Вчера на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем» я выступил с докладом «Смешение форматов как способ повышения ликвидности загородного поселка». По традиции делюсь своим выступлением с теми, кто не смог вчера присутствовать.
Если говорить о городских форматах жилья, начиная от таунхаусов и заканчивая многоэтажными домами, то в таких проектах важно четкое планирование на самом начальном этапе и любые отступления от проекта после запуска или совсем невозможны, или связаны с серьезными финансовыми затратами. Что касается коттеджных поселков, планировавшихся под ИЖС, то здесь есть где развернуться в процессе реализации, особенно если речь идет о поселках до 30-40 км от МКАД, пригодных для постоянного проживания, где был изначально запущен продукт — участки без подряда.
Какие же новые форматы можно добавить в уже существующий поселок? Самое простое — это разукрупнение. Например угловой участок в 20 соток можно размежевать на 2 по 10, что привлечет дополнительных клиентов. Или в существующем поселке, где предполагалась продажа участков с обязательным подрядом и готовых домов, выделить зону, в которой вывести участки без подряда. Или наоборот, в неорганизованном поселке вывести зону с единым архитектурным стилем. Но все эти способы — это движения в рамках одного типа недвижимости и в рамках плюс-минус одной целевой аудитории. И они достаточно просты и понятны, поэтому на них останавливаться не будем.
А хочу я более детально остановиться на смешении таких форматов недвижимости, как участки без подряда и таунхаусы.
В 2009-2011 гг. был сформирован значительный кластер поселков, которые вышли с предложением участков без подряда, но со всеми коммуникациями, которые расположены в 40 км. зоне от МКАД. На тот момент развивать эти поселки в ином сегменте у инвесторов не было ни денег, ни сил, ни талантов предвидения рыночных тенденций. Такие поселки были достаточно большими по площади и до сих пор не реализованы, хотя многие «девелоперские вопросы», как то получение ТУ, прокладка коммуникаций, межевание, создание бренда поселка и организация профессионального отдела продаж, были успешно решены. Но из-за высокой себестоимости продукта (ошибки по неопытности или высокий изначальный вход) девелопер не может применить тактику ценового демпинга, поэтому и реализаци идет более медленными темпами, чем хотелось бы.
А тут еще и в разы увеличившаяся конкуренция, которая потащила за собой цены в сторону уменьшения. Да и выход поселков с минимальным набором коммуникаций и грунтовыми дорогами не способствовал улучшению динамики. Из таблицы видно, что объем предложения вырос почти в 25 раз, а средние цены упали в 2,5 раза.
Итак, конкуренция растет, цены падают. Девелоперу нужно увеличивать ликвидность продукта и диверсифицировать продуктовую линейку. По новым проектам девелоперы так и начали двигаться, но по запущенным проектам гибкости в такой диверсификации у девелоперов уже не было.
Вообще, если говорить о таких форматах, как участки без подряда и таунхаусы, то это очень хорошие продукты для смешения, опять же если для этого есть условия. Эти два продукта представляют разную, но очень близкую целевую аудиторию. И поэтому если говорить о присутствии этих продуктов в рамках одного поселка, то это явно поможет сократить расходы на имиджевое продвижение и даст шанс привлечь неопределившихся покупателей. Каковы же критерии возможности строительства таунхаусов в рамках коттеджного поселка УБП?
Ниже представлен список поселков, в которых сосуществуют эти 2 типа предложений.
К таким поселкам относится и наш поселок Новолуговая, который мы начали реализовывать еще в 2009 г. В данном поселке зона таунхаусов была заложена изначально, но конкретные работы в рамках проекта планировки или ИРД не проводились. Недавно в проект был привлечен инвестор, который выкупил небольшой участок для реализации своих проектов.
Сам участок находится в той зоне, где участки без подряда продавались бы со значительным дисконтом. А с другой стороны, он примыкает к зоне, уже застроенной коттеджами, что дает возможность объединить их в единый жилой массив с контролируемыми сроками сдачи. А из-за глубины участка образуется зона, которую невозможно застроить — и это будет небольшой благоустроенный кусок для всех жителей таунхаусов.
Преимущества включения таунхаусов в поселок без подряда вы можете посмотреть на следующем слайде.
И еще очень интересно рассмотреть возможности с точки зрения маркетинга, которые нам дает появление нового продукта. Таунхаусы при таком же маркетинговом бюджете в размере, допустим 4% от выручки, дают возможность выделить в 6 раз больший бюджет из расчета на 1 сотку.
На следующем слайде представлены недостатки от смешения продуктов. К этому же могу добавить еще и риски существующего девелопера при входе нового инвестора. Прежде чем входить в проект, инвестору нужно досконально изучить ситуацию, чтобы не зависеть от тех или иных действий существующего девелопера.
И отдельно хочется сказать про такой тип таунхаусов как дуплексы. Их преимущество — это то, что они дают бОльшую гибкость. Их можно добавлять в проект, не меняя вид разрешенного использования, а просто достаточно размежевать существующие участки пополам и подвести теперь коммуникации к каждой отдельной секции. Но они не дают гибкости в плане инвестиций, так как это все-таки продукт, который продается как готовый. Значит, как минимум, проинвестировать их строительство нужно. Ниже представлен один из вариантов дуплексов, которые активно продвигает компанию Гудвуд. Они уже давно выбрали стратегию входа в поселки с готовыми коммуникациями с новой продуктовой линейкой.
Полную версию презентации «Смешение форматов как способ повышения ликвидности загородного поселка» можно скачать здесь.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]