Некоторое время назад я писал про плюсы точечного девелопмента. А вот и минусы:

1. Крупные вложения
Как я уже говорил, этот пункт может быть как положительным, так и отрицательным. На рынке мы видим много инвесторов «средней руки», у которых в активе 5-10 млн. руб., а законодательство не дает организовать краудфандинг по таким проектам. Честно признаться, наиболее комфортная история все же складывается при участии максимум двух партнеров: минимальные инвестиции в проект составляют 80 млн. руб., а значит, точка входа одного участника — от 40 млн. руб. Не у всех есть возможность вкладывать такие суммы.

2. Небольшое количество интересных участков
Становится все меньше и меньше идеальных объектов. Новых элитных поселков не создается, а участки в уже существующих потихоньку продаются. По сути, остается не очень много возможностей для действительно классных проектов, но зато есть большой потенциал среди морально устаревших домов, которые можно реконструировать. Сложно, долго, не каждый объект подойдет — но возможно.

3. “Стадийность инвестиций”
Классическая форма вложения денег выглядит так: вы проинвестировали 100 млн -> они находятся в работе -> начинают приносить доходность. Точечные же проекты имеют некую стадийность инвестиций: сначала нужны деньги на приобретение участка, потом на строительство дома, отделку и т.д. Чаще всего самая большая сумма требуется в конце проекта. С другой стороны, в этом есть свои плюсы — если у вас есть депозит на хороших условиях, то в это время деньги могут также отдельно работать.

4. Сложность процессов и недостаток профессионалов
Точечный девелопмент — однозначно трудоемкий бизнес, который состоит из выбора объекта, профессионального проектирования, качественного строительства и т.д. Он требует комплексного сосредоточения большого количества самых разных компетенций. Высокие требования и уровень ответственности привели к тому, что профессиональных операторов, которые могут предложить эту услугу “от А до Я” с какими-либо гарантиями, не так много. Кроме нашей компании лично я знаю всего лишь еще двух-трех операторов, которым бы я доверил свои инвестиции.

5. Негарантированная сумма итоговых вложений
Много позиций, таких как: инженерия, отделочные материалы, мебель — привязаны к иностранной валюте. Соответственно, сложно прогнозировать бюджет из-за возможных валютных колебаний, так как изначально мы ориентируемся на рублевые вложения. При малейшем снижении курса рубля поставщики очень живо реагируют и корректируют цены, чаще всего еще и с хорошим запасом. В итоге мы оказываемся в ситуации, когда приходит время покупать товар, курс и цены находятся на пике, а времени откладывать больше нет. Но можно этот риск свести на нет, если перевести часть инвестиций в валюту сразу на начальном этапе.

Если вы задумались об инвестициях в недвижимость, пишите мне в личные сообщения. А на все общие вопросы и сомнения я с удовольствием отвечу в комментариях к этому посту на моей личной странице в Facebook!

Алексей Аверьянов, Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte  | Telegram

• Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
• Следите за новостями Telegram — #VDT

Подразделения компании:

• Vesco Realty — Продажа элитной недвижимости
• Vesco Construction — Проектирование и строительство
• Vesco Consulting — Девелопмент и консалтинг