В весне 2020 года есть один большой плюс — всё проф сообщество вышло в он-лайн. Все те, кто предпочитал очные крупные мероприятия, кто недооценивал возможности современных технологий, кто считал такой контент низкопробным — теперь все в сети! И это здорово! Состояние бизнесов теперь обсуждают не в кулуарах, а в прямом эфире.
Череду он-лайн встреч продолжаем публикацией интервью каналу “Академия девелопмента”. На примере своего бизнеса я рассказал Алексею Тугареву о том, как оперативно перестроить бизнес-процессы и уйти в онлайн, и почему мы бы не хотели переводить обучающий курс Академии открытых продаж в режим прямых эфиров.
Обсудили и ситуацию бизнеса в целом, касаясь не только агентства элитной недвижимости, частного домостроения и девелопмента, но даже политики, что мне обычно не свойственно. В целом интервью получилось разноплановым и очень динамичным!
А как у вас проходит адаптация бизнес-процессов к новым условиям? Делитесь успехами: что удалось безболезненно перевести в онлайн, а где есть трудности!
Алексей Тугарев
Коллеги, добрый день. Продолжаем нашу серию интервью Академия девелопмента с яркими представителями рынка недвижимости. Мы запустили данный проект не так давно, у нас на текущий момент это третье интервью. У нас в гостях Алексей Аверьянов, руководитель Vesco Group. Привет, Алексей.
Алексей Аверьянов
Всем привет!
Алексей является публично известной, медийной личностью на рынке недвижимости, один из ярких экспертов, ярких руководителей и ярких людей, в принципе, по жизни, с учетом интересов, челленджей, которые он себе ставит регулярно, и так далее. Достаточно большой пул вопросов, Алексей, к тебе. Начать хотелось бы со следующего. Насколько я понимаю структуру Vesco Group, у вас сейчас основные направления… Так сложилось исторически, что у вас изначально все начиналось с продаж, плюс к ним подключилось строительство и консалтинг. Но консалтинг тоже был всегда, я так понимаю. И последнее время вы еще запустили Open Sales, обучающий проект. Соответственно, хотелось бы первый вопрос сразу в лоб спросить. Как эти отдельные направления себя чувствуют с учетом той ситуации, той конъюнктуры, которая сейчас есть на рынке у нас?
Слушай, мы недавно разработали стратегию развития долгосрочную для всех наших составляющих компаний. В частности это строительная компания, которая включает в себя девелоперское подразделение – Vesco Construction. Это компания Vesco Realty, которая работает как агентство недвижимости на рынке элитной недвижимости. Эту стратегию мы разработали буквально в начале года, она называется «Стратегия – 2025», на пять лет вперед. Но на самом деле она на более длительный срок. Когда вся эта история началась (то с курсами, то потом, соответственно, с изоляциями), мы на это все смотрим и понимаем, что это все абсолютно актуально. То есть вся эта история никак не скажется, по моим прогнозам текущим, на нашей стратегии развития. Так что, отвечая коротко на твой вопрос, мы себя отлично чувствуем, мы пока что никого не уволили. Пару человек мы перевели пока на отпуск за свой счет, которые просто сейчас не нужны. А остальных всех завалили теми проектами, которые давно хотели сделать, и просто не получалось из-за того, что не было времени. Сейчас даже нет ощущения, что времени стало больше, но зато мы сейчас конкретно реализуем все то, что было давно задумано и отложено в долгий ящик.
Я с тобой полностью согласен. У нас, например, с деятельностью, связанной как с Академией девелопмента, так и с деятельностью, связанной с нашими стартапами, IT-продуктами – такое ощущение, что работы, честно говоря, стало только больше.
Да-да, абсолютно точно.
Да, то есть… Но мне кажется, что это больше относится к компаниям, которые изначально были сильно адаптированы под онлайн-работу. Как ты на это смотришь?
Я бы не сказал, что мы были сильно адаптированы под онлайн-работу, но тем не менее мы смогли очень быстро, за несколько, за пару недель, перестроиться на онлайн-работу и на удивление обнаружили для себя, что действительно какие-то вещи мы делали неэффективно только потому, что было традиционно присутствие в офисе. Например, это собрание брокеров, которое проводилось раз в неделю. Люди с разных концов города приезжали на 30, на 40 минут на вот это собрание, то есть они тратили по два часа времени в неделю на то, чтобы доехать. Сейчас это все происходит в Zoom, люди не откладывают свои показы, если они есть, свои дела какие-то. Все подключились – кто с мобильного, кто со стационарного компьютера. У нас стопроцентная явка на собрания теперь, мы можем их проводить чаще. Но пока мы все равно ограничиваемся, раз в неделю, но тем не менее это очень классный инструмент, который мы однозначно будем в будущем использовать.
То же самое относится и к координации определенных проектов, которые раньше мы без присутствия человека в офисе просто себе не представляли. Сейчас тот же Zoom – это отличная тема, отличный инструмент для того, чтобы это делать онлайн.
Да, я слышал, что у Zoom продажи чуть ли не в 20 раз сейчас подскочили.
Однозначно, да. У них очень классно монетизация, кстати, настроена. Мы тоже там проф-аккаунт сразу же купили и оплатили на год вперед, потому что это реально хороший инструмент, которым иногда надо пользоваться.
Скажи, пожалуйста, с тем проектом обучающим, который ты запустил, Open Sales… Я так понял, что он запустился удачно, что вы набрали набор полный, соответственно. Но это все-таки была офлайн-история. Вы планируете ее в онлайн переводить сейчас?
Мы прямо сейчас копья сломали на эту тему. Во-первых, мы первый поток записали полностью на видео, и оно доступно. Но мы бы хотели, чтобы оно было доступно, в первую очередь, для людей из регионов, которые просто физически не могут, для них просто трудозатратно приезжать в Москву. У нас обучение длится три недели. Это мы сейчас сделали на будущее, на июнь. Если все будет в порядке, в июне, с 22-го числа у нас планируется следующий поток. Мы его сделали таким прямо интенсивом недельным. Но все-таки мы видим больше, что это офлайн-история, что это взаимоотношения, взаимодействие людей, их возможность рассказать какие-то свои кейсы, это сканирование, условно, обратной связи – человек понял, не понял, какие вопросы он задал. Будем думать на тему того, чтобы совместить и офлайн, и онлайн, но пока этого решения нет, то есть офлайн все равно останется в основе этой темы.
