2015 год – переломный для компании Vesco Consulting. Ранее мы не знали такого количества региональных обращений, причем не только для анализа своего локального рынка, но и в ожидании поиска лучших шаблонов, востребованных покупателем и уже реализованных на более развитом московском рынке.

Новороссийск, Саранск, Кострома, Уфа, Бийск, Екатеринбург, Сургут, Новосибирск, Селигер, Казахстан, Тюмень, Пенза, Псков – вот неполный список наших потенциальных клиентов.

Представляем нашим региональным читателям интервью Алексея Аверьянова, Генерального директора Vesco Group, которое он дал изданию «Самарский коттедж».

Что из себя представляет сегодня рынок загородной недвижимости в Московской области? Развивается ли по модели малоэтажного пригорода, как например в США, или принимает другие формы?

Но 3 года назад фокус девелоперов сместился в сегмент малоквартирных жилых домов, сегодня зона 10-15 км от МКАД (де факто – граница Москвы) представляет собой мало и много-этажную квартирную застройку с небольшими вкраплениями частных домов.

Мы первые 2 года назад забили тревогу, осознав плачевные перспективы дорогой коттеджной застройки, вокруг которой вырастают многоэтажные дома. Да, рынок коттеджных поселков смещается за зону 20-30 км от МКАД, где риск массовой многоэтажной застройки многократно снижается.

Как изменился столичный рынок загородной недвижимости с началом нового этапа кризиса?

Каждый кризис на рынке недвижимости сопровождается вымыванием с готового предложения – построенных домов и снижением стоимости конечного лота посредствам уменьшения размеров участка / дома и / или предоставления скидок / акций / рассрочек.

Кризис 2014-2015 годов не исключение. Самым востребованным продуктом остаются таунхаусы эконом-класса в ближней зоне и участки без подряда в дачном сегменте. Преимущества первых – в готовности, вторых – в цене.

Организованные коттеджные поселки с индивидуальными домами, застраиваемые самим девелопером, испытывают трудности уже несколько лет. Причин несколько:

1. В зоне до 30 км от МКАД: низкая маржинальность бизнеса по сравнению с сегментом квартир. Иными словами, плотность застройки в 5-10 тыс. кв.м. на 1 га и квартира эконом-класса для инвестора многократно привлекательнее, нежели 1,5 тыс. кв.м. с коттеджами элит-класса. Скорость реализации и риски – несоизмеримы.
2. В зоне до 30 км от МКАД: перепроизводство. За 12 лет развития рынка образовался вторичный сегмент, который сегодня составляет здоровую конкуренцию первичным предложениям. Более того, вторичка имеет явные преимущества в части более гибкой ценовой политики (торг в объеме 10-30% в текущих условиях – норма) и типа отделки (первичка вся представлена в черновом виде).
3. В дачном сегменте рынком правят участки без подряда – естественная отсрочка для покупателя по строительству дома бесценна. Глобально коттеджи проиграли «войну».

Как изменились предпочтения покупателей в этом сегменте?

С приходом кризиса в ноябре-декабре 2014 года покупатели «смели» готовую ликвидную первичку. Дефицита на рынке не прогнозируется из-за высокого потенциала вторичного сегмента, но замедление темпов выхода на рынок новых поселков в ближней зоне позволит вернуть статус тем немногим очагам индивидуальной застройки, которые окружены зелеными массивами и территориально удалены от многоэтажной застройки.

С течением времени ценность получат поселки вдали от городской застройки, где низка вероятность массовой застройки.

Какие проекты в малоэтажном сегменте «делали рынок» до последнего времени?

Дома «под ключ» – хит продаж 2015 года. Девелоперы категорически не готовы вкладываться в чистовую отделку. Причины две: высокая стоимость денег и слабо прогнозируемый срок экспозиции готового дома, а также сама по себе организационная сложность бизнеса по финишным строительным работам, который не масштабируется без потери качества. Опыт работы с частными инвесторами последних двух лет показал высокую рентабельность частного бизнеса по отделке и меблировки домов.

Покупка «коробки» по цене ниже себестоимости с отделкой и продажей на вторичном рынке позволяет инвестору получить прирост в цене 50-100%. А новые объекты под ключ – всегда в цене!

Был ли характерен для Москвы и области высокий интерес к покупке дешевой земли без коммуникаций и перспектив? Как вы оцениваете уровень этого спроса сегодня?

Постоянное снижение чека, которое сопровождает развитие рынка вот уже 12 лет порождает спрос со стороны новой аудитории и оживление «старых» клиентов. К счастью землевладельцев целевая аудитории земельного рынка настолько широка, что пока не сформируется культура загородного образа жизни, а покупатели не наберутся опыта, рынок УБП не потеряет своей актуальности. Должны пройти годы, пока каждый покупатель оценит временные и финансовые затраты на самостоятельное строительство дома, часто в поле, без сетей и должного правового сопровождения. Только тогда станет очевидной ценность готового продукта. В текущих условиях курсовых колебаний россияне продолжают ориентироваться на сохранение накоплений в недвижимости, а земельный участок – самый дешевый вариант для инвестиций.

Наблюдались ли в связи с этим определенные противостояния авторов организованных застроек и продавцов земли без подряда?

Конкуренция сегментов возникла сразу же – в 2009 году с появлением участков без подряда как массового продукта. Усугубляет положение готовых домов низкая распространенность ипотечных продуктов, в то время как земельные участки являются естественной рассрочкой для покупателя.

По нашим прогнозам, в ближайшие 5 лет противостояние в дачном сегменте не ослабнет, преимущественно из-за низкой осведомленности граждан об истинной стоимости конечного продукта.

И поверьте, практически любой готовый дом от девелопера на самом деле значительно дешевле, нежели построенный самостоятельно. При сопоставимом качестве, конечно.

Какие меры предпринимаются в настоящее время столичными девелоперами для оптимизации продаж? Какие, по вашим оценкам, оказываются наиболее эффективными?

Новых особых механизмов ускорения продаж, пожалуй, нет. Постоянные акции, скидки и спецпредложения на отдельные объекты – стандартные маркетинговые инструменты, которые использует застройщик на протяжении всей жизни поселка.

Кризис ликвидности 2008 и 2014 гг. вынуждает застройщиков соглашаться на любые рассрочки, лишь бы покупатель зафиксировал за собой объект и внес аванс.

Единственное отличие в текущий период – повсеместный ввод акции по фиксации валютного курса, что характерно для объектов бизнес и элит-класса, привязанных к стоимости валюты.

Появляются ли новые проекты комплексной застройки в последнее время в Москве? И есть ли шансы у новых проектов сегодня? Каким условиям они должны соответствовать, чтобы состояться?

Бич коттеджных поселков – отсутствие контроля со стороны архитектуры в отношении факта возведения инфраструктурных объектов, которые, как правило, остаются на бумаге или возникают в самом конце строительного цикла и в меньшем объеме, нежели запланировано. Потребитель с большим недоверием относится к обещаниям девелоперов по строительству инфраструктуры в коттеджной застройке и поэтому единственный шанс КП на развитие – проекты комплексного освоения территории, которые стимулируют девелопера диверсифицировать предложение и наравне с квартирами и таунхаусами отводить часть территории под индивидуальные дома.