Рассмотрим, какие можно сделать выводы из исследования рынка недвижимости непопулярных направлений. Новорязанское шоссе сегодня привлекает покупателей дешевыми земельными участками, которые большинство покупают «на перспективу» намереваясь потом либо продать надел, либо построить дом. Сейчас на шоссе ведутся работы по реконструкции, которые закончатся только в 2015 году, в итоге независимо от времени суток пробки здесь явление постоянное от съезда со МКАД до 10-12 км. Вместе с тем природные характеристики достаточно привлекательные — протекает множество речек, есть озера и прекрасные смешанные леса.

Горьковское шоссе сейчас становится все более популярным среди покупателей загородной недвижимости. Объясняется это, прежде всего, относительно невысокими ценами. Помимо этого, хоть Горьковское направление и считается промышленным районом, есть здесь и свои зеленые зоны: лесопарки Горенский, Кучинский и Озерный (которые находятся в самом начале шоссе), а также Мещерская низменность с большим количеством озер (чуть дальше по шоссе). Именно на этом направлении находятся такие престижные поселки, как Кратово, Малаховка, Коренево,  а также старинные усадьбы — Троицкое-Кайнарджи, Горенки, Пехра-Яковлевское, Глинки.

Егорьевское шоссе еще называют «воротами Мещеры», так как здесь, по пути к знаменитому селу Мещера сохранились нетронутые природные угодья. Но несмотря на прекрасную природу и благоприятную экологическую обстановку, Егорьевское шоссе пока не является популярным среди покупателей и застройщиков загородного жилья. Объясняется это двумя основными причинами: 1) само шоссе довольно узкое, на нем много светофоров (что затрудняет движение); 2) здесь много болот, а поэтому обилие комаров и змей. Поэтому недвижимость на этом направлении продается по сравнительно невысокой цене.

Самое весомое преимущество Ярославского шоссе — хорошая экологическая обстановка. Этому способствует нахождение здесь известного парка-заповедника «Лосиный остров». По этому направлению расположено множество стародачных поселков и деревень — Лосиноостровская, Клязьма, Мамонтовка, Джамгаровка, Тарасовка, Любимовка, Перловка, Тайнинская, Загорянка, Валентиновка.

По Ярославке также масса исторических и святых мест: Троице-Сергиева Лавра, Покровский женский монастырь в Хотькове, Церковь Сретения Господня в Пушкине, усадьбы Абрамцево, Ахтырка, Черкизово, Тарасовка, Мураново и т. д.

Но самое главное, что привлекает покупателей загородной недвижимости на анализируемом направлении – богатые водные ресурсы. Здесь 5 водохранилищ: Клязьминское, Пироговское, Учинское, Пестовское и Пяловское, а также несколько крупных озер: Торбеево, Савельево и Плещеево. Именно это и является основным преимуществом для тех покупателей загородной недвижимости, которые любят отдых на воде и водные виды спорта. По количеству большой воды Ярославское направление занимает второе место после Дмитровского.

Щелковское направление также отличается хорошей экологией и живописной местностью: вдоль шоссе много лесных массивов и озер. Основной недостаток Щелковского шоссе — его постоянная транспортная перегруженность, поэтому спрос на загородную недвижимость в этом направлении весьма низок.

Со строительством новой скоростной магистрали, Новокаширского шоссе, старое Каширское шоссе потеряло свою значимость, и стало выполнять роль дублера. За пределами МКАД Каширское шоссе связывает Москву с аэропортом «Домодедово».

Хотя Каширское шоссе и близко к аэропорту, земля здесь довольно популярна среди покупателей загородной недвижимости. Объясняется это несколькими факторами. Во-первых, в этом направлении несколько автомобильных трасс (Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе), а инфраструктура весьма развита. Во-вторых, здесь хорошая экология и живописная природа. Относительно невысокая стоимость домовладений – еще одно преимущество данного направления.

Тенденции рынка недвижимости непопулярных направлений

При выборе дома, а значит и поселка, вне зависимости от его класса, потребитель желает совместить все оптимальные характеристики: местоположение, вид и качество объекта, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций, оптимальную площадь дома при существующих ценах, при этом ценится общее благоустройство территории и юридическая «чистота» будущей сделки. Именно эти факторы, приоритеты которых меняются в зависимости от направления, являются одними из главных составляющих ликвидности поселка и успеха его продавца.

При анализе долгосрочного прогноза развития рынка загородной недвижимости на покупку будущего домовладения влияют также внешние факторы, которые трудно предугадать, но которые являются решающими для целевой аудитории исследуемого направления – людей с низким и средним достатком:

• — лояльность компаний девелоперов по отношению к клиентам, готовность идти на встречу;
• — развитие ипотеки загородной недвижимости;
• — изменчивое законодательство, связанное с оформлением прав собственности, вопросы экологии и землепользования;
• — динамика цен на нефть и на другие ресурсы, влияющие на уровень потребительского спроса;
• — рост стоимости материалов строительства;

Относительно качественных характеристик жилья в коттеджных поселках, расположенных по рассматриваемым направлениям,  можно выделить следующие ниши:

• — наибольший интерес у потенциальных покупателей вызывают объекты эконом класса в зоне 30-70 км от МКАД.
• — возникнет потребность в «камерных» вариантах. Выезжая за город от столичной суеты и спальных районов с большим количеством жителей, человек стремится к уединению. Жилой комплекс на 200 домовладений и больше не сможет удовлетворить  эту потребность. Поэтому можно ожидать спрос на небольшие поселки, с количеством домовладений в пределах 40.
• — отмечен значительный спрос на коттеджи небольшой площади – до 200 кв.м., на участках до 15-20 соток. Потребитель согласен «пожертвовать» жилой площадью дома в пользу увеличения площади участка при условии сохранения цены объекта. Поэтому, домовладения с такими характеристиками найдут своего покупателя, особенно если их стоимость будет соответствовать уровню эконом.
• — 80% потенциальных покупателей ориентированы на недвижимость эконом класса, что вполне соответствует предложению. Однако востребованы также поселки бизнес и элит класса – количество которых к продаже минимально.
• — на локальном рынке минимально предложение таунхаусов и апартаментов, однако спрос на них существует и значительный, особенно если проекты будут расположены не далее 30-40 км от МКАД и позиционироваться в сегменте эконом класса.
• — наиболее востребованы у покупателей коттеджные поселки вблизи водоемов, рек, с нетронутой природой (лесными массивами). Поэтому освоение дальних земель будет продолжаться значительными темпами.
• — необходимо обратить внимание на возможности девелопмента в части форматов возводимого загородного жилья. В последнее время отмечается интерес состоятельных покупателей к участкам земли размером от 1 Га и строительство на нем ранчо или усадьбы. Такие домовладения должны находиться в окружении леса или вблизи водоемов, быть обеспечены всеми коммуникациями, и иметь разнообразную инфраструктуру (яхтинг, поле для гольфа, эллинг).