По данным Vesco Consulting, первая половина 2011 года характеризовалась ростом показателей развития рынка. После спада 2008-2010 годов, ухода девелоперов в массовый эконом-сегмент с участками без подряда с зачастую неподготовленной территорией и неоформленными документами, незначительными инвестиционными вливаниями в бизнес, стабилизации 2010 года и ажиотажного потребления покупателями дешевых объектов – первая половина 2011 года характеризовалась ростом не только количественных, но и качественных показателей развития рынка. Девелоперы, видя переориентацию в сторону качественных объектов, возобновили массовое строительство и поток инвестиционных вложений в социальную и инженерную инфраструктуру проектов.
На конец 2011 года на первичном рынке малоэтажной недвижимости Московского региона к продаже представлено более 680 коттеджных поселков (226 новых проектов вышло за год).
По данным Vesco Consulting, основной объем предложения приходится именно на сегмент земельных участков без подряда на строительство, которые занимают около 70% первичного рынка загородной недвижимости, тогда как на коттеджи приходится только 19% от общего объема предложения. Соответственно 5,5% занимают таунхаусы и апартаменты.
Количество коттеджных поселков, предлагающих к продаже участки без обязательного подряда на строительство, сейчас составляет более 360 проектов, в июле – 253 проекта. Объем поселков, где к продаже предлагаются иные форматы, на конец года составляет 295 экспонирующихся проектов, в июле — 232 соответственно. В абсолютном выражении число земельных участков без подряда, предлагающихся к продаже в рамках коттеджных поселков первичного рынка загородной недвижимости, составляет более 38 тыс. объектов по итогам 2011 года. В первом квартале данный показатель находился на уровне 29,8 тыс. участков.
Вместе с тем специалистами Vesco Consulting зафиксирована тенденция снижения общей площади домовладений, которую спровоцировал не только прошедший кризис, ударивший по кошельку покупателей, но и широкое развитие рынка, а именно — уход в массовый спрос против элитарности загородного сегмента в период 2002-2005 гг.
При этом тенденции уменьшения площади жилья в рамках проектов эконом-класса специалисты компании Vesco Consulting не наблюдают. Подобные площади являются минимально комфортным жизненным пространством. Их дальнейшее уменьшение даже за счет сокращения бюджета отпугнет покупателей, поскольку «загородное» жилье все же ассоциируется с неким личным пространством. Покупателям, желающим сэкономить, можно рекомендовать приобрести квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье площадью 40-50 кв.м.
Темпы выхода на рынок коттеджных поселков, предлагающих участки без подряда, немного снизились, рынок постепенно насыщается. Аналитики Vesco Consulting прогнозируют, что в 2012 году доля коттеджей будет возрастать. Девелоперы будут ориентироваться на строительство домовладений. Можно ожидать выхода на рынок принципиально новых поселков – с более высокой стадией готовности домовладений, с оптимальными для жизни планировками и площадями, не утяжеляющими бюджет покупки, а также с поддержкой финансовых институтов.
По итогам 2011 года средняя цена предложения на первичном рынке загородной недвижимости достигла 499 639 долл. и превысила докризисные показатели 2008 года, когда стоимость домовладения составляла в среднем 496 178 долл.
По данным Vesco Consulting, в 2011 году средняя цена предложения на первичном рынке загородной недвижимости превысила докризисные показатели. Так, стоимость индивидуального домовладения от застройщика в Подмосковье в 2011 году составила в среднем 499 639 долларов, тогда как до кризиса (в 2008 году) ценник находился на уровне 496 178 долларов за домовладение. Средняя стоимость квадратного метра в 2011 году зафиксировалась на уровне 2574 долл., а цена за сотку земли в коттеджных поселках Подмосковья составила 7869 долл.
По итогам 2011 года заметный рост стоимости предложения показал лишь сегмент коттеджей – наиболее традиционные объекты малоэтажного рынка: 1 млн. долл. по сравнению с 948,6 тыс. долл. в 2010 году. Сегмент апартаментов продемонстрировал рост стоимости всего на 1,6% за год. Увеличение цены предложения на первичном рынке загородной недвижимости связано с постепенным восстановлением рынка и увеличением покупательского интереса к готовым домам, а также со значительным повышением стадии готовности многих проектов, замедливших темпы строительства в 2009-2010 гг.Сегмент таунхаусов продемонстрировал снижение стоимости по сравнению с 2010 годом более чем на 1,7%. А участки без подряда и вовсе упали в цене на 16%.
По данным Vesco Consulting, средняя стоимость объекта элитного класса в 2011 году составила 1,5 млн. долл., тогда как в бизнес-классе средняя цена предложения зафиксировалась на уровне 500,3 тыс. долл. В сегменте «эконом» по итогам 2011 года средняя стоимость домовладения находится на уровне 229 тыс. долл.