Планируете ли видео контент реализовывать как отдельный продукт?
Да, мы это уже запустили, но мы не делаем широкую рекламу. Грубо говоря, к нам обращаются люди, которые не могут себе позволить приехать, узнают, что только офлайн-история работает, и мы им точечно предлагаем присоединиться к просмотру на платформе GetCourse нашего первого потока.
У нас да, у нас на самом деле похожая история. Но мы свои обучающие программы, кстати, не останавливали. Те потоки, которые шли, мы полностью перевели в онлайн, и, в общем-то, никто не жалуется, то есть мы…
А у нас изначально следующий поток мы после февраля запланировали на июнь. Мы хотели как раз чуть еще углубить саму программу, плюс показать наработанные за это время кейсы, побольше времени взять на сбор студентов наших. Соответственно, пока в планах так и остается 22 июня. Не знаю, реализуем мы это или нет. Если что, либо сдвинем, либо тогда будем думать более серьезно про онлайн.
Если кому-то интересно подробнее узнать про проект Open Sales обучающий Алексея, мы ссылки в описании разместим. Соответственно, сможете ознакомиться. Я думаю, Алексей ответит на ваши вопросы с удовольствием, если они возникнут.
Да. В двух словах, это не просто некий инфобизнес, это, скорее, система работы, которую мы разработали, которую мы внедряем сейчас очень активно в своей компании. Система, основанная на более глубоком обслуживании собственников элитной недвижимости, когда действительно проводится очень активная работа по продвижению этих объектов на рынок. Мы называем это «управление продажей элитной недвижимости». Это некая идеология, которую мы хотим транслировать на весь рынок элитной недвижимости. Не только, грубо говоря, какая-то наша сверхразработка. Мы хотим сделать, чтобы это была открытая платформа, открытый инструментарий, которым пользовался бы вообще весь рынок. Я считаю, что это путь к идеальной картине рынка, который мы в ближайшее время тоже опишем, как мы ее видим. И к ней за несколько лет мы придем.
Определи, пожалуйста, в данном контексте понятие «элитная недвижимость». Рамки, где рамки?
Ты знаешь, это вопрос, с которым уже носятся не один год, не один десяток лет. Мы для себя определяем элитную недвижимость, которая, прежде всего, находится в тех жилых комплексах или в тех коттеджных поселках, которые этой категории соответствуют. У нас нет четкой прямо линии, деления между бизнес-классом и элитной недвижимостью, но мы для себя поняли, что предельный бюджет, в котором есть смысл выделять это как отдельную категорию – это, условно, от 40 млн рублей – стоимость объекта. Вряд ли можно назвать некоторые объекты стоимостью 50 и 60 млн рублей реально элитной недвижимостью. Мы их пока все равно относим к этой категории, условно, потому что в ней уже появляется от 40 млн рублей, появляется возможность, грубо говоря, партнерской работы, то есть, есть что делить, условно говоря.
Если с точки зрения агентств недвижимости рассматривать, то это как раз тот пул объектов, который от 40 млн рублей начинается.
Расшифруй, пожалуйста: «Есть что делить». Что означает фраза?
Одна из основ сейчас активных продаж элитной недвижимости – это привлечение сторонних партнеров, сторонних агентств элитной недвижимости. То есть, когда мы занимаемся управлением продажей объекта, мы получаем достаточно большую комиссию по объекту – от 6%, иногда 8%. И мы половину отдаем нашим партнерам, которые приводят покупателя на этот объект. Дело в том, что сейчас сложилась ситуация, при которой на рынке элитной недвижимости порядка 100 компаний работает, 100 брендов, я бы так назвал, потому что некоторые бренды – это один-два человека буквально. Но тем не менее это те люди, которые и работают с элитной недвижимостью. У кого может быть из них этот покупатель, совершенно неясно, но однозначно целевая аудитория покупателей – она на 99% рассредоточена между агентствами и агентами. Поэтому наша задача – с ними работать, прежде всего.
Понятно, что есть еще другие каналы типа агрегаторов ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость» и так далее, но по нашей статистике, большая вероятность как раз, что это приведут именно партнеры. И когда есть что делить, есть возможность привлекать этих партнеров. Потому что, когда ты продаешь квартиру за 10 млн рублей, там, во-первых, 6% – это уже комиссия непосильная для этих людей. Для них это, не знаю, может быть, годовой заработок, и они такой комиссии не заплатят. И в абсолютном выражении это не те деньги, ради которых есть смысл делиться с кем-то. Поэтому там такое взаимодействие и работа по системе той же Open Sales (управление продажей) – она вряд ли возможна.
Я тебя услышал, да. Скажи, пожалуйста, сейчас есть ли техническая, по твоему видению, возможность вести сделки по покупке и продаже объектов онлайн? И какие фактические, технические аспекты у данного направления сейчас?
С этим действительно большие сложности. Мы в основном работаем со вторичным рынком. Вторичный рынок сейчас практически полностью парализован.
Загородная? Или в том числе и квартиры ты имеешь в виду?
Нет, прежде всего, квартиры, потому что загородные сейчас все-таки активность – она гораздо выше. Но парализован он в связи с тем, что у нас нет, не развит в России был документооборот. Если в Америке, например, все контракты, в том числе агентские договора, например, они подписываются через сервисы типа DocuSign, где ты за три минуты можешь подписать агентский договор. В нашем же случае, чтобы мы со всей базой вторички подписали все договора, нам надо потратить кучу усилий для этого. Я надеюсь, что как раз эта вся история с изоляцией, с переориентацией на онлайн приведет к тому, что и у нас появятся нормальные сервисы. Я не знаю, через те же Gosuslugi, например, где ты можешь моментально подписать какой-то договор. Мы просто настолько упростим себе жизнь, именно агентов на вторичке.
