Друзья, сегодня у нас редкий и потому особенный выпуск про городскую трофейную недвижимость класса делюкс. Поговорим о самом сложном виде девелопмента — реконструкции. И не где-нибудь, а в самом центре Москвы. Эта тема мне лично очень близка, поскольку мы работаем с той же целевой аудиторией и делаем такие же сложные и уникальные проекты редевелопмента, но в загороде.⠀
Дьявол, как известно, кроется в деталях. И чтобы разобраться, из чего же на самом деле состоит продукт класса делюкс, мы препарируем один из таких проектов. И в этом мне помогут мои коллеги, которые точно в этом разбираются — Михаил Груничев и Эрнест Рудяк из ENGEO Development.
БОНУС! Вы первыми узнаете о новом проекте в шаговой доступности от Кремля, старт продаж которого намечен на февраль 2022 года.
Привет! С вами снова я, Алексей Аверьянов, и канал о недвижимости и строительстве VDT. Так сложилось, что на городскую элитную недвижимость мы делаем гораздо меньше обзоров, чем на загородную. Но сегодня у нас особенный выпуск: мы поговорим о самом сложном виде девелопмента – реконструкции. И не где-нибудь, а в самом центре Москвы.
Эта тема мне лично очень близка, поскольку мы работаем с той же целевой аудиторией и делаем такие же сложные и уникальные проекты редевелопмента, но в загороде.
Дьявол, как известно, кроется в деталях. И чтобы разобраться, из чего же на самом деле состоит продукт класса DeLuxe, мы препарируем один из таких проектов. И в этом мне помогут мои коллеги, которые точно в этом разбираются: Михаил Груничев и Эрнест Рудяк из ENGEO Development.
Друзья, у меня для вас бонус. Вы первыми узнаете о новом проекте в шаговой доступности от Кремля, старт продаж которого намечен на февраль 2022 года. Ну и рекомендую досмотреть этот выпуск до конца – крутые смыслы оставил на закуску.
Готовы? Поехали!
Михаил Груничев о том, как компания ENGEO Development вышла на рынок элитной недвижимости
Алексей Аверьянов: Друзья, вы знаете, что я часами могу говорить про точечный девелопмент загородной недвижимости. А мой сегодняшний гость – CEO ENGEO Development Михаил Груничев может с таким же энтузиазмом говорить про реконструкцию в городской недвижимости.
Михаил Груничев: Привет, Алексей.
Алексей Аверьянов: Миш, привет. Слушай, расскажи подробнее про реконструкцию. Вот мы сколько ни занимаемся этим в загородке – осознаем, что построить два новых дома гораздо проще, чем реконструировать один.
Михаил Груничев: Это точно.
Алексей Аверьянов: Как вы тогда зашли на рынок элитки, в DeLuxe-сегмент, еще и с такого сложного процесса как реконструкция?
Михаил Груничев: Именно про сам заход на рынок элитки… Ну давай назовем это рынком DeLuxe-класса. Достаточно давно совершен этот заход. Это было еще в 2003 году. И потом была очень сложная дорога, связанная, во-первых, с урегулированием отношений между сторонами – это инвестиционный контракт с множественностью лиц – по получению всех необходимых документов, по согласованию реконструкции с Департаментом культурного наследия, еще с кучей департаментов. В общем, это огромная дорога, которая была пройдена. И к 2017 году компания «Ингеоцентр» – это дочерняя компания «ИНГЕОКОМ КРК» – приступила к строительным работам.
Тогда еще не было разделения рынка на какие-то сегменты. Сейчас это более или менее начинает вырисовываться и более или менее уже структурно выглядит. Тогда был эконом-класс – тогда еще комфорта даже не было, он только зарождался. Наверное, какой-то промежуточный был бизнес-класс. В 2017-м точно был, а в 2015 году это просто называлось, как ты сказал правильно, элиткой. Все это называли одним словом «элитка». Мы понимали, что это элитка даже просто из местонахождения этого объекта. Тогда еще, в принципе, никто не занимался таким подробным анализом распределения между классностью объектов.
На сегодняшний день мы полностью переработали проект, который у нас был нарисован в 2015 году, и я могу сказать, что существенно переработали проект наших самых, наверное, талантливых сейчас в Москве и самых успешных архитекторов – это «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Алексей Аверьянов: Вы их еще проект переработали?
Михаил Груничев: С ними же. Потому что 2017 год – это четыре года назад. Вспомни, что было четыре года назад на рынке.
