Коллеги, друзья, приветствую! С вами вновь Алексей Аверьянов и канал о недвижимости и строительстве VDT. Я снимаю много обзоров классных домов, где рассказываю вам о том, что делает их современными и ликвидными.
Но в этих выпусках я выношу за скобки качество и характеристики самого поселка, в котором расположен тот или иной дом. А между тем это один из важнейших факторов ликвидности объекта. Сегодня я хочу наверстать упущенное и остановиться на тех критериях, которые делают поселок по-настоящему жилым, комфортным и востребованным в долгосрочной перспективе.
Основываясь на многолетнем опыте продаж загородной недвижимости, строительства премиальных домов и консалтинговой деятельности, я свел воедино все факторы, которые составляют формулу идеального коттеджного поселка. Эта информация будет, в первую очередь, полезна покупателям, которые находятся на этапе выбора дома или участка. Мне бы не хотелось, чтобы вы пренебрегали этими рекомендациями и оказались владельцами классного дома, но в поселке с сомнительной репутацией.
У меня самого произошла некая проф деформация, и сегодня я сапожник без сапог. Уже 18 лет я занимаюсь загородной недвижимостью, но продолжаю жить в городе. Конечно, мы с супругой по своему менталитету совершенно городские жители. Но одна из причин, почему у нас нет дома — отсутствие на рынке такого поселка, который бы полностью отвечал моим, как я считаю, абсолютно разумным требованиям!
Вот о таком идеальном поселке, где я сам бы хотел жить, я вам и расскажу. Готовы? Поехали!
За все время работы на загородном рынке я побывал в сотнях коттеджных поселков и понял, что идеального поселка на рынке просто нет. Сейчас мы в Vesco Group строим точечные проекты в уже готовых поселках, но мы не можем повлиять на их инфраструктуру, систему управления и стратегию развития. То есть компетенций, чтобы построить классный дом, который отлично подойдет моей семье и останется ликвидным через годы, у меня хватает. Но найти для него место я пока не могу.
Чтобы понять, почему так произошло нужно немного углубиться в историю.
Большинство коттеджных поселков были заложены в сытые 2003-2007 года. Потом наступил переломный 2008 год. С одной стороны, рынок вышел на плато по объему продаж, с другой — грянул кризис, который под конец года остановил все стройки. Новые концептуальные проекты перестали появляться.
А чуть позже началось время, которое я назвал “БЕЗподрядная” вакханалия. Мне кажется, что именно в этот период и были заложены многие проблемы текущего рынка — с неорганизованной застройкой, замороженными проектами и непродаваемыми домами. Эта участь не миновала даже самые премиальные проекты.
И только в 2020 году на рынке загородной недвижимости случился серьезный всплеск, к которому девелоперы совершенно точно не были готовы. Сейчас мы остро ощущаем дефицит качественного продукта на первичном рынке, причем во всех сегментах.
И на этой волне ажиотажного спроса, который формирует более зрелый потребитель, часто с опытом жизни в собственном доме, и началось зарождение новых современных поселков, которые будут выходить в ближайшие несколько лет.
На канале я много говорю о том, как построить по-настоящему ликвидный дом, который будет востребован не один год. Но важно понимать, что ликвидность любого дома сильно зависит от поселка, в котором он находится.
На ликвидность влияют три вещи: локация, продукт и управление. Это и есть три базовых составляющих формулы идеального поселка.
Конечно, критерии успеха могут чуть отличаться в зависимости от типа проекта, ведь поселки бывают для постоянного проживания, и досуговые, которые не предполагают регулярных поездок на работу. Но так или иначе, это три базиса.
Поговорим немного о локации, но я не буду сильно останавливаться на этом. Мне кажется, что это понятие слишком идеализированно. Многие эксперты говорят, что это чуть ли не единственная и ключевая характеристика, но это не всегда так. Существуют поселки, которые несмотря на свою не самую выигрышную локацию, остаются интересными за счет концепции. И наоборот: я знаю премиальные локации с поселками, загубленными долгостроем и системой управления.
Я считаю, что локация это данность, с которой нужно работать. С одной стороны, на рынке осталось не очень много участков, которые подойдут под идеальный поселок. С другой, к выбору места все равно нужно подойти серьезно.
