реальная финансовая возможность приобрести отдельно стоящий жилой дом с участком фактически в самой столице. В прежних границах Москвы это было сделать практически невозможно, элитные коттеджи в немногочисленных малоэтажных кварталах (среди которых Серебряный Бор, Поселок художников на Соколе) доступны немногим. Плата за эксклюзивное проживание в столице – 5 млн. долл. и выше, включая плохую экологию, грязь и шум города.
Спрос на недвижимость в Новой Москве предъявляют почти все категории покупателей. В первую очередь – это жители столицы, которые в поисках таунхауса, коттеджа или участка для строительства дома предпочтение отдают сохранению московской прописки. Теперь им гораздо легче расстаться с квартирой в Москве и купить дом загородом, тогда как раньше вопрос сохранения статуса москвича с причитающимися льготами решался за счет прописки у детей, родителей и т.д. Преимуществами московской прописки считается бесплатное медицинское обслуживание и проезд, повышенные пенсии и сниженные тарифы на услуги государства для льготной категории граждан. Но в действительности – это психологическая привязанность и стремление к сохранению позиций, а не возможность монетизировать реальные бонусы.
«Вот реальный пример: весной одна наша клиентка преклонного возраста разменяла квартиру стоимостью $750.000 в центре столицы на два таунхауса в Новой Москве для себя и дочки». Главным фактором географического выбора была возможность сохранить столичную надбавку к пенсии в размере 4000 рублей, которая начисляется для соответствия пенсии величине прожиточного минимума в столице, который выше, чем в области и других городах. Такая возможность сохраняется для москвичей, но с 2013 года московской надбавки к пенсии будут лишены жители Новой Москвы, не являющиеся москвичами до этого или пребывавшие в этом статусе менее 10 лет. Эти нововведения предназначены для того, чтобы снизить нагрузку на столичный бюджет после присоединения дополнительных территорий.
Для клиентов элитного и премиального сегментов московская прописка не имеет такого большого значения, как расположение в живописном природном месте и развитая инфраструктура. Планируемый перевод в Новую Москву федеральных министерств и ведомств предположительно повлечет за собой переезд и самих чиновников, что гарантирует активное развитие рынка элитной недвижимости. Показательно, что уже сейчас некоторые чиновники покупают недвижимость на Калужском направлении. Повышенным спросом пользуются поселки премиум-сегмента, такие как поселки GentlePark, Идиллия, Империал, Графские пруды. Вслед за госслужащими вероятно последуют представители крупного бизнеса, что повлечет за собой активное строительство современных офисных зданий и бизнес-центров.
Помимо москвичей, не готовых расстаться с пропиской, спрос на Калужское направление формируют представители других городов, которые хотят получить эту самую московскую прописку, но дешевле. Такое наблюдается у покупателей недорогих квартир с бюджетом сделок 5-7 млн. руб. Вкупе с пропиской, живописной местностью и улучшенной транспортной доступностью привлекательно выглядят предложения домов, стоимость которых ниже, чем на Новой Риге.
«Вы можете купить стандартную квартиру площадью 80-85 кв.м. в многоэтажном панельном доме в старых границах Москвы на Профсоюзной улице или в Бутово, а можете за те же деньги купить таунхаус от Сабидом или Кронбург в 12 км.от МКАД по Калужскому шоссе» — этот выбор Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty, всегда привод в пример своим покупателям. Сегмент таунхаусов активно развивается, все больше девелоперов включают в свои поселки сблокированную застройку. После квартир в малоэтажных домах таунхаусы лидируют и в объеме спроса. «Наиболее ходовой бюджет 5-7 млн. и 10-15 млн. руб. Это отличный вариант для эконом- и комфорт-класса, когда вместо типовой квартиры в загрязненным городе имеет смысл купить за те же деньги в 2 раза больший по площади таунхаус, но в экологичном месте со всеми преимуществами собственного участка,» — рассуждает Евгения Панова.
Дачный сегмент представлен многочисленными земельными участками без подряда. Жителям Юго-Западного округа специалисты Vesco Realty рекомендовали бы ориентироваться на удаленность свыше 30 км от МКАД, поскольку заторы характерны для ближней зоны и потребуют терпения от всех без исключения автомобилистов, а экология и ценовая политика более привлекательны на удалении от столицы.
Кроме того, домовладения Калужского шоссе сегодня – лучший вариант для инвестиций. В отличие от ценовой стагнации на рынке недвижимости Новой Риги, жилые объекты в Новой Москве сегодня несколько дешевле, но динамика роста цен и потенциал среднесрочного инвестиционного проекта частных инвестиций – гораздо выше. Сейчас на Калужской трассе за $700.000 можном купить хороший дом под отделку на большом участке. Представляется, что через 15 лет этот дом окажется в центре Москвы и станет частью застроенного и инфраструктурно развитого района. Насколько вырастет в цене этот объект через некоторое время? Уровня цены Сокола или Серебряного бора он вряд ли достигнет, но для долгосрочных инвестиций, т.е. приобретения для себя с целью продажи через 5-10 лет, Новая Москва — это отличный вариант.
«У Vesco Realty сейчас есть эксклюзивное предложение в поселке «Европейская деревня» в 22 км от МКАД по Калужскому шоссе, где стоимость нового дома с эксклюзивной отделкой, полностью готового к проживанию, площадью 300 кв. м. На участке 16 соток, составляет 25 млн. руб. ($750.000-$800.000). На Новой Риге подобные цены найти невозможно, для сравнения: минимальная цена аналогичного домовладения в 1,5 раза дороже — $1.300.000. Цена на указанный объект уникальна, и он быстро уйдет с рынка, но подобные предложения регулярно появляются в активе агентств недвижимости» — комментирует Евгения Панова.
Интересное предложение есть в поселке Ново-Шарапово (в 34 км.от МКАД), где по цене однокомнатной квартиры (за 4.9 млн. руб.) можно приобрести отдельно строящийся дом площадью 126 кв.м. Притом, что цена и так низкая, в нее включены центральные коммуникации и охраняемая территория, прилагаются свежий воздух и московская прописка.
В ближайшие несколько лет ожидается увеличение объема предложения, что, однако, может не повлиять на снижение цены. «Раньше застройщики согласовывали девелоперские проекты с администрацией Московской области, теперь же проекты, находящиеся на бумажной стадии, необходимо повторно согласовать уже в соответствии с требованиями московского правительства. Эта процедура требует не только дополнительного времени, но и больших финансовых затрат со стороны застройщика. В течении 1-1,5 лет «зависшие» сегодня проекты пройдут стадию согласования и выйдут в продажу» — комментирует Евгения Панова.
Безусловно, отсутствие генплана Новой Москвы и понимания, где будут располагаться многоэтажные дома, школы и детские сады, бизнес-центры и транспортные развязки, накладывает определенную тревогу на ожидания покупателей. Есть риск, что через два года после покупки жилья по соседству пройдет дорога. Решением может стать покупка домовладения в большом охраняемом жилом комплексе, как правило, застройщик проходит необходимые согласования на этапе получения разрешения на строительство.
Уже в 2014-2015 годах Калужское направление возглавит топ самых популярных трасс. В отличие от Новой Риги, где преобладает большая плотность застройки при отсутствии действительно развитых природных зон и мест отдыха у воды (за исключением Истринского водохранилища), Калужское направление имеет более привлекательные ландшафтные и рекреационные характеристики. Все перечисленное делает Калужскую трассу реальным претендентом на звание самого популярного направления загородного строительства.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]