А если говорить про процессы, которые сейчас происходят, у нас есть несколько бронирований по первичке, по новостройкам, где люди уже были в комплексе, они его видели, они его знали. Или которые строятся, и там все равно ты на площадке в основном ничего не увидишь, ты будешь выбирать по планировке, по виду из окон, по этажу. И все это действительно можно удаленно сейчас забронировать, и застройщики этим пользуются. На вторичке пока что все равно все офлайн. Особенно если говорить про загородную недвижимость, где сейчас есть активность. Активность эта связана с тем, что сейчас в связи с этой изоляцией все захотели в частные дома переехать. Понятно, что в первую очередь вымылись все предложения по аренде. Я сейчас мониторю чаты, и там каждый раз появляются новые запросы на аренду, а уже нечего просто брать, все сдано. Были же дома, которые и продавались, и сдавались. Если они сдались, то они, соответственно, уже ушли с рынка продажи. И сейчас на рынке продажи реально ликвидных, готовых к въезду домов… Я считаю, что будет ажиотаж, потому что люди все равно сейчас этот год хотели бы провести за городом, то есть в эти нелегкие времена за городом гораздо лучше. Соответственно, они вынуждены будут просто покупать с последующей возможной продажей этого дома, если он через год уже не понадобится, что тоже вымоет определенные ликвидные предложения, готовые полностью под ключ к въезду.
Услышал, да. Скажи, пожалуйста, Vesco Construction компания непосредственно строительное подразделение ваше. Активные объекты в стройке сейчас есть?
Конечно, да, но… Слушай, здесь… Запретили, да, строительные работы, но мы что можем сделать? У нас, грубо говоря, строится объект, живут рабочие на стройке. Какие-то зарубежные ребята, какие-то российские. Соответственно, они в каком-то режиме продолжают работать, в каком это можно. Мы полностью убрали все шумовые работы, потому что, естественно, поселки, в которых мы строим, они часто обжитые, в них живут люди, тоже находятся в самоизоляции, мы их понимаем. И в чатах видим, что: «Просим, ребят, давайте… Сказали остановить работы, давайте останавливать». Но мы не видим ничего здесь противоречащего, если строители, которым есть что делать… Что они в вагончиках живут, что они дома что-то потихонечку подкрашивают, подделывают. Понятно, что у нас сейчас ситуация не очень простая с точки зрения всех организационных процессов – закупки материалов, заказных каких-то позиций, особенно сейчас, с введением пропусков. Но мы в моменте сейчас строим порядка 15-и объектов, и везде где-то что-то кипит, нигде полностью практически не останавливаем.
Вы строите по той схеме, которую ты ранее озвучивал в интервью, то есть, соответственно, около трети своих средств, и остальные привлеченные у вас?
Пятнадцать объектов – это речь идет о тех объектах, которые под заказ. Среди них есть два сейчас текущих девелоперских проекта – это дом в «Княжьем Озере» и дом в Павлово. Дом в «Княжьем Озере» уже на финишной стадии. Я думаю, что в апреле, в конце, мы уже выставим его на продажу. Дом в Павлово где-то к сентябрю у нас будет готов. Соответственно, да, там есть и доля нашего участия, и доля привлеченных инвестиций.
Я понял. Скажи, пожалуйста, если немножко от нашей темы отвлечься, как человек с широким кругом коммуникации как ты оцениваешь, что сейчас происходит с бизнесом в целом? Я не имею в виду чисто девелопмент. У тебя же много знакомых, наверняка есть и рестораторы, и ребята, кто производством занимался, и так далее.
Я бы сказал, что это, знаешь, вся ситуация с полной неопределенностью, прямо с огромной буквой «Н», которую реально сейчас даже спрогнозировать невозможно. Ты видел, вчера, например, 5 000 ресторанов объединились и ультиматумом выдвинули собственникам своих помещений, где они арендуют, что, соответственно, полностью убрать арендную плату на время карантина, а потом перейти в течение года после открытия на процент с выручки. Абсолютно логичное классное решение. И в противном случае, если арендодатель не соглашается, то арендатор, один из ресторанов, съезжает, и другие 5 000 обещают, что они туда не сядут в течение года, и у человека будет просто помещение простаивать. Классное решение! Мы думаем, как, например, подобные решения реализовать в ситуациях с агентствами недвижимости или со строительными компаниями, но пока ничего подобного не приходит на ум. А в целом – да, ситуация полной, абсолютной неопределенности. Что будет после того, и с чем мы вообще все выйдем после всего этого, совершенно непонятно. Слава богу, мы работаем на рынке элитном, у которого есть, во-первых, большая инертность – это во-первых. Во-вторых, они все-таки люди с большими накоплениями, с капиталами что называется. Они в основном их все все равно большую часть хранят в долларах, для них сейчас будут варианты, наоборот, лучше входить в какую-то недвижимость. Понятно, что у некоторых из них бизнесы будут завязаны на как раз кризисных отраслях, в которых у них резко упадут доходы, и они вряд ли будут совершать покупки, но я думаю, что в целом в нашем сегменте все будет в порядке. Что там у других – прямо реально не могу судить. У меня не такой большой круг общения вне нашей сферы, поэтому сложно сказать.
Я тебя понял. Нет, но все равно полезная информация. Я, например, про рестораторов не слышал.
Но это буквально вчера произошло, да.
Что касается темы, которую ты упомянул – это, по сути, тема профсоюзов, если на нее посмотреть де-факто.
Да-да, все верно.
Алексей Тугарев:
У нас сейчас аналогичная ситуация. Мы активно занимаемся, помимо обучения, еще земельным брокериджем и в принципе брокериджем, который касается объектов капиталоемких, под инвестиции. И мы в последнее время и вообще сталкиваемся с ситуацией, что капиталоемким предприятиям брокера легко обидеть, поэтому мы идеей создания профсоюзов, консолидации тоже озабочены и идем в этом направлении, поэтому мне эта тема очень близка тоже, я ее понимаю хорошо. Скажи, пожалуйста, с точки зрения… Я в одном из твоих интервью слышал, что у тебя была история, когда ты диверсифицировал активно бизнесы с партнером модульных индустриальных быстровозводимых строений.
Да.
Как ты знаешь, мы 17-го числа проводим форум наш по загородной как раз недвижимости, по индивидуальному домостроению, в котором ты тоже спикером участвуешь. И там будут выступающие по этой теме и так далее. Я хотел спросить. Судя по всему, не пошла эта тема?
