На канале VDT вышел большой выпуск для собственников, где я рассказал про преимущества и недостатки разных стратегий продаж элитной недвижимости, а также подробно остановился на ошибках владельцев дорогих объектов, которые снижают эффективность работы брокеров.
Одна из системных проблем — отсутствие должного внимания к документам. Я не помню ни одного объекта, где бы участие наших юристов было лишним. Каждый раз всплывают нюансы или ошибки в правоустанавливающих документах или в процессе подготовки к сделке.
Мы с командой подготовили подробный чек-лист для собственников, по которому вы сможете самостоятельно оценить степень готовности вашего объекта элитной недвижимости к продаже.
Ими могут быть, например: ● Договор купли-продажи ● Договор долевого участия ● Соглашение об уступке (переуступке) прав по договору долевого участия ● Договор инвестирования ● Договор дарения ● Договор мены ● Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением ● Договор аренды ● Свидетельство о праве на наследство — по закону или по завещанию ● Судебное решение ● Справки ЖСК или ЖК о выплате пая ● Соглашение об определение долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. ● Брачный договор ● Соглашение о разделе совместно нажитого имущества ● Распорядительные акты ● Или иные документы По возмездным сделкам рекомендуем иметь подтверждение совершения платежей (расписки, выписки из банка).
Как минимум предыдущий переход прав (приобретение объекта вами), а желательно — и более ранние периоды истории объекта.
Вам потребуется 2 вида выписок: об объекте недвижимости и о переходе права собственности на объект. Выписки заказываются на каждый объект недвижимости, который участвует в сделке: квартира (апартаменты), машиноместо, кладовая, земельный участок, дом, гараж и другие строения, объекты незавершенного строительства.
С 1.03.2023 заказать такую выписку может только собственник, вам нужно быть готовым делать это неоднократно. На основании выписки об объекте убедиться в отсутствии:
1. Технических, реестровых и кадастровых ошибок.
2. Неизвестных вам обременений (ипотека/залог, арест, запрет регистрационных действий и т.д) или иных отметок, которые будут препятствовать быстрому выходу на сделку. Помните, что, например, при погашении ипотеки залог с объекта недвижимости снимается не автоматически, а только на основании заявления. Лучше все проверить заранее. 3. Данных об объектах, снятых с кадастрового учета, тех, на которые прекращено право и т.д.
Только в том случае, если вы уверены, что неузаконенной перепланировки вами и предыдущими владельцами не проводилось. При наличии сомнений лучше такой шаг не делать, а проконсультироваться с юристом и выбрать стратегию с конкретным покупателем.
Эти документы позволят подтвердить отсутствие прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости. Бывают исключения, когда ни один из этих документов не был заведен, тогда юрист покупателя скорее всего запросит дополнительные документы для проведения максимальной проверки (как минимум, штампов о прописке в паспортах близких родственников собственника) и попросит от собственника письменные заверения как дополнительная гарантия, что на момент сделки все сняты с регистрационного учета. Будьте готовы и отнеситесь с пониманием.
В случае с элитной недвижимостью негласно принято заранее снять всех прописанных с регистрационного учета. И если взрослые могут выписаться “в никуда”, то несовершеннолетних нужно сразу прописать по другому адресу, а покупателю желательно показать выписку, подтверждающую, что их поставили на учет на новом месте.
Для продажи совместно нажитого имущества в обязательном порядке потребуется согласие второго супруга или брачный договор. Какие здесь самые типичные варианты?
1. При покупке недвижимости вы состояли в браке, а значит второй супруг имеет право на совместно нажитое имущество. 2. При приобретении недвижимости вы в браке не состояли, а расписались позже. В этом случае имущество также будет считаться совместно нажитым в случае, если в него вкладывались деньги, будь то ремонт, реконструкция или дорогостоящая меблировка. 3. Вы приобретали недвижимость в браке, а сейчас находитесь в разводе. После развода имущество автоматически не перестает быть совместно нажитым, и претензии на него второй половины — частое явление.
Если ни на момент покупки, ни позже вы в браке не состояли, потребуется это подтвердить заявлением в нотариальной форме.