Что же важно потребителям? Направление и расстояние, удобство подъезда, окружение и природные характеристики. Первый фактор самый важный, потому что именно он будет определять продукт.
Продукт — самая важная составляющая, в загородной недвижимости он очень сложный и многофакторный. У домовладения в загороде гораздо больше характеристик, чем у городской квартиры.
Продукт — это совокупность решений, которые девелопер закладывает в проект на разных этапах его развития и которые относятся как к самому поселку, так и к отдельному домовладению. Это архитектура, планировки, отделочные материалы, инженерия, инфраструктура и множество других мелочей, которые влияют на качество жизни в поселке.
Идеальный продукт, на мой взгляд — тот, который создан девелопером. Как только в продукт начинают вмешиваться не профессионалы, в частности сами покупатели, которые приобрели пустой участок и начали строительство, он портится. Теряется ликвидность всего поселка и каждого дома в отдельности. Однозначно, созданный девелопером максимально продуманный продукт гораздо более ценен чем тот, в котором поучаствовали непрофессионалы.
Во-первых, созданный девелопером продукт гарантирует единую социальную среду. В противном случае на равных участках один человек может построить дом за 5 млн.рублей, другой за 50. И повлиять на это невозможно.
Например, большинство поселков, где продавались участки без подряда, погорели на разнородности среды, когда на своем участке каждый строил то, что придет в голову. Я знаю поселки, где сначала строились дома за десятки миллионов рублей, а закончили домами в бюджете до пяти миллионов. Быть может я идеалист, но я убежден, что в 2009 году загородный девелопмент свернул не туда, и потому потерял на 10 лет внимание и доверие покупателей.
Во-вторых, девелопер задает единый визуальный облик поселка. Я не говорю, что все дома должны быть “под копирку”. Считаю, что отлично могут сочетаться дома с плоской крышей и со скатной, что их можно объединить цветовыми решениями и архитектурными элементами. Главное, чтобы в объеме они смотрелись гармонично и были продуманы с точки зрения планировок. Одним из таких элементов является, например, забор вдоль фасадов домов. Именно он формирует облик улицы, и здесь точно нельзя допустить разнородности.
Вы знаете, что я фанат современной архитектуры, но несмотря на это считаю, что идеальный коттеджный поселок не обязательно должен быть выполнен в современном стиле. Более того, я убежден, что стиль должен быть максимально универсальным и скорее нейтральным. Если мы все же говорим об идеальном поселке на 100 домов, то я не рекомендую уходить в крайности, в этом контексте не оправдано сужать аудиторию.Любопытно, что даже если люди покупают полностью готовый продукт, со временем возникает острое желание что-нибудь пристроить. Так участки начинают обрастать дополнительными строениями: беседками, бассейнами, банями и т.д. Я знаю много поселков, где собственниками произведены “улучшения” (показать руками кавычки), которые совершенно точно не пошли на пользу внешнему виду поселка.Чтобы ограничить фантазии жителей, в поселке должен быть разработан строгий дизайн код, т.е. правила дальнейшей застройки. Они подписываются с клиентом еще до покупки домовладения и заранее дают понимание, что здесь будет можно делать, а что нет.
Вы знаете, что я фанат современной архитектуры, но несмотря на это считаю, что идеальный коттеджный поселок не обязательно должен быть выполнен в современном стиле. Более того, я убежден, что стиль должен быть максимально универсальным и скорее нейтральным. Если мы все же говорим об идеальном поселке на 100 домов, то я не рекомендую уходить в крайности, в этом контексте не оправдано сужать аудиторию.
Любопытно, что даже если люди покупают полностью готовый продукт, со временем возникает острое желание что-нибудь пристроить. Так участки начинают обрастать дополнительными строениями: беседками, бассейнами, банями и т.д. Я знаю много поселков, где собственниками произведены “улучшения” (показать руками кавычки), которые совершенно точно не пошли на пользу внешнему виду поселка.