Мы это все начали делать в 2007 году. Купили площадку, ездили в Америку, делали проект этого завода, очень сильно консультировались с компаниями американскими, которые строят такие модульные дома. На тот момент, когда все росло, все бухло, и, соответственно, спрос в разы превышал возможные предложения, нам казалась эта история с возведением таких модульных домов абсолютно рациональной. Но потом наступил восьмой год, и понятно, что весь спрос сдулся, и все заводы, большинство из них приказали долго жить, и эта вся история нарушилась. Я считаю, что у нас сейчас и с точки зрения законодательства, с точки зрения подходов к разрешительной документации не созрел рынок вообще к такой теме. Тем более, модульные дома, которые перевозятся с большими проблемами, по условиям наших перевозок должны сопровождаться соответствующими машинами и так далее. В Америке с этим гораздо проще. Соответственно, при том, как сейчас не регламентирован рынок вообще строительства, когда на площадке гораздо проще и дешевле это все создать. А самое главное, нет тех самых постоянных издержек, которые капают, и в момент, когда спрос падает, соответственно, все эти издержки полностью влияют на твою бизнес-модель. И более того, у нас все равно, у государства нет акцента на малоэтажное строительство. Пока он не появится, такие заводы абсолютно не нужны будут.
Но мы это еще обсудим на форуме, потому что там будут в том числе сторонники противоположной позиции. Как раз будет интересно посмотреть на какие-то дискуссии.
С удовольствием, да.
Но вы успели в эту тему вложиться каким-то образом?
Слушай, конечно. Мы купили участок, мы начали его строить, застраивать, сделали там уже фундамент под него. Но мы очень много денег потратили на проектирование и самих домов, и технологических процессов, и вообще всего этого. То есть я не знаю, в это вложено было, по-моему, там около 2 млн долларов. И соответственно, все это практически пришлось списать и…
Я понял. Опыт – сын ошибок трудных.
Скажи, пожалуйста… Простой вопрос. Насколько я понял по тем проектам, которые я видел, выбор между плоской и скатной кровлей ты делаешь в пользу плоской. Почему так получается, расскажи.
А так получается, что сейчас слишком мало домов в современном стиле, и на них есть очень хороший спрос. Это то, что сейчас в тренде. Буквально вчера я общался с потенциальным покупателем, у которого запрос на современный дом в нормальном бюджете, в адекватном. Не знаю, 50–60 млн рублей. Мы просто не можем ему ничего подобрать. Единственный вариант – мы ему говорим: «Давай строить. Давай будем тебе строить». Потому что все, что современное, достаточно быстро продается, находит своего покупателя. То, что сейчас стоит и не продается – в нем есть, условно, конструктивные какие-то недостатки. Либо местоположение не очень, либо что-то там с отделкой не так или с планировкой не так. В целом не понимаю, почему такое предвзятое отношение было к плоским кровлям еще пять-десять лет назад. Не знаю, может быть, технологии как-то за это время изменились, и стало это проще делать.
Я рад, что в этом направлении идет движение. Собственно, мы сейчас достаточно много этих домов строим для наших заказчиков, переделываем те проекты, которые мы сами реализовывали. И индивидуальное проектирование – у нас есть уже запросы на плоскую кровлю. То есть тут задача как раз – идти в разрезе тренда, а тренд как раз сейчас на современную архитектуру.
Под технологическими решениями ты подразумеваешь подогрев и соответствующие отведения стоков?
Да, водоотведение, покрытие, материалы. Сейчас эти мембраны появились ПВХ, которые достаточно быстро и хорошо там все это делают. Теплоизоляционные материалы. Плюс все узлы сейчас более или менее уже структурированы, прописаны. Просто берешь, делаешь, его применяешь. И получается не намного дороже. Да даже, наверное, и не дороже, чем скатная кровля. Самое главное, мы, поскольку работаем в сегменте домов для постоянного проживания, я считаю атрибутом такого дома – это все-таки полноценный второй этаж, то есть без этих мансардных укосов, что больше свойственно как раз для дачной тематики. И вот именно поэтому дома для постоянного проживания с полноценным вторым этажом, который позволяет сделать себе как раз плоскую кровлю, они и востребованы.
Я понял. Скажи, пожалуйста, когда вы реализуете девелоперские проекты, как вы договариваетесь по земле. Вы ее выкупаете, или это какие-то партнерские схемы все-таки?
Мы однозначно выкупаем землю. Или мы выкупаем дом под реконструкцию. Дело в том, что земля на самом деле без… То есть стоимость земли вообще не соотносится со стоимостью дальнейших вложений, и поэтому легче найти землю и, условно, с такими-то дисконтами выкупить, и вложить эти деньги самостоятельно, и на эти деньги еще дополнительно заработать, чем пускать сюда землевладельца этого, кто пальцем о палец не ударит, сидит, условно, с неликвидным активом и будет еще на нем зарабатывать за счет наших рисков, за счет наших вложений. Здесь позиция именно такая. Условно, если участок стоит 20 млн, то в дальнейшем в дом надо вложить 70–80 еще. От 60-и. И уже соответствующая диспропорция появляется, и можно уже 20 млн эти найти и выкупить просто-напросто.
Скажи, пожалуйста, как ты относишься к следующему мнению. Сейчас те девелоперы, кто… Мы понимаем, что это рынок полумертвый сейчас, в принципе, если не сказать хуже. Именно загородного девелопмента, во многом.
То есть он не имеет однозначно массового какого-то характера и так далее. Но те, с кем я общался, кто сейчас на этом рынке остается и строит, для них критическая – это все-таки газовая точка. Но есть мнение противоположное, что газ не обязателен, при современных технологиях можно обойтись и без него и сыграть на том, что участки дешевле без газа, и можно, в принципе, так перераспределить электрические эти моменты, что вполне себе полноценный дом сделать. Как ты относишься к этому?
Мы работаем с сегменте как раз премиальном, здесь газ обязателен. Как бы мы ни крутили, дома 500, 700, 1 000 метров, которые мы строим – их отапливать альтернативными источниками не очень разумно. Более того, наш точный девелопмент тем и хорош, что мы выбираем участки, где уже есть газ в поселке, и у нас есть только необходимость его подключения и получения технических условий, что достаточно беспроблемно делать. Понятно, тоже там есть своя и бюрократия, и процедуры, и затраты, но тем не менее в нашем продукте затраты на газ не настолько существенны, сколько… Просто наша аудитория настолько консервативна, что без газового отопления просто дом не возьмут и все.