Алексей Аверьянов: Да вообще все по-другому. Абсолютно.
Михаил Груничев: Это вообще другой рынок. Вот за четыре года произошли такие изменения, на которые мы вынуждены были реагировать. Конечно, мы столкнулись со сложностью реализации собственно реставрации. Все-таки существенную часть – и мы на сегодняшний день не боимся этого – мы пытаемся там, где еще можно, среагировать на запрос рынка или на развитие каких-либо новых технологий, чтобы мы успели их применить в нашем проекте. Потому что мы сегодня все-таки одни из самых дорогих на рынке. Мы не мыслим категориями «конкурент – не конкурент». Мы делаем именно максимально качественный продукт с теми характеристиками, которые мы вообще здесь можем применить.
Ограничения при реконструкции исторических зданий
Михаил Груничев: Что нас ограничивает. Первое: мы занимаемся здесь реставрацией с приспособлением объекта культурного наследия и строительства в рамках соблюдения специальных мер по регенерации исторической среды. Это большие ограничения, как ты понимаешь.
Вот мы сейчас с тобой находимся на крыше исторического здания – это терраса будущего пентхауса, наших самых дорогих лотов здесь. С точки зрения полета фантазии здесь у нас минимальная работа, потому что у нас охранные обязательства на этот особняк. Мы должны сохранить конструктив, мы должны сохранить фасады. Значит, все, что находится на фасадах – все барельефы, маскароны – мы должны восстановить. Хорошо там, где можно реставрировать.
В части элементов, конечно, это полное восстановление. Это сложность, связанная с этим.
И у нас также места общего пользования – это, собственно, сами входные группы и подъезды – находятся под охранными обязательствами. Более того, на самом деле наши покупатели в момент передачи им апартаментов будут подписывать с Департаментом культурного наследия акт о соблюдении охранных обязательств. Это говорит о том, что мы продаем не просто апартаменты. Мы продаем объект культурного наследия. То есть по факту вы покупаете кусочек памятника возле Кремля.
Алексей Аверьянов: На них потом распространяются какие-то ограничения – например, можно ли продать в будущем?
Михаил Груничев: Единственное ограничение, которое законодательно, в принципе, и в обычном многоквартирном доме сохраняется, – вы не можете переносить несущие стены и осуществлять какую-либо перепланировку там, где несущие стены. Но если в обычном доме, в принципе, можно сделать проект, предусмотреть какие-то усиления, швеллеры где-то сделать и пойти в БТИ это узаконить, то здесь вам придется договариваться еще с Департаментом культурного наследия. Это, конечно, процедура достаточно сложная.
Из этого вытекает наша очень скрупулезная работа по планировочным решениям. Более того, мы идем на самом деле на большие уступки нашим клиентам. Если им нужно что-то поменять – начиная от материалов и заканчивая действительно какими-то существенными перепланировками – они, как правило, связаны с объединением квартир.
Алексей Аверьянов: Часто объединяют?
Михаил Груничев: Наверное, 25% сделок – это объединение.
Какие площади квартир пользуются спросом
Михаил Груничев: И мы вообще поймали такой тренд – забегая чуть вперед – есть спрос на квартиры до 120 м2, и дальше спрос идет от 300 м2.
Алексей Аверьянов: Слушай, у нас столько клиентов, которые ищут себе квартиры 300-500 м2. Просто колоссальное количество. Они просто не могут себе ничего приобрести.
Михаил Груничев: Вот мы прямо почувствовали на себе за 2020-2021 год именно такой тренд на запрос. И если в особняках «Свет» и «Порода» – это наше новое строительство – мы еще могли предусмотреть это, и предусмотрели, там многие планировочные решения мы можем объединять. А здесь чуть сложнее, потому что у нас были как раз ограничения, связанные с тем, что это памятник культурного наследия, и уже есть эти планировки.
Но когда клиенты приходят и им все-таки подходит два лота, мы объединяем и до подписания акта о переходе права собственности идем в экспертизу, меняем проект реставрации и узакониваем сразу уже то планировочное решение, которое они для себя подобрали, а мы им помогли его спроектировать.
Что из себя представляет рынок класса DeLuxe
Алексей Аверьянов: Что же собой представляет рынок объектов класса DeLuxe? Честно скажу, мы планировали познакомить вас с аналитикой по этому самому дорогому сегменту и даже собрали базу всех элитных жилых комплексов, находящихся в пределах Бульварного кольца. Но выделить новостройки DeLuxe-класса оказалось довольно проблематично. Каждый проект настолько индивидуален, что выбрать единые критерии для оценки оказалось практически невозможно.