Чтобы ограничить фантазии жителей, в поселке должен быть разработан строгий дизайн код, т.е. правила дальнейшей застройки. Они подписываются с клиентом еще до покупки домовладения и заранее дают понимание, что здесь будет можно делать, а что нет.
Я абсолютно убежден, что идеальный коттеджный поселок — тот, в котором есть полностью готовый продукт. Под этим я понимаю благоустроенный участок с построенным и отделанным “под ключ” домом, желательно еще и меблированным. Да, создать такой продукт непросто, он требует не только значительного финансирования, но и широких компетенций. Но оно того стоит!
Ну а если совсем не удается создать готовый продукт, то нужно как минимум, заложить возможность получения фьючерса на готовый продукт. Многие это называют участок с подрядом, но я не очень люблю эту формулировку, поскольку по моему мнению девелопмент и подрядные отношения не совместимы.
Конечно, девелоперу сложно создать много готового продукта, на который сейчас назрел очень высокий спрос. Поэтому какой-то продукт можно продавать уже в готовом виде, а какой-то как фьючерс … но на готовый продукт. И здесь важно соблюсти формат типовых домов, без возможности изменения дизайн проекта.
Правильный продукт предполагает использование износостойких материалов и применения долгосрочных решений. Это касается и домов, и всего поселка вцелом.
Часто девелоперы рассматривают инвестиции с точки зрения оптимизации издержек “здесь и сейчас” и закладывают недолговечные решения, срок действия которых рассчитан на период продаж. Они не думают о том, что было бы оптимально и выгодно для жителей в долгосрочной перспективе. Чтобы в результате мы не пришли к тому, что через пару лет уже нужно ремонтировать дорогу, менять оборудование, обновлять детские площадки. Ведь это станет головной болью жителей поселка.
Возьмем, к примеру, инженерное оборудование. Каждая позиция имеет разный срок службы и стоимость обслуживания. Если ограничиться периодом продаж в 5-7-10 лет, то можно выбрать одно оборудование, но если смотреть на перспективу 15-20 лет, то лучше запроектировать другое. Да, это потребует больших инвестиций на старте, но это выгоднее, если учитывать стоимость дальнейшей эксплуатации и амортизации. И эту логику донести до покупателя не так сложно, как кажется.
Я убежден, что подход к проекту должен быть долгосрочным, чтобы девелопер не стремился уйти из проекта, а остался со своей управляющей компанией. Тогда изначально будет применяться другая стратегия, будут выбираться износостойкие материалы и оборудование, которое будет служить десятилетиями.
Размер территории влияет на количество домовладений, на класс поселка, на выбор перечня объектов инфраструктуры, которую будут оплачивать жители. По нашему опыту, площадь поселка не может быть меньше 20-30 гектаров, это примерно 100 домов. Иначе в нем будет недостаточно людей, не сложится комьюнити.
В слишком больших поселках, на мой взгляд, высокие риски, длинные сроки реализации, есть сложности в управлении и т.д. Оптимальная площадь для создания качественного продукта — это 20-50 гектаров.
Исключением могут стать участки сложной формы, где территории изначально разнесены и разделены, например, лесополосой или рекой. Здесь важно не превратить проект в долгострой, возведение домов в следующей очереди не должно отражаться на качестве жизни предыдущей. Поэтому голое поле в 100 гектаров — табу.
Поселок не может быть идеальным, если состоит только из частных территорий. Обязательно нужно выделять места для совместного досуга жителей. Я убежден, что важно не просто запроектировать, но и сделать небанальными детскую, прогулочную и спортивную зоны, обслуживание и развитие которых в дальнейшем будет задачей управляющей компании.
Уверен, что упор на спортивную инфраструктуру и здоровый образ жизни притягивает адекватную и зрелую аудиторию. И в этом контексте важный именно для меня момент, это наличие полноценного спортивного бассейна, что позволит не строить в каждом доме свой собственный. Разумеется, в элитной недвижимости большинство собственников все равно захотят свой личный бассейн, но наличие на территории поселка полноценного 25- метрового спортивного бассейна позволит построить дома небольшие чаши лишь для того, чтобы окунуться после сауны.
