Как же узко мыслят девелоперы нашего времени! Конечно же, я отдаю себе отчет, что более широкое мышление влечёт за собой бОльшие инвестиции. Причем — венчурные инвестиции. Но разве не те бизнесмены сейчас “на коне”, кто не пошел по проторенной дорожке, а пробил свое шоссе?!

Идеи, которые я хочу описать в этом посте, немного сыроваты. И я не претендую на звание великого пророка в том, что именно они выстрелят и принесут их реализаторам баснословные богатства. Воспринимайте это как попытку взглянуть на девелопмент недвижимости немного шире и, может быть, заразить еще кого-то, будь то землевладелец с неликвидным участком или безыдейный инвестор с мешком денег, на первые действия и более глубокую проработку той или иной супер-идеинестандартной концепции.

Каждая из концепций предполагает бОльший уровень инвестиций по сравнению со стандартными, более популярными форматами, но и каждая из них бьется на небольшие этапы, финансирование которых уже не покажется настолько неподъемным, если более детально разработать финансовую модель.

Располагаю концепции в порядке возрастания необходимого объема инвестиций. В этом посте расскажу про первую из них. Про остальные читайте в следующих постах.

№1 Арендный поселок

Идея, конечно же не нова, но давайте попробуем взглянуть на нее нестандартно. Допустим, есть земельный участок в ближайшем (до 30 км от МКАД) Подмосковье и допустим, что нет у него потенциала в развитии в популярном МЖС-формате, а инвестиций на полноценный поселок или таунхаусы недостаточно.

Сделайте из него арендный поселок! Участки по 4-5 соток, ставим одноэтажные быстровозводимые домики 60-100 кв.м. (тот же Дубльдом вполне сойдет) или организуем мини-производство на месте, если есть достаточный объем, чтобы оно оправдалось. Отделываем под ключ, меблируем, укомплектовываем техникой и сдаем в аренду за 50-70 т.р. в месяц. Есть такие предложения в Подмосковье? Вряд ли.

В чем может быть экономия по сравнению с аналогичным проектом на продажу:

• можно не ставить внутренние ограждения. Ведь ограждают частную собственность, а здесь все арендаторы,
• можно сэкономить на материалах строительства — арендаторы не так сильно придираются к материалам, как покупатели,
• значительно сэкономить можно на массовых закупках отделочных материалов, мебели и техники,
• экономия есть и  по земельным работам — нет затрат на кадастрирование, межевание, оформление прав собственности на каждый земельный участок,
• есть экономия и на коммуникациях — можно сделать септики и скважины локально на несколько домов, ведь их все равно будет обслуживать управляющая компания, и арендаторы с этим соприкасаться не будут. А как вариант — можно не прокладывать и центральное газоснабжение, но здесь нужно быть аккуратнее и четко просчитать затраты на отопление таких домов электричеством,
• сэкономить удастся и на маркетинге. Вложить в рекламу арендных домиков придется гораздо меньше — вся аудитория так или иначе ищет через популярные сайты, где размещение в базе 2-3 стандартных предложений будет стоить совсем недорого, а дальше — “сарафан”. Можно заинтересовать и риэлторов комиссией в размере 1 месяца аренды. Уверен, что это себя оправдает,
• немного придется потратить и на архитекторов — 2-3 стандартных проекта домиков и внутренней отделки (а проекты могут идти в комплекте и от поставщика) и грамотный проект планировки, учитывающий поэтапное развитие проекта.

Ну а экономику считайте сами. По моим подсчетам, окупаемость без учета стоимости земли — примерно за 3-3,5 года. А вводить можно очередями. Причем, очереди могут биться вплоть до единичных лотов. Начальный объем инвестиций может составить всего 30-50 млн.р. А после запуска и сдачи в аренду первой очереди, можно уже задуматься и о привлечении инвесторов, которые будут зарабатывать на уже проверенном бизнесе. О формате привлечения частных инвесторов уже нужно отдельно думать и вырабатывать схему. Ну если у ГК Пионер с их апартаментами Yes получается, неужели у нас за городом это реализовать нельзя?!