Более того, и сами девелоперы в частной беседе затрудняются назвать конкурентные проекты – настолько все они уникальны и неповторимы. Что уж говорить о покупателях, которым, во-первых, не всегда доступна информация о тех жилых комплексах, где идут закрытые продажи, и, во-вторых, довольно сложно соотнести цену квартиры или апартаментов и ту ценность, которую они в себе несут.
Да и как таковой критерий стоимости в DeLuxe-сегменте не первичен. Поэтому, дорогие покупатели, изучайте понравившийся проект, погружайтесь в его историю, пропитывайтесь философией – только так вы почувствуете, ваш это формат или нет.
Этапы реконструкции в городе
Алексей Аверьянов: Слушай, мы сейчас начинаем, наверное, седьмой уже проект в загороде, и каждый раз мы сталкиваемся с тем, что у нас осмысление, проектирование и строительство – это всё параллельные процессы. Но мы можем себе это позволить, потому что мы делаем продукт, который мы потом уже в готовом виде продаем. Вы все-таки стартуете с продажами проекта достаточно состоятельным людям, а в процессе у вас еще идет тоже осмысление – какие-то изменения, рост себестоимости… Что нужно сделать для того, чтобы в конечном итоге не спуститься на какие-то компромиссные решения, при этом еще чтобы прибыль осталась и чтобы покупатели довольны были?
Михаил Груничев: Так как этот проект действительно очень долго реализуется и очень много решений мы переделываем, доходность акционеров здесь, конечно, сравнительно небольшая.
Во-первых, месторасположение – у нас очень большие затраты получились на внешние сети. Так как проект реализуется в сложных условиях, у нас технология строительства Top-Down. В Москве в условиях плотной окружающей застройки это самый щадящий способ построить новое здание и сохранить всю окружающую застройку. Потому что как только мы начинаем копать открытый котлован – это самый дешевый и самый прогнозируемый способ строительства с точки зрения сроков. Там все понятно – ты разрыл котел, спокойно залил фундамент и пошел вверх.
Мы не выкапываем котлован. Мы сначала делаем по периметру усиление – это барьер из буросекущих свай. Дальше мы в середине вкапываем буровые колонны, на это заливается плита. После этого мы делаем техническое отверстие, через которое начинается эскалация грунта. И одновременно мы, получается, вынимаем грунт… У нас здесь минус три этажа. То есть мы сначала вынимаем грунт до необходимой отметки, дальше заливаем еще одну плиту по такому же принципу – делаем отверстие и идем вниз. Одновременно с этим у нас, соответственно, идет строительство наземной части.
Алексей Аверьянов: Top-Down – то есть ты строишь и сверху, и снизу?
Михаил Груничев: И вверх, и вниз, да. Собственно, к концу стройки мы приходим к тому, что у нас заканчиваются работы в нижней точке одновременно с окончанием работ в верхней точке. При правильном расчете конструктора это позволяет оказывать минимальную вибрацию, минимальное воздействие на окружающую застройку.
Этот способ сопряжен с большими затратами, он более дорогостоящий.
Алексей Аверьянов: Ну и сроки, я так понимаю.
Михаил Груничев: И, соответственно, больше сроки, да.
О бюджете на реконструкцию
Михаил Груничев: Чем больше сроки, тем больше рисков, которые и тебя, и меня буквально накрыли волной за последние два-три года. Что говорить – бетонные арматуры стали дороже в два-три раза. Поэтому чем дольше реализуется проект, чем сложнее технология, тем больше ты подвержен этим рискам удорожания. И мы здесь, конечно, пересматривали наши бюджеты неоднократно уже.
Был момент, когда мы начали очень жестко работать с бюджетом и стараться везде, где можно, отыграть его обратно. Но положа руку на сердце, мы в итоге этот бюджет увеличили. Потому что, например, мы хотим поменять какой-то материал. Нам делают мокап, и вся наша команда говорит: «Нет, просто невозможно этот проект назвать лучшим, классом DeLuxe, продавать за те деньги, за которые мы сейчас его продаем, и пойти на такой компромисс». В основном это связано с отделочными материалами, с окнами, с мощением и так далее. В принципе, можно было, я думаю, процентов 10 бюджета просто секвестировать путем нехитрых манипуляций.
