Вообще, откуда исторически произошло такое понятие как «участки с подрядом» или «участки с обязательным подрядом»? На заре становления рынка загородной недвижимости существовали только 2 основных типа предложения — земельные участки и реже готовые дома — вторичные предложения или специально построенные на продажу. В начале 2000-х постепенно начали формироваться организованные коттеджные поселки, и до конца 2008 года этот рынок с каждым годом набирал обороты, как с точки зрения галопирующего спроса, так и постоянного роста цен в разы, а иногда и на порядок. Спрос был настолько высок, что по темпам освоения земель ближайшего Подмосковья застройщики не успевали за ним угнаться. Таким образом, клиентам, которые не успели приобрести готовый дом, предлагали альтернативу — участок с подрядом. А поскольку рынок развивался не только количественно, но и качественно, то и предложения с подрядом каждый раз превосходили своих «готовых предшественников» — хотите то же самое, но уже с новыми архитектурными проектами, более широкими дорогами и еще и с искусственными каналами, — тогда придется подождать. У вас есть полная сумма сразу за земельный участок и непостроенный дом? — пожалуйста, 5% скидка, и ваш дом будет готов через год.
Покупатели начали постепенно привыкать к подобной практике, да и альтернатив было не много — не купишь сейчас, завтра будет уже дороже. Застройщики же стали пользоваться этим фактом и начали устраивать «крысиные бега». В чем это выражалось? Да очень просто — стоимость земельного участка с коммуникациями и стоимость строительства дома «упаковывалась» в общую стоимость объекта, и это ценообразование становилось полностью непрозрачным для покупателя. Несложными вычислениями можно было определить стоимость сотки и стоимость строительства, но провести четкую параллель с учетом всех факторов между конкурирующими проектами было достаточно проблематично. Одна из основных ошибок девелоперов на тот момент была попытка «запихнуть» всю прибыль в стоимость 1 кв.м., а не в стоимость 1 сотки. В дальнейшем от этого принципа отошли.
Первым крупным застройщиком, кто активно начал предлагать участки с подрядом была корпорация Инком со своими поселками Шервуд, Риверсайд, Гринфилд, Сказка, Берендеевка. Уже тогда в компании приняли правильное решение — всю прибыль формировать в стоимости земли. Клиент может отказаться от подрядных услуг и воспользоваться своими строителями при соблюдении ряда правил с точки зрения архитектурного облика будущего строения. Но это было не слишком выгодно для клиента, а компания получала всю прибыль.
Кстати, реализация участков с подрядом давала серьезные финансовые преимущества проекту. Не требовались серьезные первоначальные вложения, а вся основная стройка финансировалась за счет средств покупателей. На тот момент доходности в 100-200% годовых на собственный капитал были скорее правилом, а не исключением. Такую доходность может обеспечить разве что спекуляция землей. Но факт того, что застройщики стали строить свои финансовые планы, исходя из стабильных приходов от клиентов, и стало причиной заморозки многих проектов или сдвигом в сроках их сдачи.
И вот в 2008 году наступил кризис — это был как кризис платежеспособного спроса, так и кризис доверия. В условиях кризиса доверия такой продукт как участок с подрядом или «участок с обещаниями» не может стабильно существовать. Многие застройщики стали освобождать себя от лишних обязательств перед клиентами и сократили свои функции до подготовки земельных участков с точки зрения инженерной инфраструктуры. А с выходом на рынок крупных — и не очень — землевладельцев без девелоперского бэкграунда некоторые и эти функции перешли покупателям, самоорганизующимся в ТСЖ или ДНП/НП.
В этот момент и произошел всплеск рынка участков без подряда. Вдохновленные успехом своих соседей конкурентов и совсем уже отчаявшись продать свои земельные наделы оптом, землевладельцы ринулись активными темпами на рынок со своими полуподготовленными или совершенно неподготовленными земельными участками, лишь бы поскорее их продать. На текущий момент на рынке в активной продаже находится более 600 поселков с участками без подряда. Совершенно непонятно, когда в этих поселках можно будет по-человечески жить без постоянной стройки, разбитых дорог и нормальной при этом доступной службы эксплуатации.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]