Небольшой экскурс в терминологию, кто еще не в курсе. Точечный девелопмент — реконструкция или строительство дома под ключ с целью дальнейшей продажи. Строительство под заказ — работа с конкретным заказчиком, и строительство дома с учетом его требований и пожеланий.
Стоит отметить, что и в первом, и во втором случае мы получаем готовый дом! НО прийти к этому результату можно абсолютно разными путями с индивидуальными финансовыми, временными и моральными издержками.
1. Ликвидность
➕В точечном девелопменте мы изначально строим проект, который рассчитан на широкую аудиторию. То есть мы априори создаем более ликвидный продукт, так как в нем заложено минимум индивидуальности, сделан акцент на тренды и вкус большинства.
➖Проект, который строится и затачивается под заказчика с учетом его мнения и индивидуальных пожеланий, в дальнейшем при перепродаже сильно сужает целевую аудиторию.
2. Возможность экспериментирования
➕В точечных девелоперских проектах застройщик вместе с инвестором оценивают риски и смело могут принять ситуацию, при которой эксперимент не удался.
➖Конкретного заказчика гораздо сложнее уговорить на какой-либо эксперимент и уж тем более переложить на него риски. Было бы здорово, если бы заказчики сами приходили с какой-то интересной идеей, но людей, которые хотят что-то действительно нестандартное, единицы.
3. Сроки строительства
Пожалуй, один из самых существенных пунктов. Точечный девелоперский проект “под ключ” мы построим за 12-14 месяцев, да-да, это полностью готовый дом! Точно такой же проект для заказчика будет строиться 2,5-3 года.
➕Уже в самом начале строительства мы понимаем все процессы, которые нам предстоит пройти, и результат, к которому стремимся. Такой комплексный подход помогает сразу просчитать смету от фундамента здания до последнего элемента декора.
➖При работе с заказчиком затраты и бюджет формируются по этапам. Сначала мы делаем общестроительные работы, затем инженерия, черновая отделка, чистовая и т.д., и мы не всегда знаем, продолжим ли выполнять следующие работы. Да и сам заказчик не всегда уверен в завтрашнем дне.
➕Мы можем запараллелить несколько разных этапов стройки без ущерба качеству. Во-первых, мы уверены в том, что эти этапы необходимы и должны быть выполнены. Во-вторых, инвестору нужен от нас готовый продукт, и мы идем к нему, избегая акцентирования на промежуточных этапах
➖В индивидуальных заказах необходимо согласовывать каждый этап работ, что несомненно растягивает сроки проекта.
4. Изменения в проекте
➕Мы заранее продумываем все моменты и стараемся прийти к тому, чтобы дом был построен так, как спроектирован. Для этого мы тратим гораздо чуть больше времени и усилий на предварительные этапы — тщательно работаем с чертежами и визуализациями. Конечно, без переделок не обходится, потому что проекты масштабные, достаточно сложные и какие-то моменты просто невозможно учесть заранее. Иногда идеи приходят по ходу строительства. Например, выход на эксплуатируемую кровлю в Княжьем озере возник в момент, когда мы впервые туда поднялись и оценили открывшийся вид. Но все эти переделки, однозначно, стоят того, чтобы быть реализованными. Решения об изменениях мы принимаем взвешенно, исходя из того, как это сдвинет сроки и какую пользу это даст проекту.
➖Часто заказчики не знают, чего хотят, или не имеют никакого опыта загородной жизни и строительства. Поэтому в процессе стройки им приходит осознание того, что тысячу раз обсужденный и принятый проект им не до конца подходит, и они начинают его менять, часто — весьма кардинально. Эти правки крайне долго согласовываются и усложняют жизнь всем участникам процесса.
5. Разные схемы взаимодействия
➕Под инвестора мы работаем по чистой себестоимости, которая исключает все возможные заработки. Она формируется в процессе работы. Разумеется, есть примерный расчет, но к нему мы привязываемся условно. Это абсолютно прозрачная схема для инвестора: он видит все затраты, которые мы несем, включая всевозможные скидки. И в финале от всей этой себестоимости мы получаем гонорар за управление проектом в размере 15-20%. В такой схеме мы не несем рисков перерасхода средств, не перезакладываемся на какие-то нестандартные вещи, чтобы не оказаться в ситуации, при которой у нас нет прибыли.
➖На рынке подрядных услуг, когда мы строим под заказчика, принято осмечивание всего проекта и составление контракта на некую стоимость, которая включает и управленческие расходы, и нашу прибыль. Если это стандартный проект, его легко осметить, заложить все управленческие расходы, норму рентабельности. А бывает, что мы делаем вещи, которые ранее никто не делал. Заранее просчитать все затраты в таких сложных и индивидуальных проектах не всегда возможно.
Я почти уверен, что при индивидуальном строительстве, крайне сложно воплотить в жизнь многофункциональный и высоколиквидный объект. Каждый заказчик должен понимать, что рано или поздно он будет продавать свой дом и успех реализации будет зависеть от того, насколько правильно он построен.
Друзья, как вы считаете, какая модель наиболее эффективна с точки зрения бизнеса? Пишите в комментариях к этому посту на моей личной странице в Facebook.
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte | Telegram
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]