Ну а если даже предположить самый неблагоприятный исход, который я бы сформулировал так: “спроса на такой формат в таком объеме за эти цены нет”, то, снизив цены, первую очередь все равно можно будет сдать, как ни крути. Ну будет окупаемость не 3 года, а 5-6 лет. Если сравнивать с окупаемостью городской аренды в 8-10 лет, то это все равно шикарные показатели.

На чем еще можно заработать?

Если говорить о более масштабных проектах, скажем, от 100 домов, то здесь появляется возможность заработка на дополнительных услугах управляющей компании. Мало того, что мы получили арендаторов, которые дают нам основной денежный поток, но мы еще получили очень качественную целевую аудиторию, на которой можно получать дополнительный заработок.

1. Уборка домов — стирка, глажка, мытье посуды и т.д.,
2. Трансфер до города и до поселка,
3. Интернет и спутниковое телевидение,
4. Кафе или доставка еды,
5. Мойка и шиномонтаж,
6. Реклама близлежащих объектов недвижимости и инфраструктуры.

При правильной организации, общую прибыль за счет дополнительных услуг вполне можно увеличить на 15-20%

Основные УТП проекта

1. Управляющая компания, которая следит за комфортом проживания арендаторов, широкий спектр дополнительных услуг,
2. Прозрачные договорные отношения, удобные формы оплаты (по кредитной карте, например),
3. Corporate-friendly — аренда домов для сотрудников компаний, которые фиксируют белые затраты и уменьшают налогооблагаемую базу,

Вечный арендный бизнес или продажа денежного потока

Такой арендный бизнес при правильно выстроенной управляющей компании может стать и хорошим активом в случае его продажи. Ну сами подумайте, офисную недвижимость вполне себе покупают с доходностью 10-12%, квартиры приносят 8-10%, какие-то отдельные объекты продаются и с доходность 15-18%. Так неужели не найти покупателя-инвестора на готовый бизнес с доходностью 20%, то есть 5 ежегодных прибылей? Вполне реалистично! Но стоимость этого бизнеса будет еще выше, если озаботится не только денежным потоком, но и маркетинговой оболочкой самого проекта — брендинг, сайт, личные кабинеты арендаторов, правила проживания и т.д., которая стоить будет не так дорого по сравнению с возможной дополнительной прибылью от продажи бизнеса. А этим нужно озаботится на самом начальном этапе. Да и при сдаче в аренду без этого уж точно не обойтись.

Ложка дегтя

Ну а куда же без нее?! Иначе бы такие поселки начали возводиться как грибы после дождя.

Во-первых, нужно понимать, что максимальная эффективность достигается при экономии на масштабах, а это означает, что уровень инвестиций должен быть не менее 100 млн.р. без учета стоимости земли,

Во-вторых, у землевладельцев зачастую нет и минимальных инвестиций, иначе бы они уже занялись повышением ликвидности и капитализации своих земель, а это значит — им нужен инвестор, коих сейчас днем с огнем не сыскать. И по опыту, не так уж землевладельцы нацелены на денежный поток от своей земли, все хотят продать и выйти в деньги,

В-третьих, нет на рынке сейчас профессиональной управляющей команды, которая бы взялась за подобный проект. Ее надо либо создавать с нуля самому инициатору проекта или обращаться к существующим креативным и амбициозным компаниям (например, Vesco  Group ? ), но второй вариант предполагает адекватную мотивацию и прогнозируемый объем,

В-четвертых, не забывайте про обслуживание, амортизацию и страхование.

Если вы землевладелец

Присылайте информацию о вашем земельном участке и о вашем желании запустить такой проект самостоятельно/с инвестором.

Если вы инвестор

Пишите нам о комфортном для вас объеме первоначальных инвестиций, а мы с удовольствием подберем вам земельного партнера под выкуп участка или совместное освоение. Благо, база таковых у нас очень и очень приличная.

См. также: Нестандартная концепция №2: Доходный дом.