Более половины сделок на рынке загородной недвижимости связаны с приобретением участков с минимальным набором девелоперских услуг. Инвестиции в конечный продукт (дом с участком или участок с коммуникациями) почти полностью отсутствуют. Дальнейшее усугубление диспропорции спроса-предложения приведет к масштабному кризису в начале следующего весенне-летнего сезона.

Компания Vesco Consulting провела анализ структуры платежеспособного спроса на подмосковном рынке и выявила кардинальное снижение доли сделок с «конечным продуктом». Теперь только 43% сделок можно считать, собственно, сделками купли-продажи полноценного объекта недвижимости. Остальные 57% сделок – это случаи передачи «чистого поля» (англ.термин «гринфилд», в данном случае, вполне уместен) для дальнейшего девелопмента розничному покупателю. При этом обязательства продавца могут ограничиваться выделением участка в натуре с выдачей отдельного свидетельства и прокладкой временной дороги до будущего поселка.

«Ограждение будущего поселка и предоставление гарантий по техусловиям на электричество можно считать уже верхом благородства со стороны лэндрорда, – говорит Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. – Скоро рынок получит десятки тысяч девелоперов с участками в статусе «гринфилд», которые вынуждены будут объединяться для организации финансирования своих мини-проектов. Хорошо, если обещания техусловий по коммуникациям не окажутся фикцией, иначе придется вводить термин «обманутые загородники».

Основные преимущества покупки поля без коммуникаций – это беспрецедентно низкая стоимость и рассрочка платежей. К тому же, это единственный объект инвестирования на рынке недвижимости, доступный широким слоям населения. Настоящим хитом стал проект «Зеленый бор», продавшийся за 2 квартала за счет баланса основных характеристик: близость к Москве, конкурентная цена, полностью лесная территория. В зоне 30-60 км лидирует поселок «Яхромские Дачи» – типичный представитель рынка, среди дальних проектов выделяется поселок «Старые Кузьминки».

«Особенность рынка участков в статусе «гринфилд» заключается в том, что не весь объем предложения попадает в сегмент организованных коттеджных поселков – у ряда земельных наделов нет необходимых атрибутов – названия, сайта, продвижения проекта, — говорит Олег Разин, директор Vesco Sales Managemnet. – Отследить эту часть рынка очень сложно, причем как аналитикам, так и широкой аудитории покупателей, не имеющей возможности колесить по области. Доля таких проектов колеблется от 20 до 30%».

Если в ближайшее время инвесторы не разморозят финансирование прокладки коммуникаций и строительства домов в уже выведенных на рынок проектах, то к следующему году домов с участками, а также участков с коммуникациями будет недостаточно для удовлетворения все возрастающего спроса. Цены на готовые объекты поднимутся на 25-50%, а случаи мошенничества с продажей земли с невыполнимыми обещаниями от имени никому не известных компаний приобретут системный характер.