Если говорить про массовый сегмент, то я думаю – да, здесь надо как раз идти, больше рассказывать людям о том, что… Показывать на цифрах, что подключение газа, которое стоит 500 000–600 000, иногда до миллиона доходит, и сколько они, условно, экономят – это не окупается даже за 15 лет, подключение к газу. И поэтому лучше построить дом более энергоэффективный и топиться тем же электричеством или какими-то альтернативными источниками, чем заниматься подключением газа.
Скажи, пожалуйста, в связи с этим вопросом еще один возник. В структуре твоей компании есть ли… Если мы не берем проектировщиков, есть ли технический персонал, то есть именно тот, кто выполняет функции техзаказчика, договаривается с ресурсоснабжающими организациями, кто вот в этих вопросах квалифицирован?
Да, конечно, конечно. Но у нас, смотри, есть на разные темы проверенные уже субподрядчики, которые занимаются теми же согласованиями по газу. То есть они не состоят в штате, мы их привлекаем под конкретные проекты. Есть, естественно, менеджеры, которые курируют все эти вопросы. И когда мы строим под заказчика, мы всю исходно-разрешительную документацию занимаемся. И когда мы строим девелоперский проект, естественно, мы этим тоже занимаемся. Так что да, естественно.
Не было ли мысли в многоквартирку попробовать какие-то шаги сделать?
Нет, ни в коем случае. То есть понятно, что этот рынок абсолютно будет монополизирован, и там конкурировать с застройщиками, которые кварталами строят… Плюс абсолютно другой уровень там исходно-разрешительной документации, всех согласований. Не видим абсолютно никакого смысла.
То есть не в твоей нише.
Да, и это не наш продукт все-таки. Элитные квартиры за городом – это не особо востребовано, поэтому лучше в своей сфере, где мы разбираемся, работать и развиваться.
Я понял. Скажи, пожалуйста, у вас… Ты рассказывал про офис, в котором сидит ваша компания, также в одном из интервью двумя словами обмолвился. Скажи, пожалуйста, собственная история или арендована?
Нет, мы арендуем. Мы здесь уже десять лет сидим, наверное. В этом году, по-моему, десять лет исполнилось нашему здесь пребыванию. Пока в переговорах с арендодателем по поводу снижения аренды. Еще пока ни о чем не договорились.
На этот период, да?
И на этот период, и на будущий период, потому что явно, что снижение будет однозначно. Плюс у нас в принципе всегда брокеры были на удаленной работе. Мы их все пытались затащить в офис. Сейчас после этой истории мы их вообще в офис не затащим.
Понятно. А ты сейчас в офисе?
Я сейчас в офисе, да. Пропуск выписал, все дела.
Расскажи два слова тогда подробнее, как там с этими пропусками? Как технически это делается?
Я за две минуты это все сделал на mos.ru. Единственное, что сначала же вышло постановление относительно того, что закрывают на эту неделю возможность по списку всех видов деятельности. Операции с недвижимостью и строительство подпадают под этот список. Но после этого через какое-то время появляется информация о том, что нужно выписывать пропуска. Как соотносится то с этим – совершенно непонятно. На улицах, я сегодня ехал, машин по сравнению со вчерашним днем, когда еще не было пропускной системы, не меньше абсолютно точно. Есть там приписки, что можно, даже если деятельность эта запрещена, можно людям появляться на работе, которые отвечают за выплату заработной платы. А кто, кроме генерального директора, за это отвечает? Чтобы у нас все люди, которых мы не уволили, содержим, получили заработную плату, я считаю, что я абсолютно с пользой приехал в офис. Тем более, я еду из паркинга до офиса, и у нас здесь, условно, три человека, которые больше ни с кем не общаются. То есть с точки зрения замкнутости системы нашей ввиду всех текущих событий это абсолютно никак не противоречит курсу на восстановление и «обеззараживание» что называется экономики.
Не было мысли в плане снижения арендной ставки как-то объединиться с соарендаторами другими и так далее? С соседями.
Здесь сложно. Если у рестораторов есть свой специфичный бизнес, и они могут собрать конгломерацию (если один ресторатор съедет, то просто другие не заедут туда), то у нас бизнес не очень специфический, и любые другие компании могут сюда заехать. Поэтому здесь у нас ограничена возможность диалога более агрессивного. Но, тем не менее, у нас десять лет уже взаимоотношения с нашим арендодателем, всегда находили консенсус. Понятно, что через какое-то время сейчас появится просто огромное количество свободных площадей – у нас просто будет возможность выбрать себе офис на лучших условиях, если нам арендодатель не пойдет навстречу. Но они рискуют просто потом здесь остаться вообще без арендатора на очень длительный срок.
А сколько у вас площадей, если не секрет?
У нас где-то в районе 300 метров.
Я понял. Скажи, пожалуйста, технически перебазирование сотрудников на удаленку – как это вообще происходило? Какое-то дополнительное ПО устанавливалось? Как это все у вас произошло?
Нет, у нас все уже, в принципе, работало. Единственное, что мы стали более активно выходить на связь через тот же Zoom. У нас есть таск-менеджер, называется WorkSection, например. Все задачи, все проекты ведутся там. Очень много у нас ведется просто в Google Документах, в каких-то проектах – в таблицах, повестки дня там расписаны определенные. Плюс сейчас я, например, лично перешел на Trello. Очень эффективный инструмент. И мы под какие-то задачи создали определенные доски, где мы сейчас тоже удаленно работаем. Соответственно, мы, в принципе, к этому были готовы так или иначе, поэтому ничего особенного здесь не произошло. Единственное, что, конечно, я сторонник того, чтобы на рабочем месте было два монитора – это удобнее и производительнее. Я про это говорил уже не раз.
Я с тобой полностью согласен. Да, абсолютно.
Да. И сейчас ряд менеджеров переехали домой, работают на ноутбуке. Они говорят, что вроде как их производительность не уменьшилась, но я однозначно знаю, что уменьшилась. Поэтому, если это все дело надолго продлится, мы просто тогда рабочие станции перевезем им домой, и пусть они работают там так.
