Алексей Аверьянов, ведущий эксперт рынка загородной недвижимости и генеральный директор Vesco Group, о тенденциях, превалирующих в среде застройщиков в 2013 году, о востребованных покупателями сегментах и о прогнозе цен на будущий год.

В 2013 году многие застройщики поняли преимущества малоэтажного жилья: показатели плотности застройки выглядят не хуже, чем у многоэтажного, процедура согласования проходит легче, этапность ввода в эксплуатацию конкретных объектов больше, динамика строительства наблюдается лучше.

Девелоперы загородной недвижимости начали перерабатывать свои проекты и искать новые земли. Даже на рынке крупных земельных участков появилось огромное количество застройщиков, которые стали искать себе землю под строительство жилья в 30 км зоне от Москвы, чего долго (с 2009 года) не было. Более того, на рынке появились строительные компании из других регионов, активизирующие свои мощности от простоя для поиска новых вариантов сбыта своей продукции.

Из-за губернаторских выборов 2013 года Московской области серьезно увеличился цикл проектирования и согласования девелоперских проектов. Приостановленные в прошлом году, многочисленные малоэтажные жилые комплексы одновременно выйдут на этап строительства и продаж, причем случится это в самое ближайшее время. Значительное увеличение объема предложения может повлиять на состояние и баланс рынка.

2013 год продемонстрировал то, что покупатели перестали верить в мега-проекты и красочные презентационные материалы. На первый план вышла скорость реализации (т.е. гарантии вложений в проект), из-за чего для девелопера увеличилась сумма инвестиционных средств, необходимых для того, чтобы проект не только запустить, но и поддерживать на должном уровне. Та же самая тенденция ожидается и в 2014 году, особенно уязвимым становится сегмент таунхаусов, поскольку именно объекты сблокированной застройки продаются только в построенном виде. Соответственно, основный спрос придется на готовые таунхаусы, но многие из застройщиков не выдержат обещанных ими темпов строительства.

В 2013 году против ожидаемого в продажу вышло сравнительно небольшое количество площадей в малоэтажных жилых комплексах, прежде всего в квартирах, раскупающихся на начальной стадии строительства, что спровоцировало на рынке дефицит предложения. Квартирный сегмент стал единственным, еще имеющим потенциал финансирования за счет привлеченных средств дольщиков.

Крайний пессимизм испытывает рынок недвижимости в сегменте дальних дач и индивидуального коттеджного жилья всех классов. Если говорить о ближайшем Подмосковье, то новых качественных классических коттеджных поселков появляется не так много, но пока достраиваются старые проекты, критичность ситуации не так заметна. Большая проблема кроется в огромном количестве проектов, вышедших на землях далее 50-100 км от МКАД, где девелоперами не были учтены необходимые для запуска объемы инвестиций. Большая часть таких проектов пребывает в полумертвом состоянии, присутствуя на рынке, но не демонстрируя должной девелоперской активности. Такие депрессивные проекты крайне негативно сказываются на уровне спроса, оголяя все проблемы рынка и наглядно демонстрируя высокие риски для покупателя. Нецивилизованность рынка ведет к глобальному сокращению спроса на все сегменты и типы домовладений.

На землях ИЖС в 30 км зоне будут однозначно пользоваться спросом небольшие готовые коттеджи для постоянного проживания площадью 150-200 кв.м. на участках 4-6 соток или участки с подрядом, при условии, что первая очередь уже реализована.

Глобальная тенденция рынка – постепенное снижение спроса и исчезновение сегмента участков без подряда, но прогнозировать сроки «очищения» рынка крайне сложно. Уже сегодня снижается спрос на голые земли, появляется множество замороженных проектов, которые не могут себе позволить финансирование рекламы, процесса продаж и выполнение обещаний по коммуникациям.

Если рассматривать поселки, где продавалась только земля, и формировалось некоммерческое партнерство, то там тоже возникнет проблема – сотни и тысячи новых землевладельцев будут договариваться между собой с большим трудом о ведении совместных коммуникаций.

Тенденции разукрупнения и создания более мелких форматов начались один-два года назад в сегменте участков без подряда, затем переместились в сегмент таунхаусов, далее затронули более мелкую нарезку однокомнатных или двухкомнатных квартир – в 2013 году спросом пользовались все перечисленные типы домовладений.

Сейчас мысли всех застройщиков вне зависимости от типа домовладения сводятся к тому, что самым оправданным сегментом для развития является дешевый эконом-класс как самый стабильный и продаваемый по минимальным ценам с минимальной площадью. Однако, во-первых, неизбежно ожидается введение ограничений по инфраструктуре, а во-вторых, как только иссякнет избыточный спрос, застройщики будут вынуждены повышать класс жилья до полностью готового в угоду удобства жителей.

Прогнозируется переход к премиальным продуктам, но пропорции конкретного метража и суммы сделки не сильно увеличатся. Маленькие квартиры по-прежнему будут пользоваться спросом, но располагаться будут в чуть более удобных жилых комплексах.