Конечно, инфраструктура — широкое поле для экспериментов девелоперов. Но со временем все поняли, что далеко не все объекты инфраструктуры могут быть рентабельными, работая лишь на аудиторию поселка. Конечно нужно предусмотреть помещения под общественные цели — это могут быть уютные мини-пекарни с несколькими столиками и кофе на вынос, лавка со свежими молочными продуктами, тренажерный зал и помещения свободного назначения для разных тренингов, занятий йогой, детских праздников и так далее. Но проектировать я рекомендую только мини-форматы или помещения под конкретного оператора.
Про центральные коммуникации думаю всем понятно. Безусловно, должны быть газ и центральные водоснабжение и канализация, их отсутствие делает поселок сильно менее ликвидным. Обязательно, чтобы было подземное электричество и полноценная ливневая канализация, а еще желательно и техническая вода. Ну и в последнее время очень актуален, конечно же, интернет на самых высоких скоростях.
Темп строительства не должен зависеть от темпа продаж.
Ведь как часто бывает? Покупателям дают обещания, под которые начинают собирать деньги, а в итоге собранных денег не хватает и обещания не выполняются. Сдвигаются сроки, ухудшается комплектация, упрощается продукт. В эту ловушку попадали многие застройщики.
К сожалению, в загородных поселках закон о долевом участии N214-ФЗ не работает, и покупатель находится в более рискованных условиях.
Поэтому сам застройщик должен так выстроить финансовую модель, чтобы соблюсти график всех базовых работ вне зависимости от темпа продаж. Лучше привлечь финансирование и сделать продукт самостоятельно, чтобы не зависеть от продаж и гарантировать качество.
И третий важный блок — это управление. Надо сказать, что этому моменту всегда уделялось мало внимания, а в последнее время тем более. Сами управляющие компании к этому процессу относятся как к некой необходимости, а покупатели не задумываются о роли УК в их дальнейшей жизни. Прежде всего это связано с отсутствием опыта, но те, кто уже жил в собственном доме, точно знают, как влияет стиль управления на качество жизни в поселке, на ликвидность проекта и расположенных там домов, на желание жителей продавать дома и уезжать, и даже на цены недвижимости!
Я считаю, что стиль управления — одна из важнейших составляющих формулы идеального поселка. И закладывается он еще на этапе продаж, поэтому так важно обеспечить преемственность, чтобы не получилось так, что отдел продаж что-то пообещает, а управляющая компания это выполнить не может.
Первое, с чего должны начинаться отношения жителя и УК — это правила проживания. Покупатель должен принять решение о покупке, ознакомившись с правилами проживания. И даже простой по форме и содержанию документ, где прописаны основные правила жизни в поселке, при условии, что он подписан каждым жителем, станет основой для мирного сосуществования самых разных людей.
Второе, о чем я хочу сказать, это открытость управляющей компании. Открытость — в максимально широком смысле этого слова. Мало кто из руководителей и сотрудников управляющих компаний понимает, как важно доносить до жителей все, что делает УК в поселке. А делать это нужно на регулярной основе.
У каждого жителя должна быть возможность изучить деятельность УК. Я сторонник абсолютной открытости и считаю, что УК должна публиковать ежемесячные отчеты на сайте или в облачном диске и дублировать информацию в поселковом чате. И сам факт наличия такой он-лайн доски, где в любой момент можно получить всю информацию, будет достаточен, чтобы успокоиться и даже не заглядывать туда через какое-то время.
К сожалению, в большинстве случаев управляющие компании закрыты и собственники не понимают, куда и на что тратятся их деньги. Это создает напряжение и недоверие жителей. И даже если на самом деле все делается с умом, отсутствие информации у собственников порождает сомнения. А жители должны иметь право понимать, почему УК принимает те или иные решения. Так они будут чувствовать себя сопричастными и более удовлетворенными деятельностью УК.
Я убежден, что только открытость порождает эффективные решения. Если управляющая компания будет знать, что должна будет отчитаться за принятые меры и обосновать их выбор перед жителями, то и решения эти будут приниматься более взвешенно, ведь никому не захочется “краснеть” и получать неудобные вопросы, на которые нет разумного ответа.