Согласен, да. У нас абсолютно такая же ситуация. Немножко другие технические инструменты: вместо Trello у нас Церебро и так далее, но в целом мы тоже безболезненно, мы были абсолютно готовы к этой ситуации, поэтому у нас никакие процессы сейчас не остановились. Некоторые даже лучше стали, честно говоря, я с тобой полностью согласен. Скажи, пожалуйста, переходя к другой уже немножко теме, как ты проводишь, как планируешь свой день на карантине? Как, соответственно, удается работать, отдыхать? Ты же, наверное, не каждый день, ты же из дома сейчас тоже работаешь?
Нет, я каждый день езжу, даже иногда на выходных выезжаю.
То есть у тебя этой проблемы фактически… Ты не самоизолировался сейчас.
Нет, я не самоизолировался, но я ограничил свое передвижение только поездкой на работу. Я больше никуда не езжу, больше особо ни с кем не контактирую, поэтому здесь, в принципе… Веду приличный образ жизни что называется. Но у меня дело в том, что жена, двое детей, естественно, даже если закрыться в комнате, все равно… Домашний режим работы для меня лично менее продуктивный. Плюс у меня здесь реально настроена своя рабочая среда. Ее либо надо тогда домой всю полностью переносить, что, в принципе, тоже возможно. Но зачем, если есть пока легальная возможность? Знаешь, мы решили так, что, если… Еще успеем поработать дома что называется. Если будет ситуация ухудшаться, мы все будем в любом случае заперты дома, поэтому… Тем более теперь до работы и обратно добираться 15 минут вместо 45-и. То есть эта дорога вообще ни о чем не говорит, то есть развеяться плюс. Но, естественно, сейчас закрыт фитнес, нельзя бегать на улице. Я перешел на режим тренировок два раза в день, то есть я и с утра тренируюсь, и вечером. Восстановил свои челленджи по шпагату, появилась…
Я видел лестницу 28-этажную.
Да, я сейчас стал бегать по лестнице. Вчера я пробежал 50 этажей. Постепенно по пять, по десять этажей прибавляю. Реально очень классный инструмент, потому что у нас лестница пожарная, вообще там никого нет, никто не ходит, и абсолютно безопасно, и действительно тренировка очень функциональная, прямо аэробная-аэробная. Восстановил шпагат, как я сказал. Сейчас еще пытаюсь тренироваться, чтобы встать на руки. Стойку на руках. Плюс обычные дальше там – пресс, всякие упражнения.
Но это дома, да?
Это все дома, да.
А тренажеры какие-то используешь?
Нет. А, в принципе, в них большого смысла нет, все можно делать. У меня есть турник, дальше приседания, отжимания – это самые лучшие стандартные упражнения. На пресс нужен только просто обычный коврик, поэтому… Все остальное – это так, для ленивых.
Я тебя понял. Скажи, пожалуйста, с точки зрения девелоперских компаний, какие-то, может быть, советы, с одной стороны, акционерам, менеджменту… Это мой стандартный вопрос, я его всем задаю. А с другой стороны, персоналу, который трудится наемными сотрудниками. Какие советы одним и другим ты бы сейчас дал со своей стороны?
Все проходит, и это пройдет, поэтому здесь самое главное – включить и оставить свои человеческие принципы.
И сейчас идти на поводу у логики, у разума, не делать, наверное, каких-то резких шагов, резких выводов, потому что реально ситуация изменяется каждый день, каждый час, и какие-то решения уже не актуальны, и ты можешь о них пожалеть буквально через один день. Поэтому здесь все-таки нужно вспомнить о всем том важном, что было. Это касается и сотрудников, которые работали. Если у компании нет сейчас в краткосрочной перспективе вариантов закрытия, банкротства и так далее, и она планирует долгосрочно развиваться, то надо как раз и заниматься этими долгосрочными целями. Опять же, если есть какая-то у руководства возможность и подушка безопасности, сейчас самое лучшее время для развития именно, для каких-то стратегических вещей, потому что мы после кризиса однозначно выйдем в ситуацию, в которой будут сливки собирать те, кто абсолютно мобилизован, абсолютно техничен, у которых все работает максимально эффективно и с максимальным КПД. Будут возможности, просто колоссальное количество, несмотря на то, что и покупательская способность уменьшится, многие люди потеряют работу, все равно будут возможности для развития, для получения, извлечения прибыли однозначно. И вот сейчас как раз нужно все эти проекты, как мы и сделали – все важные долгосрочные проекты достать и их выполнять. Структурирование бизнес-процессов. Какая разница? Если ты это делал неэффективно вчера, возьмись сейчас, пока все приостановлено, структурируй эти бизнес-процессы, чтобы, когда мы выйдем с карантина, они проходили просто как по маслу. На это как раз не хватало всегда времени. Мы всегда делаем часто… Есть, знаешь, такой принцип: «Если ты что-то сделал два раза, постарайся сделать так, чтобы третьего не повторилось, чтобы это произошло уже на автомате». Вот об этом сейчас надо задуматься каждому из сотрудников, владельцев компании.
Я с тобой абсолютно согласен. Собственно говоря, мы по этой же линии сейчас и идем, да. Скажи, пожалуйста, а как ты относишься к мерам, которые предпринимает сейчас правительство и на федеральном уровне, и на городском уровне? Какое у тебя мнение к этим пропускам, в принципе к политике, которая сейчас ведется?
Ты знаешь, я человек, который отстранен от политики, абсолютно нейтрален, никогда на эти темы не высказывался. Но я считаю, что меры, которые сейчас вообще по поддержке бизнеса, которые принимаются в нашей стране, они абсолютно просто не сопоставимы с тем, что происходит и в других странах, не сопоставимы с тем, что вообще реально есть. Я склоняюсь к тому, что, если есть кубышка, то лучшего времени для того, чтобы ее раскупорить, абсолютно не может быть. И сейчас бы мы могли как раз за счет этого все в том числе развиваться и сохранять на каком-то уровне нашу экономику, чтобы выйти в нормальном состоянии. Все сейчас делается для того, чтобы у большинства компаний, большинства людей, кто потеряет работу, были реальные трудности и проблемы. Наверное, нужно как-то было более философски, что ли, отнестись к этому и действительно врубать эту поддержку по полной программе.
Но, собственно говоря, если бы у тебя была возможность сейчас адресовать послание президенту, правительству… Я понял, что месседж был именно такой, да? То есть ребята, пора добраться до кубышки как минимум, да?
Может быть, еще что-то, технические какие-то аспекты? Как ты считаешь?
