Термин «Flipping» используется преимущественно в США и означает покупку каких-то активов для последующей их быстрой перепродажи с целью получения прибыли. И хотя флиппинг можно применить к любому виду активов, чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости.
Предпосылок для зарождения такого инвестиционного движения в России не так много. Низкая ликвидность рынка, высокая волотильность, курсовые риски и отсутствие адекватных ипотечных инструментов делают свое дело. В связи с этим, доходность на одну сделку получается гораздо ниже, чем в США, а риски надолго застрять в недвижимости крайне высоки.
Зачастую, такой инструмент доступен только представителям крупных риэлторских компаний, которым могут поступать предложения по объектам недвижимости, требующие наискорейшей реализации из-за финансовых затруднений собственника. Такие предложения могут даже и не поступить в открытую продажу.
В чем же особенности классического американского флиппинга? Вы покупаете какой-то ветхий объект недвижимости ниже рыночной стоимости, каким-то образом увеличиваете его ценность и в течение короткого времени выгодно его перепродаете. Флиппинг отличается от инвестирования в развитие (development investing), при котором покупатель приобретает недвижимость в процессе девелопмента, а затем продает или сдает ее в аренду, после того как она будет готова к заселению. Если все правильно рассчитать и сделать, то при флиппинге вы можете получить до 50 тысяч долларов прибыли с каждого объекта, причем, произойдет это в течение 90 дней.
1. Изучите вопрос покупки дома или квартиры. Если вы уже что-то покупали, то вам уже знаком процесс, и вы знаете, что надо делать. Если же вы никогда не покупали недвижимость, проконсультируйтесь с риэлтором и со специалистом по финансам. При покупке дома вам придется пройти через несколько этапов: переговоры по предложению, получение кредита, составление акта купли-продажи и вступление во владение.
2. Изучите риски, связанные с флиппингом. Покупка дома с целью выгодной перепродажи может быть связана с риском. Вы берете в долг большую сумму с расчетом потенциальной прибыли в будущем. Иногда вы не получаете прибыль, или это происходит не так быстро, как хотелось бы. Вы будете владеть купленной недвижимостью дольше, чем предполагалось, при этом вам придется выплачивать проценты по кредиту, оплачивать налог на собственность, а также расходы по содержанию вашей недвижимости. Иногда приходится продавать дом за цену даже меньше той, за которую вы его купили. И часто вы зависите от колебаний цен на рынке недвижимости.
3. Изучите ситуацию на локальном рынке недвижимости, куда вы собираетесь инвестировать. Читайте деловые журналы , в них часто публикуются статьи о недвижимости. Начинайте разбираться в том, как работает рынок недвижимости, что представляет собой хорошая и плохая сделка, как предвидеть рост или упадок в будущем.
4. Подыскивайте такой дом, переделка которого возможна с минимумом временных и финансовых затрат. Этот дом нужен вам не для того, чтобы в нем жить. Вам нужно его купить, отремонтировать и продать. Не привязывайтесь к дому, не вкладывайте в него душу. Относитесь к нему только как к средству заработка.
5. Берите кредит на сумму минимум на несколько тысяч долларов превышающую стоимость недвижимости, которую вы собираетесь купить для флиппинга. Вам понадобятся эти деньги на ремонт и переделку. Обговорите условия покупки и совершите сделку. Обеспечьте себе возможность выхода из контракта. Самый простой способ – включить в контракт пункт «при условии оплаты к такой-то дате». Если вы не можете осуществить оплату к указанному числу, попросите переноса условленной даты.
1. Составьте себе график, вписывающийся в ваш идеальный сценарий продажи. Время – деньги, поэтому ваша цель – переделать и перепродать дом как можно скорее. Поэтому составляя график, включите в него реальные сроки подписания контрактов, показов и продажи. Не обязательно день-в-день достигать всего, что было запланировано, но желательно все же держаться в рамках. А график вам в этом поможет.
1. Сначала выполняйте основные ремонтные работы. Таким образом, если у вас поменяется план (что вполне может произойти), у вас уже будут выполнены основные переделки и останутся только незначительные работы. Кроме того, если у вас закончатся средства, то такие серьезные вещи, как приведение в порядок кухни или основные работы во дворе будут уже завершены, и это не помешает вам быстро продать дом.
2. Решите, будете ли вы делать ремонт самостоятельно или обратитесь к подрядчику. Если требуется незначительный ремонт, возможно, быстрее и дешевле будет справиться самому. Для более масштабной переделки, которая может потребовать получения различных разрешений, лучше нанять подрядчика. Как уже было сказано, главный секрет в том, чтобы привести в порядок дом (часто просто при помощи косметического ремонта) таким образом, чтобы он выглядел привлекательно, и чтобы ремонт не обходился слишком дорого.
1. Организуйте рекламную кампанию по продаже дома и показы. Дома с рекламной кампанией продаются гораздо быстрее, чем без. Конечно же, дом должен быть вычищен и прибран. Попробуйте сделать так, чтобы первое впечатление было благоприятным и осталось неизгладимым.
• Зрение: все вымойте и вычистите, наведите порядок, откройте двери, раздвиньте шторы. • Обоняние: побрызгайте освежителем воздуха в ванных комнатах, поставьте свежие цветы в холле, заварите свежий кофе на кухне и т. д. • Осязание: предложите вашим гостям сесть на самую мягкую кушетку, проследите, чтобы нигде не было пыльных поверхностей.
• Слух: выключите все шумные приборы, телевизоры, компьютеры, вместо этого включите спокойную негромкую музыку.
2. Показывайте дом другим людям – своим знакомым, потенциальным покупателям. Обсуждайте его с ними. Если все замечают какой-то недостаток, рассмотрите возможность его устранения, используя для этого сэкономленные деньги. Если нет денег, постарайтесь изменить свою стратегию продажи таким образом, чтобы отвлечь внимание от этого недостатка.
3. Цена, по которой вы продаете дом, должна быть значительно выше той, по которой вы его первоначально купили. Теперь пусть покупатель беспокоится обо всем в доме, это уже не ваша проблема. Выплатите кредит, положите свою прибыль на счет в банке и расслабьтесь.
4. Не забудьте указать свою прибыль в налоговой декларации. Незадекларированная прибыль может привести к неприятным последствиям. Это неприятная, но необходимая формальность.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]