Интервью с Ведущим экспертом по земельному рынку Московской области, Руководителем Департамента управления земельными активами Vesco Group Александром Илюшиным.

«Более 80% выставленных на продажу в Московской области земельных лотов относятся к сельскохозяйственным землям. Две трети таких земель принадлежат агрофирмам, которые консолидированы в руках управляющих компаний, аффилированных с крупными девелоперскими и банковскими структурами. Остальные 20-30% предложения представлены небольшими наделами и находятся в частных руках.

Примеров построения успешной бизнес-модели в агробизнесе на территории средней полосы России не так много. По назначению используются не более 10% земель, причем расположены они на удалении свыше 50-70 км от МКАД. Приобретаются такие земли для разведения скота и/или организации досуга (конные клубы), для размещения теплиц и выращивания с/х культур. Но нецелевое использование (строительство дач, усадеб и родовых имений) встречается гораздо чаще.

В последнее время набирает популярность направление производства натуральных, экологически чистых продуктов. Ежегодный рост спроса на участки 3-15 га под микрофермы – яркое тому подтверждение. Такие участки для ведения сельского хозяйства можно купить за 150-300$ (до 50 га) или 50-80$ (свыше 50 га) за сотку на удалении 80-100 км от Москвы.

Введение санкций в отношении ограничения импорта продуктов питания никоим образом не скажется на земельном рынке, поскольку предложение дешевых экономически обоснованных для ведения агробизнеса земельных участков значительно превышает спрос. Другое дело – экономическая блокада! Ослабление рубля, вывод капиталов из попавших под санкции банков, приостановка западного финансирования – факторы, заметно стимулирующие спрос на небольшие земельные активы стоимостью 0,5-3 млн. долл. – лучший инструмент сохранения и преумножения капитала в средне- и долгосрочной перспективе.

Совершенно другой рынок – ближняя зона. Приобретение близкого и дорогого участка с целью построения агро-бизнеса – заведомо проигрышный вариант. На этих землях сельскохозяйственная деятельность ведется во избежание штрафов и изъятий земель, а основной доход землевладельцы получают только с продажи актива. В зоне до 30 (реже 50) км земля — актив, который приобретают с целью изменения вида разрешенного использования и последующей застройки. Но с введением 23 декабря 2013 года поправок в Закон 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений», многократно повышающих стоимость изменения вида разрешенного использования участка, ликвидность и инвестиционная привлекательность с/х земель, приобретаемых для строительства, многократно снизится. Не исключено, что часть этих земель со временем все же попадет в сельхоз-оборот.»

О влиянии санкций на цены на землю можно также прочитать здесь.