Слушай, я считаю, что сейчас время как раз убирать всю бюрократию, то есть все те процедуры… Даже в нашей сфере, с регистрацией недвижимости – вот это все надо настолько упрощать. Все должно действительно переходить на электронную подпись, она должна быть доступна, и должно быть заключение контрактов удаленно. Это то, чем сейчас нужно заниматься. Эти все сборы всяких справок – все должно быть в едином реестре и доступно для более быстрых транзакций. Вот чем нужно сейчас реально заняться.
Я понял. Еще буквально пара вопросов у меня.
Давай, конечно.
Скажи, пожалуйста, ты довольно много путешествуешь по миру, активно и горнолыжным спортом занимаешься, и много чем еще. Посещали ли тебя мысли о переезде из России? И да, и нет – почему?
Слушай, как-то иногда так задумываешься. На самом деле я пока себя не вижу. Здесь я считаю, что другие страны как раз нужны для путешествий. Все-таки здесь моя родина, здесь есть возможности для заработка. Пока я веду бизнес, я веду его здесь. И я не вижу лучшей страны для этого, несмотря ни на что. Я считаю, что здесь, в России, потенциал гораздо больше, чем в других странах. Если вдруг бизнес перейдет на международный уровень, или, наоборот, мы этот бизнес продадим и перейдем в разряд рантье, можно подумать о том, чтобы, соответственно, куда-то переехать. Но опять же, зачем переезжать? Можно просто более активно путешествовать, выезжать раз в месяц куда-то. То же самое – меня спрашивают, например, про зарубежную недвижимость, нужна ли мне зарубежная недвижимость. Да мне отлично живется и в отеле, и в съемном каком-нибудь апартаменте rbnb, и я не привязан ни к какой конкретной недвижимости и абсолютно могу проводить время в любом месте, котором захочу. Здесь, наверное, такой же принцип.
Я понял. Смотри, ты сказал, что многие сейчас… И я подтверждаю по своим наблюдениям. Многие сейчас стараются самоизолироваться в загородной все-таки недвижимости. И я, кстати, в том числе. Я сейчас в загородном доме тоже нахожусь. Но не ты. Я так понял, что ты все-таки в квартире остаешься. Объясни, пожалуйста, почему. Я видел твой комментарий насчет того, почему ты живешь в квартире. Но почему сейчас ты не переезжаешь в загородный дом?
У нас есть мамин дом, дом родителей, который находится в Жостово. Достаточно большой, просторный, то есть мы все туда помещаемся, но не знаю, нам почему-то как-то комфортнее даже в это время находиться здесь. Тем более, что для мамы (она у меня как раз в рисковой зоне находится, ей 71 год) лишние контакты точно не нужны, а я все равно продолжаю ездить на работу. Так или иначе, есть такой риск. Поэтому… А собственным домом мы пока не нажили, но, опять же, по той же глобальной причине, что он не особо нам нужен. Все равно маму нужно навещать и ездить туда, и весь свой, грубо говоря, запрос на загородную жизнь мы абсолютно хорошо реализуем здесь. Раз в неделю, раз в две недели туда уехать на выходных нам вполне достаточно. Конечно, если бы у меня был дом свой, я бы все по-другому сделал, но когда бы я туда ездил, потому что все равно мы, несмотря ни на что, городские жители.
Соответственно, дети сейчас на каком-то удаленном обучении? Я правильно понимаю?
У меня ребенок один в детский сад последний год ходит, дочка в третий класс. Да, она сейчас тоже по Zoom, конкретно в это время какие-то у нее занятия. По русскому языку в 12.30 было.
Но это нормально? То есть сейчас многие родители возмущаются, что черт-те что задают, что все неудобно и так далее. Как у вас?
Нет, все неудобно, все ненормально, то есть, конечно, качество обучения в таком режиме оставляет желать лучшего. Особенно с детьми, у которых собственной пока еще не выработалось на этот счет дисциплины или амбиций определенных. Здесь приходится как раз моей супруге постоянно пинать. То есть по идее сейчас весь день проходит в выполнении домашней работы. С перерывами. И забавно… В Zoom попросили детей отключить камеры и звук, мама ее закрыла в комнате, смотрит, она выбегает: «Дай что-нибудь покушать». А там урок идет.
Понятно. Да, понятно, что система образования у нас, конечно, не очень адаптирована к таким моментам. Посмотрим, что будет дальше, кто знает.
Скажи, пожалуйста, у тебя сейчас на VDT, на канале твоем YouTube, который ты активно развиваешь, сейчас уже более 3 000 подписчиков.
Как удалось набрать такую аудиторию? И какие будут советы тем ребятам, как, например, мы, которые сейчас начинают развивать свой YouTube-канал? Может быть, как-то поделишься.
Во-первых, 3 000 подписчиков – это вообще ни о чем.
У нас 90 сейчас.
Да, но это самый сложный. Его называют «период песочницы», когда YouTube присматривается к каналу, понимает, давать ли ему органические просмотры, выдавать ли видео как в рекомендованные. Этот период – он по-разному. Он сейчас очень может быть длительным. Он может и полтора, и два года идти.
Мы вроде как из песочницы этой вышли, и у нас постоянно идет органика на старые видео, периодически их где-то что-то подкручивают, то есть где-то они выходят по ключевым словам. Основной совет – это первое, что надо принять, что YouTube – это абсолютно долгосрочный инструмент. Если вы готовы пять-десять лет этим заниматься, то тогда надо это стартовать. Если вы через пару месяцев, не получив какой-то реакции, сдуетесь, то, соответственно, лучше даже не начинать. Это очень долгосрочный инструмент, он очень ресурсоемкий. Я даже не сказал бы, что здесь речь про деньги. Здесь больше речь про то, сколько внимания нужно этому уделять, особенно контенту. То есть здесь каждый выпуск, каждое интервью – это то, к чему я действительно очень тщательно готовлюсь. Это то, что невозможно делегировать практически никому. Это то, где ты транслируешь свое видение. Если бы это видение… Его никто за тебя не может транслировать абсолютно точно. И естественно, это занимает и отнимает кучу ресурсов: прежде всего, времени, прежде всего, внимания, сосредоточенности на этом. Поэтому, если есть, во-первых, возможность и есть интересное видение, которое можно транслировать (это, самое главное, полезное), то тогда однозначно канал, особенно если в какой-то узкой сфере, его однозначно ждет успех. И, наверное, еще совет – не нужно гнаться за количеством подписчиков. Это такая пузомерка что называется, которая не самая показательная, потому что все-таки важно, что та именно целевая аудитория до вас дойдет. Мне позавчера написали на общую почту: «Алексей, смотрели ваш ролик в Monteville по дому. Хотим тоже дом продать. Давайте свяжемся». И все, у нас сейчас, например, эксклюзивный договор. Вот те конверсии, которые происходят, которые вообще не ожидали. Собственно, просто надо запастись терпением и ждать, и однозначно отдача будет.
