Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект. Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов — на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13-15% от разницы.

И вот, что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.

Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:

• 154,8 млн руб. – чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% для УСН «Доходы минус расходы»);
• 206,4 млн руб. – чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);

Если общегодовой доход превысит 206,4 млн.р., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит возникнут НДС и налог на прибыль.

❗️ Но и с барьером в 154,8 млн.р., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как тут у налоговой происходит разрыв логики. Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн.р., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%. Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн.р., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн.р. А не (154,8*6% + 0,2*8%), как было бы логично 🙂

Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн.р., то платежи лучше разбить на 2 квартала, сэкономите 3 млн.р. Не благодарите :))

Обсудить эту тему вы можете в комментариях к этому посту на моей личной странице в Facebook.

Алексей Аверьянов, Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte  | Telegram

• Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
• Следите за новостями Telegram — #VDT

Подразделения компании:

• Vesco Realty — Продажа элитной недвижимости
• Vesco Construction — Проектирование и строительство
• Vesco Consulting — Девелопмент и консалтинг