В предыдущем посте мы говорили о развитии рынка коттеджных поселков до 2004 года. Продолжаем разговор о развитии рынка загородной недвижимости в период с 2005 по 2010 гг. За этот период на рынке происходили подъемы и спады. Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее.

Развитие рынка загородной недвижимости в III-IV кварталах 2004 г. – I-II кв. 2005 г.

Появившиеся летом 2004 года новые поселки (например, Истра Лэнд и Фортуна) на некоторое время разогрели покупательский интерес, но с наступлением холодов число желающих приобрести коттедж или землю в охраняемом коттеджном поселке сильно сократилось. Не последнюю роль в этом, несомненно, сыграл прошлогодний банковский кризис, влияние которого на рынок недвижимости в тот момент было непредсказуемо. Вследствие этого многие потенциальные покупатели загородных домов заняли выжидательную позицию, которая продлилась до февраля текущего года.

С началом весны, некоторые девелоперы объявили о поднятии цены на землю и коттеджи в своих поселках.  Рост составил в среднем 10% от первоначальной стоимости. Причем данный шаг в начале марта был продиктован вовсе не повышением спроса, а скорее данью сложившейся традиции повышать цены весной, как, к примеру, на автомобильном рынке, с той лишь разницей, что покупателям рассчитывать на осеннее падение цены в области коттеджного строительства уже не стоит. 

Развитие рынка загородной недвижимости в III-IV кварталах 2005 г. – I-II кв. 2006 г.

Во 2 половине  2005 – 1 половине  2006 года рынок загородной недвижимости продолжает свое развитие. Появляются такие поселки как «Гринфилд», «Новорублево». Спрос по-прежнему превышает предложение, как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. По-прежнему среди направлений лидирует Новорижское, но вместе с тем очень активно осваиваются Калужское и Киевское направления. Примером тому являются «Антоновка», «Времена года», «Европейская деревня 4».

Потребительские вкусы и предпочтения изменяются в соответствии со сформировавшимися ранее тенденциями: квалификация покупателей и арендаторов возрастает; возрастают требования к качеству отделки; снижается интерес к вычурной архитектуре и роскошеству в отделке и обстановке; вкусы потребителей становятся более европейскими.

Активность застройщиков вырастает еще больше. Высокая доходность удачных проектов привлекает все новых участников рынка. На рынке возрастет роль квалифицированных консультантов (риэлторов и аналитических служб), а также архитекторов и дизайнеров. 

Развитие рынка в III-IV кв. 2006 г. – 4 кв. 2007 г.

По итогам 2006 года на рынке загородной жилой недвижимости произошел ряд изменений. Высокие темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве в этом году отразились и на рынке загородного жилья. В начале 2006 года стоимость московской квартиры бизнес-класса сравнялась со стоимостью дома в коттеджном поселке этого же класса в Подмосковье. Это поставило потенциальных покупателей недвижимости перед выбором, и спрос на загородное жилье не замедлил вырасти. Однако за весенним ростом цен и спроса последовало затишье лета, осени и конца года, когда Московский рынок вошел в стадию стагнации и «потянул» за собой рынок Подмосковья. В среднем цены на загородную недвижимость за 2006 год выросли на 35-40%, а рост цен на недвижимость на  наиболее популярных направлениях превысил 50%. Объем предложения рынка по-прежнему растет и на конец 4 кв. 2007 года составил 10,6 млрд. долларов, более 13 тыс. объектов или более 3 млн. кв.м. жилья.

Рост цены на загородную недвижимость стал одной из основных причин роста спроса на таунхаусы, а также на объекты дальнего Подмосковья. Кроме того, в 2006 – 2007 годах отмечено активное инфраструктурное развитие Подмосковья, которое коснулось и рынка коттеджных поселков Подмосковья. Значительно увеличилось количество объектов с развитой инфраструктурой, а некоторые новые проекты (в частности мега-проекты) представляют собой целые города, с собственной развитой социальной, транспортной и развлекательной инфраструктурой.

В 2006 году также произошли изменения в законодательстве, были приняты Лесной и Водный Кодексы, а также Закон о дачной амнистии. Началось развитие ипотечного кредитования рынка загородной жилой недвижимости. Появились новые схемы и более выгодные условия.

По-прежнему самым востребованной остается недвижимость эконом-класса, тогда как сегмент бизнес-класса уже перенасыщен и конкуренция в нем сильно обострилась.

2007 год не принес существенных изменений в состояние рынка. Рост цен по-прежнему продолжался, хотя и меньшими темпами (4-6%), чем ранее, лишь объем предложения немного сократился в сравнении с концом 2006 года. Загородный рынок, вслед за московским, вошел в стадию стагнации.

Развитие рынка в 4 кв. 2007 г. – 4 кв. 2008 г.

В начале 2008 года рынок уверенно развивался, продажи активно росли, появлялись новые проекты. Поворотным моментом стал сентябрьский кризис 2008 года, который негативно сказался на работе всех без исключения игроков рынка. Большинство проектов, не выдержавших «проверки» финансовым кризисом, заморозили продажи еще в октябре, другие же пытались преодолеть трудности с помощью собственных средств, пересмотра концепций и стимулирования продаж различного рода акциями и скидками покупателю. По итогам 4 квартала 2008 года впервые в истории развития сегмента загородного малоэтажного жилья рынок продемонстрировал отрицательную динамику роста, выйдя на уровень 2003 года. Девелоперы терпят огромные убытки и стараются различными способами привлечь потенциальных покупателей, уже никого не удивляют значительные бонусы и скидки, предлагаемые клиентам, однако и они не обеспечивают докризисного уровня спроса. 

Развитие рынка в 2009 г. – 2010 г.

Происходит смещение спроса в сторону менее затратных форматов, в частности участков без обязательного подряда на строительство, что сказалось на работе многих девелоперов, которые были вынуждены «приспособиться» к изменяющимся условиям. Фактически рынок малоэтажной загородной недвижимости был смещен в сторону покупателя, теперь условия сделок диктуют потенциальные клиенты.

Для того чтобы остаться на плаву девелоперы ищут новые пути заработать, выходом в сложившейся ситуации стали продажи недорогих участков без обязательного подряда на строительство. Застройщики, видя ажиотажный спрос на землю, разрабатывают и презентуют все новые проекты. 3 квартал 2009 года стал рекордным по числу реализованных участков без обязательного подряда на строительство. Некоторые проекты продали в течение  квартала более 70 объектов («Земляничный», «Участки у д. Юрово», «Лесное озеро», «Новорижский»).