Конечно, открытость должна проявляться и при общении с сотрудниками УК. Хорошая управляющая компания, это та, которая в режиме реального времени принимает и оперативно отрабатывает запросы. А жители знают, куда нужно обратиться, чтобы их вопросы решались здесь и сейчас. Если запросы не накапливать, то в какой-то момент их будет минимальное количество.
Третье, честный подход к ценообразованию за услуги управляющей компании. Стоимость услуг по эксплуатации поселка — один из весомых критериев при принятии решения о покупке. И чем ниже эта цифра при прочих равных, тем выше удовлетворенность жителей — и самой управляющей компанией, и своим выбором.
Мне понравился подход к ценообразованию одной управляющей компании из Новосибирска. Там базовые, т.е. общие обязательные услуги оказываются по себестоимости. А управляющая компания зарабатывает на дополнительных высокомаржинальных услугах, коих в поселке на 100 домов всегда с избытком. Полив участка, покос травы, уборка снега, услуги сантехника или электрика и т.д. Мне кажется, это очень честный подход.
При таком раскладе УК выгодно владеть и содержать в исправности садовую технику и другой инвентарь, предлагать широкий спектр услуг и качественно их оказывать. А у жителей есть выбор: получать базовый пакет услуг или заказывать что-то дополнительно, когда это потребуется. Результат: все живут счастливо, и такую управляющую компанию никто никогда не выгонит.
Сколько должно стоить ежемесячное обслуживание дома в классном поселке? Я думаю, что если жители будут платить за базовый комплекс услуг, без учета счетчиков, 10-15 тысяч в месяц, а также будут пополнять фонд развития на сумму, которая бы соответствовала задачам и планам, это был бы психологически комфортный и понятный порог. А что вы думаете? Поделитесь своим опытом в комментариях, и не забудьте называть поселки, в которых живете!
Ну и раз уж мы коснулись финансового вопроса. Что делать с жителями, которые не платят? Во-первых, не нужно сразу входить в конфликт. Чаще всего оплата задерживается по рядовым причинам: забыли, не успели и т.д. Для того, чтобы такие должники не возникали, система платежей должна быть удобна и доступна через приложение в несколько кликов. И на первых порах, я бы помогал жителям подключить и настроить такое приложение, в том числе — сделать платежи автоматическими.
Ну а уж если вы работаете со злостными должниками, единственная мера — обращение в суд. Но есть и промежуточные варианты. Конечно можно вешать позорные списки на досках на обозрение соседей. Но гораздо более филигранный способ вернуть неплательщика к действительности — снизить напор воды в его доме. Совсем отключить коммуникации нельзя, это незаконно, а вот снизить напор — можно. Вот, теперь все знают о таком лайфхаке, так что придется вам, владельцы домов, вести себя осмотрительно!
Четвертое. Фонд развития. Когда поселок существует не один год, и управляющая компания неожиданно начинает собирать деньги в фонд развития, она часто сталкивается с непониманием и отторжением жителей. Поэтому платежи на развитие поселка нужно закладывать с самого первого дня. Это относится к капитальному ремонту, к улучшениям, дополнительному развитию прилегающих территорий, обновлению спортивных и детских площадок и т.д.
Пятое, это программа лояльности для жителей.Вне зависимости от класса проекта, люди, купившие недвижимость, являются платежеспособной и целевой аудиторией для тех или иных товаров и услуг. И в этом контексте есть 2 направления, как можно использовать факт концентрированной состоятельной аудитории на благо самих жителей.
Во-первых, это программа лояльности. Одной из задач УК я вижу сбор лучших, реально полезных товаров и услуг от поставщиков, кто будет готов давать специальные условия для жителей. Это могут быть расположенные рядом кафе и рестораны, детские досуговые центры, магазин садовой техники или служба такси и т.д. Своеобразная программа лояльность или такой клуб привилегий. Это не так сложно, и большая часть партнеров привлекается на начальном этапе.
Во-вторых, нативная реклама, очень деликатная и точечная. Давайте подумаем. Управляющая компания следит за всеми “информационными площадками” в поселке, будь то физический стенд у КПП или онлайн-чат жителей. Так почему бы не извлекать из этого пользу? Было бы здорово, если бы управляющая компания продавала эти рекламные площадки, а прибыль направляла бы в фонд развития поселка, разумеется за минусом расходов, которые несет в себе управляющая компания, а не себе в карман. Реклама в наше время может быть нативной и весьма деликатной, чтобы не раздражать жителей.