При этом наиболее существенное различие в классах выражено в цене участков без подряда: практически в 15 раз отличается стоимость объектов эконом-класса и элит. Такая колоссальная разница объясняется текущей ситуацией развития рынка и уровнем предложения: в посткризисный период девелоперы были вынуждены выделять участки без подряда, как более доступные в рамках конкретного класса объекты, даже в почти полностью застроенных брендовых поселках.
Аналитики Vesco Consulting прогнозируют, что в ближайшей перспективе динамика стоимости предложения на первичном рынке загородной недвижимости сохранится на таком же уровне, существенной коррекции цен ждать не приходится.
Самым востребованным объектом на первичном рынке загородной недвижимости по-прежнему являются участки без подряда: в 2011 году их предпочли более 70% покупателей.
По данным Vesco Consulting, наибольшей популярностью в 2011 году среди покупателей пользовались участки без подряда – более 17,9 тыс. объектов было приобретено за год. Успех участков без подряда объясняется в первую очередь их стоимостью, которая в среднем за год составила 94 520 долл. за земельный надел.
При этом средняя стоимость сделки по участкам без подряда более чем в 2 раза ниже, чем средняя цена предложения: 193 720 долл. за объект против 94 520 долл. Такой дисбаланс еще раз подчеркивает расширение целевой аудитории загородных проектов за счет увеличения потребителей эконом-класса.
В случае с коттеджами и апартаментами в малоэтажных домах различие показателей составляет лишь 1% (среднее значение предложения зафиксировано на уровне 1 002 120 долл. за коттедж против средней цены сделки 988 110 долл.; 262 340 и 259 980 долл. за апартамент соответственно).
По данным Vesco Consulting, самые востребованные участки находятся в диапазоне 3500-10000 тыс. долл. за сотку или 50-150. тыс. долл. за участок. В сегменте коттеджей на первичном рынке загородной недвижимости основной объем спроса приходится на объекты стоимостью 500-950 тыс. долл. за домовладение или 2200-2600 долл. за кв.м. Для сегмента таунхаусов наиболее востребованный бюджет среди покупателей – 350-650 тыс. долл. за домовладение или в среднем 1900-2400 долл. за кв.м. В случае с апартаментами, самыми быстрыми темпами раскупаются квартиры стоимостью 150-300 тыс. долл. (в среднем 2300-2500 за кв.м.).
Успешный по сравнению с двумя предыдущими годами, 2011 год на рынке малоэтажной недвижимости повторяет тренд 2008 года: существенный спад (сентябрь-декабрь) после амбициозного подъема.
Аналитики Vesco Consulting прогнозируют, что это последний год, продемонстрировавший большой успех дешевых проектов. В дальнейшем ожидается снижение спроса на голую землю и переориентация потребительских предпочтений в пользу готовых домовладений, так как клиенты стали более разборчивы и требовательны к качеству выбранного объекта, продемонстрировав уверенный спрос на готовые дома эконом-класса.
Наибольшее число покупателей на первичном рынке загородной недвижимости в 2011 году предпочли Симферопольское шоссе, а основной объем сделок пришелся на 50-70 километровую зону.
По данным Vesco Consulting, наибольшее число продаж по итогам 2011 года пришлось на объекты, расположенные на Симферопольском шоссе. Здесь сосредоточено более 30% всех сделок или 7921 проданное домовладение. На втором месте по популярности находится Новорижская трасса, на которую пришлось 4230 продаж на первичном рынке загородной недвижимости или порядка 17%. На третьем месте по популярности располагается Новорязанское шоссе – 3890 проданных домовладений или 16% сделок.
Тем не менее, стоит отметить, что Новорижское шоссе по-прежнему остается одним из наиболее востребованных среди всех классов и бюджетов. Тогда как по Новорязанскому и Симферопольскому шоссе около 90% всех продаж составляют домовладения именно эконом-класса.
Вместе с тем спрос на загородную недвижимость смещается все дальше от Москвы. Так, основной объем сделок на первичном рынке загородной недвижимости в 2011 году пришелся на объекты, расположенные в зоне удаления от МКАД на 50-70 км – здесь сконцентрировано около 34% продаж. Данную тенденцию можно объяснить сосредоточиванием недорогих объектов, относящихся преимущественно к сегменту участков без обязательного подряда на строительство, на который и пришелся основной спрос.
Аналитики Vesco Consulting прогнозируют сохранение тенденции смещения покупательских предпочтений в сторону дальних земель, которая продиктована наличием большого числа предложений с невысоким бюджетом, сокращением числа ликвидных площадок вблизи городской черты, а также желанием уехать дальше от городской суеты.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]