За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в РФ увеличился в 7 раз. Наиболее активный этап развития и становления «малоэтажного» сектора строительной индустрии пришелся на первое десятилетие XXI века. Именно в «нулевые» годы жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире (место для постоянного проживания) и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях (второй дом, дача, место для загородного отдыха). Сформировался новый рыночный продукт – «коттеджный поселок», отличавшийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории, а зачастую – центральных или «общепоселковых» инженерных сетей. Благодаря либерализации земельных отношений «загородный» девелопмент стал самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, «потянув» за собой и развитие современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.

Национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости

Необходимо отметить определенные национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости, которые не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, как бы развивая, слегка трансформируя, идею городского образа жизни (исключение – отдельные комплексы вилл и частных резиденций, которые можно встретить во многих курортных районах США, ОАЭ, Европы и т.д.)

У нас же в большинстве случае коттеджная застройка представляет собой автономный жилой малоэтажный комплекс в некотором (а иногда – и значительном) удалении от городских границ. Также (за редкими исключениями, о которых будет сказано позже) не получили пока должного развития в России малоэтажные сельские поселения (пусть даже в границах нынешних сел и деревень, либо рядом с ними), где граждане возводили бы или покупали недвижимость с целью обеспечения самозанятости в сфере агробизнеса. Русские деревни пустеют, значительная часть сельхозугодий остается невостребованной. В то же время до половины мощностей индустрии малоэтажного домостроения в развитых странах работают именно на сельских жителей, обеспечивая реновацию и расширение их жилищного фонда.

Рост предложения в коттеджных поселках

Отсутствие сдерживающих факторов в виде «привязки» к каким-либо устойчивым планам территориального развития обусловило безудержный рост предложения в коттеджных поселках вокруг крупнейших мегаполисов (в первую очередь, городов-миллионников). Высвободившиеся в 90-е годы сельхозугодья обеспечивали приток на рынок все новых и новых земельных участков, которые через консолидацию паев становились собственностью близких к районным и региональным властям предпринимателей, а также средних и крупных финансовых организаций. Кризис 2008-го года изменил соотношение спроса и предложения самым радикальным образом, послужив спусковым крючком для лавинообразного процесса девелоперской «дисперсии»: критическому расширению круга рыночных игроков с одновременным их «измельчанием» и наращиванием объемов предложения «недоинвестированных» земельных участков, представляющих собой, по сути, полуфабрикат, который конечный покупатель, на свой страх и риск, должен приобретать с целью дальнейшего его превращения в полноценную строительную «площадку» с подъездными путями, коммуникациями, а впоследствии – и с социальной инфраструктурой. Этот продукт получил название «участки без подряда» (УБП). Необходимо отметить, что эта «эпидемия» затронула именно «затоваренные» регионы, а там, где рынок загородной недвижимости к моменту кризиса лишь начал кристаллизоваться, по-прежнему превалировало (и сейчас превалирует) предложение готовых домов, либо участков с обязательным подрядом на строительство (участок, при покупке которого необходимо заключить с продавцом договор и на строительство самого дома).