Мы даже были бы похожи на те картинки, которые мы людям даем. На самом деле я это нигде не афиширую, но есть элементы проекта, которые уже лучше выглядят, чем на картинках. Например, у нас есть такой элемент как зеркальная аллея. Наверное, это в основном чисто декоративный элемент. В принципе, вообще можно было от него отказаться на определенном этапе, потому что он у нас стоит порядка миллиона долларов. Причем эта цена еще была до всех этих удорожаний – сейчас это еще дороже.
Это очень простая дилемма для девелопера – у тебя бо́льшая часть квартир продана, и эта зеркальная аллея, конечно же, не была каким-то фактором, который был ключевым для того, чтобы купить здесь или не купить. Тем не менее она формирует общий образ проекта и общий продукт. Убираем зеркальную аллею – это становится достаточно простая и скучная аллея. Но это, может быть, для нас с тобой скучная, а кто-то скажет, что такая немецкая архитектура, спокойная – это хорошо. В итоге мы все-таки приняли решение, что мы ее оставляем.
Более того, изначально у нас были запроектированы прямые ребра – пилоны прямые. Мне просто эстетически это немножко резало глаз – получалось некое зазеркалье. И мы все вместе перепроектировали и сделали сейчас очень красивые ребра. На картинках, по крайней мере. И мокапы сейчас подтверждают, что это выглядит супер.
Для меня это стало дороже. Я вообще мог этого не делать. Первое – я мог вообще убрать. Второе – я мог оставить просто в концепции и ничего делать. В итоге мне это еще стало дороже, но для нас это история, связанная с тем, что, когда мы передадим объект, когда люди сюда приедут, чтобы они сказали: «Да, мы получили больше, чем ожидали». Мне кажется, не было в московской практике девелопмента таких объектов, чтобы люди приехали и сказали: «Это лучше, чем мы ожидали».
Алексей Аверьянов: То есть это будет обмен с превышением с вашей стороны.
Михаил Груничев: Да.
Вертикальный лес
Михаил Груничев: Та же самая история у нас, например, с нашим вертикальным лесом, который мы взяли на себя амбициозную задачу реализовать.
Алексей Аверьянов: Кстати, отвлекусь немножко. Здорово, что это появится, потому что я очень сильно вдохновлен. Bosco Verticale в Милане – это целый жилой дом. Я всё ждал, когда кто-нибудь у нас рискнет сделать это в Москве. У вас, может быть, такая миниатюрная копия, тем не менее это очень амбициозная задача.
Михаил Груничев: Красивейший проект Bosco Verticale. Мы, конечно же, им в том числе вдохновлялись. Значит, мы взяли на себя эту амбициозную задачу. Что можно сделать. Можно поставить эти растения, а дальше, если профессионально не подойти к селекции этих растений и к реализации всех инженерных систем – автоматический полив, подогрев и так далее, – через полгода буквально, даже первую зиму бо́льшая часть не переживет. И можно сказать: «Да ладно, было же хорошо в момент сдачи. Наверное, какие-то растения поменять… Может быть, даже за счет жителей уже управляющая компания это будет делать».
Мы себе этого позволить не можем. Мы наняли профессиональных консультантов, сделали рабочую группу, и уже полгода вместе с нашими архитекторами мы находим некий компромисс между именно селекцией растений, которые ложатся в концепцию «оставаться зелеными и радовать глаз круглый год», и в то же самое время они будут максимально устойчивы к нашему климату.
Могли бы закончить на том, что нам нарисовали просто наши архитекторы, посадить, например, туи – все классно, зелено… Уехали. Но мы не подходим так к реализации проектов. Мы этому уделяем большое время.
Работа над продуктом высшего класса всегда вызов
Алексей Аверьянов: Работа над продуктом высшего класса – это всегда вызов. Во-первых, это девелопмент в уникальной локации, с множеством ограничений, требований и нюансов. Во-вторых, это особенная публика, которая требует лучшего, нового, редкого или даже индивидуального. В-третьих, это большая конкуренция застройщиков, конкуренция идей, решений и смыслов.
Не каждая компания в принципе способна работать в сегменте DeLuxe. И первое, что должен изучить потребитель – это опыт, уровень компетенций и ответственности девелопера; ценности и наличие долгосрочных планов, которые служат гарантией заботы девелопера о своей репутации. Давайте это и выясним.
Эрнест Рудяк о компании ИНГЕОКОМ
Алексей Аверьянов: Друзья, у нас сегодня есть редкая возможность из первых уст узнать о компании, которой под силу строить такие сложные и филигранные проекты, как «Дмитровка IX». У меня в гостях Эрнест Рудяк, управляющий акционер ENGEO Development и президент «Ингеоком Траст». Эрнест, приветствую.
