2015 год – переломный для компании Vesco Consulting. Ранее мы не знали такого количества региональных обращений, причем не только для анализа своего локального рынка, но и в ожидании поиска лучших шаблонов, востребованных покупателем и уже реализованных на более развитом московском рынке.
Новороссийск, Саранск, Кострома, Уфа, Бийск, Екатеринбург, Сургут, Новосибирск, Селигер, Казахстан, Тюмень, Пенза, Псков – вот неполный список наших потенциальных клиентов.
Представляем нашим региональным читателям интервью Алексея Аверьянова, Генерального директора Vesco Group, которое он дал изданию «Самарский коттедж».
Но 3 года назад фокус девелоперов сместился в сегмент малоквартирных жилых домов, сегодня зона 10-15 км от МКАД (де факто – граница Москвы) представляет собой мало и много-этажную квартирную застройку с небольшими вкраплениями частных домов.
Мы первые 2 года назад забили тревогу, осознав плачевные перспективы дорогой коттеджной застройки, вокруг которой вырастают многоэтажные дома. Да, рынок коттеджных поселков смещается за зону 20-30 км от МКАД, где риск массовой многоэтажной застройки многократно снижается.
Каждый кризис на рынке недвижимости сопровождается вымыванием с готового предложения – построенных домов и снижением стоимости конечного лота посредствам уменьшения размеров участка / дома и / или предоставления скидок / акций / рассрочек.
Кризис 2014-2015 годов не исключение. Самым востребованным продуктом остаются таунхаусы эконом-класса в ближней зоне и участки без подряда в дачном сегменте. Преимущества первых – в готовности, вторых – в цене.
Организованные коттеджные поселки с индивидуальными домами, застраиваемые самим девелопером, испытывают трудности уже несколько лет. Причин несколько:
С приходом кризиса в ноябре-декабре 2014 года покупатели «смели» готовую ликвидную первичку. Дефицита на рынке не прогнозируется из-за высокого потенциала вторичного сегмента, но замедление темпов выхода на рынок новых поселков в ближней зоне позволит вернуть статус тем немногим очагам индивидуальной застройки, которые окружены зелеными массивами и территориально удалены от многоэтажной застройки.
С течением времени ценность получат поселки вдали от городской застройки, где низка вероятность массовой застройки.
Дома «под ключ» – хит продаж 2015 года. Девелоперы категорически не готовы вкладываться в чистовую отделку. Причины две: высокая стоимость денег и слабо прогнозируемый срок экспозиции готового дома, а также сама по себе организационная сложность бизнеса по финишным строительным работам, который не масштабируется без потери качества. Опыт работы с частными инвесторами последних двух лет показал высокую рентабельность частного бизнеса по отделке и меблировки домов.
Покупка «коробки» по цене ниже себестоимости с отделкой и продажей на вторичном рынке позволяет инвестору получить прирост в цене 50-100%. А новые объекты под ключ – всегда в цене!
Постоянное снижение чека, которое сопровождает развитие рынка вот уже 12 лет порождает спрос со стороны новой аудитории и оживление «старых» клиентов. К счастью землевладельцев целевая аудитории земельного рынка настолько широка, что пока не сформируется культура загородного образа жизни, а покупатели не наберутся опыта, рынок УБП не потеряет своей актуальности. Должны пройти годы, пока каждый покупатель оценит временные и финансовые затраты на самостоятельное строительство дома, часто в поле, без сетей и должного правового сопровождения. Только тогда станет очевидной ценность готового продукта. В текущих условиях курсовых колебаний россияне продолжают ориентироваться на сохранение накоплений в недвижимости, а земельный участок – самый дешевый вариант для инвестиций.
Конкуренция сегментов возникла сразу же – в 2009 году с появлением участков без подряда как массового продукта. Усугубляет положение готовых домов низкая распространенность ипотечных продуктов, в то время как земельные участки являются естественной рассрочкой для покупателя.
По нашим прогнозам, в ближайшие 5 лет противостояние в дачном сегменте не ослабнет, преимущественно из-за низкой осведомленности граждан об истинной стоимости конечного продукта.
И поверьте, практически любой готовый дом от девелопера на самом деле значительно дешевле, нежели построенный самостоятельно. При сопоставимом качестве, конечно.
Новых особых механизмов ускорения продаж, пожалуй, нет. Постоянные акции, скидки и спецпредложения на отдельные объекты – стандартные маркетинговые инструменты, которые использует застройщик на протяжении всей жизни поселка.
Кризис ликвидности 2008 и 2014 гг. вынуждает застройщиков соглашаться на любые рассрочки, лишь бы покупатель зафиксировал за собой объект и внес аванс.
Единственное отличие в текущий период – повсеместный ввод акции по фиксации валютного курса, что характерно для объектов бизнес и элит-класса, привязанных к стоимости валюты.
Бич коттеджных поселков – отсутствие контроля со стороны архитектуры в отношении факта возведения инфраструктурных объектов, которые, как правило, остаются на бумаге или возникают в самом конце строительного цикла и в меньшем объеме, нежели запланировано. Потребитель с большим недоверием относится к обещаниям девелоперов по строительству инфраструктуры в коттеджной застройке и поэтому единственный шанс КП на развитие – проекты комплексного освоения территории, которые стимулируют девелопера диверсифицировать предложение и наравне с квартирами и таунхаусами отводить часть территории под индивидуальные дома.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]