Рекомендуем заранее погасить долги по ЖКХ: эксплуатационные и коммунальные платежи (электричество, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора), взносы на капитальный ремонт (для многоквартирных домов).
Это документы о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). Косвенно подтверждают дееспособность собственника недвижимости. Не обязательны для регистрации, но могут потребоваться по запросу покупателя.
Если собственником является несовершеннолетний или недееспособное лицо, органы опеки должны дать разрешение на сделку.
Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу, требуется разрешение органа опеки. Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права.
Если у вас есть дети, родившиеся в период предоставления маткапитала, этот вопрос обязательно возникнет.
1. Самый простой случай, если вы не использовали материнский капитал вовсе. Достаточно заказать на госуслугах справку о размере семейного капитала (об оставшейся части), где будет видно, что он не был потрачен. 2. Если вы потратили маткапитал, но не на приобретение недвижимости, лучше получить соответствующее подтверждение или покупатель попросит от вас письменное заверение, что средства не были потрачены при покупке недвижимости. 3. Вы действительно приобрели объект недвижимости с использованием материнского капитала или частично погасили с его помощью ипотеку на этот объект недвижимости. В этом случае нужно выделить доли на несовершеннолетних, они станут владельцами долей и потребуется разрешение органов опеки на продажу недвижимости (см. выше).
Собственник до продажи недвижимости должен понимать, сколько налогов он заплатит со сделки. Налоговые последствия зависят от нескольких факторов.
1. Срок владения объектом недвижимости. Физ.лицо освобождается от налога с продажи недвижимости, если приобрело объект более 5 лет назад, в некоторых случаях — более 3х лет, а иногда и вовсе вне зависимости от срока владения. Здесь много нюансов в зависимости от типа объекта, основания возникновения права и т.д., нужно консультироваться с юристом по вашему конкретному случаю. 2. Резидентство. Если собственник не был на территории РФ более 183 дней, он теряет налоговое резидентство и будет вынужден заплатить с продажи недвижимости 30%. Есть разные варианты уменьшения НДФЛ, требуется детальный анализ конкретной ситуации. 3. Зачет затрат при расчете налога. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то физ.лицо может заплатить 13-15% от разницы “доходы-расходы”, а не от стоимости продажи. Здесь много тонкостей, какие расходы могут считаться затратами, требуется консультация юриста.
Продажа по доверенности — не лучший вариант. И чтобы у покупателя не было этого повода для торга, рекомендуем личное присутствие. Если это невозможно, оформить доверенность лучше заранее в РФ. Второй вариант — сделать это по месту пребывания, если за границей РФ:
1. Идеально — в консульстве РФ, но долго (запись за несколько месяцев) и дорого, 2. У нотариуса иностранного государства — только в крайнем случае, не рекомендуем.
В любом случае, важно прописать реальный срок и полный перечень полномочий, включая подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи объекта, произведения регистрационных действий (в том числе, электронных), получения денежных средств. А если планируете привлекать брокеров — то полномочия на заключение агентского договора и выплату комиссии.
Напоминаем, что такую доверенность можно дать только очень близкому лицу: риски потери имущества крайне высоки.
При потере каких-либо документов, дубликаты можно заказать в МФЦ.
Больше информации о том, как продать элитную недвижимость смотрите в видео:
“Дорожная карта по продаже элитной недвижимости” на YouTube-канале VDT» _________________________________________________________________________
Каждый кейс купли-продажи недвижимости — индивидуален.
Мы предлагаем вам перечень базовых документов, которые потребуются к сделке. Максимально снизить ваши риски может только юрист, много лет работающий с недвижимостью. Такие эксперты — уникальны, и чаще всего являются сотрудниками агентств элитной недвижимости.
_________________________________________________________________________ Копировать полностью или частично настоящий документ и размещать в открытом доступе можно только с письменного согласия руководителя АН Vesco Realty
Скачать чек-лист >>>
Друзья, призываю вас сохранить этот список и в нужный момент позаботиться о чистоте сделки, своей и своих клиентов.
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte | Telegram | TikTok
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]