Эрнест Рудяк: Алексей, день добрый.
Алексей Аверьянов: Расскажи, пожалуйста, «ИНГЕОКОМ» – это компания, которая строит огромные инфраструктурные гражданские проекты. Но она не сильно известна для широкой аудитории. Расскажи более подробно про историю и бэкграунд компании.
Эрнест Рудяк: Изначально компания была основана моим отцом в 1989 году.
Алексей Аверьянов: Это уже, получается, больше 30 лет назад.
Эрнест Рудяк: Так точно.
Алексей Аверьянов: В буквальном смысле она строит наш город.
Эрнест Рудяк: Многие объекты, которые, я думаю, люди не только в Москве, но и в стране знают, были построены отцом.
Алексей Аверьянов: Например?
Эрнест Рудяк: Например, торговый центр «Охотный ряд» на Манежной площади. Также мы участвовали в сносе и строительстве гостиницы «Москва», The Ritz-Carlton, Центрального детского мира, многих станций метро, эстакад, туннелей, дорог. Мы строили олимпийские стадионы в Сочи – центральный олимпийский стадион «Фишт», «Айсберг». Мы строили также дорогу М-27, Олимпийский городок… Там более 300 проектов.
Алексей Аверьянов: Среди этих крупных инфраструктурных, дорожных, промышленных проектов есть много проектов реконструкции, реставрации, в том числе вы строили и жилые дома. Но вы все-таки там больше выступали в качестве подрядчика, генподрядчика. Когда вы решили выйти на рынок именно комплексного девелопмента?
Эрнест Рудяк: Я считаю, что строительство часто путают. Считают, что это всё одно. Есть сторона девелопера, который нанимает генподрядчика, который уже потом строит для него объекты. А есть генподрядчики, которые именно выполняют эти работы. В принципе, «ИНГЕОКОМ» всегда занимался и тем и тем. Но в большей степени он был генподрядчиком.
Именно проект «Большая Дмитровка» – не то что мы ее выбрали… Отец зашел в проект в 2003 году. Когда его не стало, мы проект заморозили, и в 2009 году, когда я вернулся из Америки, я возобновил этот процесс. Мы более восьми лет занимались документами и только в 2017 году начали строительство.
Это тот случай, когда не мы выбрали направление DeLuxe, а оно выбрало нас. Потому что сам адрес обязывает.
Алексей Аверьянов: Ты рад, что так получилось? Что вы вышли именно в девелоперский сегмент? Мне кажется, что девелопмент гораздо интереснее, чем просто стройка.
Эрнест Рудяк: По-разному. От стройки, в принципе, мы ушли. Семья решила продать именно строительный бизнес еще в 2015 году. И мы оставили за собой именно девелоперское направление.
Алексей Аверьянов: Девелоперское направление в DeLuxe – это больше все-таки для души?
Эрнест Рудяк: Для души или для бизнеса?
Алексей Аверьянов: Да.
Эрнест Рудяк: Я считаю, что это должно быть и то и то, но мне лично очень нравится это направление. Почему отцу так нравилось строительство – он говорил, что ты создаешь памятники при жизни. Потом можно пойти и показать детям, показать внукам то, что ты построил, как ты изменил облик города. Это как искусство – это созидание самое настоящее. Это и для души… Ну и, естественно, это должно быть про бизнес, иначе долго мы не протянем.
Алексей Аверьянов: Согласен. У вас прямо целая череда вызовов, можно так сказать. Вы, во-первых, стартанули с девелопментом, вы вышли в В2С-сегмент – то есть вы сейчас общаетесь и делаете продукт для самой взыскательной, чувствительной и требовательной целевой аудитории.
Ценности компании
Алексей Аверьянов: Расскажи, пожалуйста, какими ценностями вы руководствуетесь и от каких принципов вы, например, никогда не отступитесь.
Эрнест Рудяк: Проект начинал и очень любил отец, поэтому я хочу его завершить и сделать максимально идеальным именно в его память. Поэтому это проект на грани денег и искусства.
Алексей Аверьянов: То есть можно сказать, что покупатели, которые приобретают квартиры в «Большой Дмитровке», в том числе инвестируют в искусство?
Эрнест Рудяк: Ну конечно. Они выкупают часть исторического центра города Москвы. Как ни крути, это инвестиция в искусство.