А какие-то технические шаги, каким-то продвиженцам, нанимать, не нанимать? Или просто делать годный контент в своей стезе, собственно говоря, и расслабиться?
Знаешь, есть мнение, что YouTube любит контент менее качественный, где есть как раз… Контент с точки зрения именно картинки качественной, то есть снято, не знаю, на мобильный телефон… А не тот… Мы для себя изначально поставили планку по контенту: у нас на выпусках на основных присутствует два оператора, все монтируется, красиво, съемки с коптера вставляются. Мы для себя такую планку сразу задали и считаем, что она как раз долгосрочна. Но как показывает практика, в YouTube набирают как раз ролики, которые сняты просто на камеру мобильного телефона, где больше органичного, что ли, где больше живости, больше блоговости. Поэтому у меня на этот счет, например, однозначного решения нет. То, что ролики нужно оптимизировать, и этим должны заниматься профессионалы, если вы в этом не разбираетесь – это однозначно. Нужно проставлять теги, нужно делать описания, нужно делать тайм-коды, нужно делать классные обложки. Это все техника, от которой очень многое зависит, поэтому, если сами не умеете, конечно, нужно нанимать профессионала. Заниматься продвижением с точки зрения того, чтобы закупать трафик через рекламы, через adwords – опять же, большого в этом смысла нет. Мы это делаем, да, но очень в небольшом количестве, условно, по две-три тысячи просмотров мы там закупаем для того, чтобы просто ролик этот дать. Плюс мы его показываем на ту аудиторию, которая является нашей – посетители сайта. Это своего рода ремаркетинг.
Я тебя понял. Ну и поделись, пожалуйста, какими-то своими планами, собственно говоря, по развитию компании, по вашему вектору на ближайшие годы. Как вы видите свою деятельность на три-пять лет? Приоткрой немножко стратегию, если есть возможность.
Давай возьмем два ключевых направления – это агентство элитной недвижимости Vesco Realty и строительная компания Vesco Construction. А агентстве элитной недвижимости мы хотим сами полностью перейти на работу по Open Sales, по управлению продажей недвижимости, сосредоточиться на собственниках, давать им очень качественную услугу, очень хороший сервис и добиваться хорошего результата. О чем мы открыто говорим и хотим, чтобы весь рынок на эту работу перешел. Соответственно, для этого все и делается. Наша стратегия сейчас на этом и строится. Что касается строительных компаний, то мы будем постепенно смещать фокус с строительства под заказ на строительство именно объектов точечного девелопмента. И я думаю, что в какой-то перспективе два-три года мы перейдем на соотношение 50 на 50, а в дальнейшем вообще задача – выйти полностью на девелоперские проекты исключительно и перестать строить на заказ. Или делать это в каких-то суперисключительных случаях. Вот так буквально в нескольких словах наша стратегия, условно, на пять-десять лет вперед.
Если я тебя правильно услышал, переход от формирования ТЗ заказчиком к формированию ТЗ самим.
То есть мы знаем, что сейчас лучше, что будет более востребовано, и мы считаем, что это будет лучше продаваться, чем то, что вы придумаете себе.
Да. Плюс это фокус самих покупателей на готовые дома. Никто не хочет заниматься стройкой. Такие заказчики сейчас появляются только потому, что они не могут найти на рынке того, что они хотят. А мы знаем, чего нет на рынке. Например, нет современных домов качественных. Соответственно, емкость этого рынка большая, потому что с рынка, особенно элитки, ушли все девелоперы, сейчас нет новых поселков элитных. И их невозможно построить, потому что абсолютно будет неконкурентоспособная с нашим продуктом, который мы делаем.
Я тебя услышал. Хорошо, Алексей, и в завершение последний тогда вопрос. Скажи, пожалуйста, та конференция, которая у нас будет уже через два дня по малоэтажному индивидуальному строительству. Приоткрой в двух словах какой-то мини-анонс. О чем ты расскажешь нам на этой конференции?
Я как раз расскажу про преимущества и недостатки, угрозы и возможности, своеобразный SWOT-анализ такого точечного девелопмента. То есть я более детально расскажу, в чем смысл этого бизнеса, почему он хорош и почему в принципе строительным компаниям стоит задуматься о том, чтобы в это направление переходить, какие для этого должны быть созданы условия в компании, на чем делаются, условно, те самые… На чем строится та самая маржинальность, с которой инвестор зарабатывает деньги. Вот об этом поговорим.
Спасибо большое, Алексей. Я считаю, что та информация, которую ты сегодня нам сообщил, она будет очень полезна нашим слушателям. Мне лично было очень интересно услышать ответы на вопросы. Я тебя еще раз благодарю, что уделил нам сегодня время. Желаю всех успехов твоему управлению. Я считаю, что оно очень здравое. И, соответственно, надеюсь, что еще и посотрудничать удастся по нашим совместным направлениям.
Спасибо, что пригласил и дал возможность, обеспечил площадку для того, чтобы наши идеи все рассказать. У меня сейчас позиция такая, что я готов практически всем давать интервью, потому что действительно очень накопилось огромное количество такой информации, хочется всем делиться. Поэтому, если вдруг кто-то видит и хочет тоже позвать, задать какие-то вопросы, я с удовольствием соглашусь.
Хорошо, спасибо большое. У нас в гостях был Алексей Аверьянов, руководитель и совладелец Vesco Group. Еще раз спасибо большое. Друзья, оставляйте комментарии под видео. Я думаю, Алексей с удовольствием ответит на ваши вопросы. Со своей стороны мы ответим там, где мы можем поучаствовать. Всем спасибо, до свидания. И следите за следующими публикациями. Всем пока.
Пока-пока!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte | Telegram
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]