Но самое главное, чтобы бенефициарами от этих интеграций были сами жители.
Шестое. Единый отдел продаж вторичной недвижимости, в котором сидят специалисты, которые досконально знают все предложения в этом поселке и историю реальных сделок. Мы очень много занимаемся продажами на вторичном рынке, и отсутствие политики по продаже в коттеджных поселках девальвирует стоимость этих объектов.
Для чего это нужно? Чтобы не было демпинга по ценам, чтобы организованно шли показы и строго контролировался доступ посторонних лиц на территорию, чтобы была единая реклама, единый сайт со всеми предложениями, где бы продвигалась мысль о том, как круто жить в этом поселке, чтобы росла его капитализация.
Седьмое. Комьюнити менеджмент и организация досуга. Идеальный поселок это поселок, в котором есть что поделать. Досуг жителей не должен ограничиваться собственным домом и участком. Прелесть загородной жизни — в наличии простора и возможностей, которые и нужно использовать по максимуму!
Я считаю, что в любом поселке, будь то досуговый или поселок для постоянного проживания, управляющая компания должна заниматься комьюнити менеджментом. Причем делать это с душой и на регулярной основе. Призывать людей идти играть в волейбол, организовывать досуг детей и так далее. Все это должно быть активно, прозрачно и мотивирующе к тому, чтобы как можно больше людей было задействовано в этом. Вот вспомните турецкие отели, где все активности расписаны по часам! Только так это и работает. Не все люди одинаково открыты к коммуникации, им нужно помочь.
Другое направление работы УК — это знакомство жителей, им нужно помочь обменяться контактами, создать чат для общения, организовывать разные активности и главное — информировать о них и максимально вовлекать жителей. Так со временем образуются не только группы по интересам, передружатся семьи с детьми одного возраста, но и возникнет полезный нетворкинг.
Спортивные состязания, анимация для детей, общие праздники — все это не так накладно, но очень ценно.
И последнее, самое важное. Забота о комфорте жителей должна стать миссией УК. Она проявляется в мелких деталях, начиная с того как должна быть организована пропускная система для жителей и их гостей, заканчивая тем, как утилизировать скошенную траву или листья осенью. Кто-то считает, что нужно брать несколько сотен рублей за каждый вывезенный мешок, а кто-то находит место, где ее можно складировать бесплатно, и превращает в будущем в плодородную почву.
В прошлых выпусках я уже говорил, что мы проектируем один классный поселок. Именно такой, в котором мне бы самому хотелось жить.
Он будет расположен здесь, на берегу Истринского водохранилища в 47 км от города по Пятницкому шоссе. Это будет поселок досугового формата, куда можно будет приехать на выходные, праздники или жить постоянно. Современные дома, максимальное единение с природой, актуальная инфраструктура — все, как мы любим!
Говорят, 7 раз отмерь и 1 отрежь. Мы в Vesco Group подошли к проекту со всей должной основательностью и отмерили уже 27 раз, как мне кажется. Но оно того стоит, я уверен!
Не факт, что здесь мы сможем применить все до единой составляющие формулы идеального поселка, но однозначно, будем к этому стремиться! Собственно поэтому я активно фиксирую все фишки, которые нужно не забыть применить. И если у вас есть идеи или опыт того, как те или иные факторы повлияли на жизнь жителей конкретного поселка, обязательно пишите в комментариях! Возьму на карандаш!
Ну а если вы задумываетесь о жизни в классном досуговом поселке или, как и я, еще не нашли идеальное место, где бы хотели иметь дом, подписывайтесь на мой Инстаграм. Там я обязательно буду рассказывать об этом поселке. Или подписывайтесь на ежемесячный дайджест, чтобы ничего не пропустить! Ссылки вы найдете в описании!
С вами был Алексей Аверьянов. Владейте, двигайтесь, творите! Пока-пока!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte | Telegram | TikTok
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]