Составляющие успеха продукта
Алексей Аверьянов: Михаил, давай чуть подробнее про продукт. Мы уже коснулись, конечно… Я, правда, честно признаюсь, встаю на скользкую дорожку, потому что в прошлый раз, когда я разбирался в премиальном продукте, я в результате купил себе квартиру. Так что это очень рискованное мероприятие.
Если все-таки считать, что продукт состоит из трех основных составляющих. Первое – это сам объект. Будь то квартира или апартаменты – его планировка, высота потолков и так далее. Второе – это среда, то есть жилой комплекс, его характеристики, локация, инфраструктура, статус. И третье – это сервис в виде клиентоориентированной управляющей компании и того реального сервиса, который она дает жителям. Как ты разделишь доли в успехе всего продукта между тремя этими составляющими?
Михаил Груничев: Мне очень нравится, во-первых, что ты локацию ставишь на второе место. Раньше как было: все говорили – и ты как профессиональный брокер наверняка знаешь – о правиле трех «Л»: локация, локация и еще раз локация. Мое убеждение – и в том числе пандемия слегка подвинула общее понимание, что надо находиться обязательно в центре – некие шаги к децентрализации намечены.
На первый план, безусловно, выходит сам продукт, сам проект. Что это такое? Безусловно, это должна быть безупречная архитектура, это должна быть инфраструктура. Резидент не должен въехать в очень красивую архитектуру, дорогие фасады, супердорогие отделочные материалы, суперпланировочные решения и остаться один на один с собой либо со своей семьей. Мы говорим сейчас про управляющие компании, и это прямо большая тема. На сегодняшний день этот рынок, я думаю, на стадии зарождения.
Алексей Аверьянов: Абсолютно согласен с тобой. Я вообще нигде не вижу – ни в маркетинговых материалах – упор на юзер экспириенс этой целевой аудитории, где пришла бы управляющая компания и сказала: «Ребят, мы знаем ваши болевые точки в других жилых комплексах предыдущего поколения». Например, на моем личном опыте: вот эти несколько пожарных дверей в паркинге. Ты с тележкой идешь – должен их открыть, с тележкой заехать, закрыть. Причем это в комплексе любого класса существует, никто особо не подумал об этом.
Михаил Груничев: Да. Это на самом деле даже полбеды, потому что с этим мы сейчас справляемся. Мы заранее с одной из топ-3 управляющих компаний на рынке – уже за год подписали с ними договор, и они сейчас оказывают консультационные услуги, чтобы мы не допустили самых простых ошибок – вот про которые ты говоришь. С точки зрения размещения каких-либо подсобных помещений – для клининговых служб и так далее.
Алексей Аверьянов: Да сотовая связь в паркинге даже просто.
Михаил Груничев: Это немножко не к ним, но мы это делаем. Это отдельная история. Это первое, на что я обратил внимание еще год назад. У нас в паркинге будет работать сотовая связь, как и во всем комплексе – мы ставим усиление. Чтобы не допустить ошибки, нужно, естественно, обращаться к профессионалам как можно раньше. Мы обратились, но все эти компании имеют хороший экспириенс в эксплуатации. Эксплуатирующие компании у нас уже есть хорошие.
Дальше вопрос с сервисом. Я могу сказать, что на сегодняшний день, наверное, есть несколько проектов, которые декларируют гостиничный сервис. На самом деле это тоже спорная штука. Мы у себя не хотим декларировать гостиничный сервис. Мы хотим, чтобы это был культурный и ненавязчивый сервис. Как это реализовать… Сейчас мы над этим прямо плотно работаем. Может быть, мы это будем делать по принципу, что эксплуатационная компания будет понятная, в Москве с огромным опытом и хорошей репутацией, а над ней будет уже управляющая компания – консьерж-сервисы, клининговые службы, все сопутствующие сервисы – такие как беллбои и так далее. Это будет управляющая компания из гостиничного, например, сектора, которая знает, как сделать это комфортно и ненавязчиво. Идея у нас такая. Она сложно реализуема, это точно не доходный бизнес, но это к вопросу, что это часть продукта.
Образ жизни состоятельной аудитории в строительстве ЖК
Алексей Аверьянов: Эрнест, расскажи, чем отличается образ жизни состоятельной аудитории? Может быть, есть какие-то привычки, которые, например, застройщики недооценивают с точки зрения создания продукта?
Эрнест Рудяк: Обеспеченная аудитория тоже делится на миллиард направлений. Есть люди, которые любят экстрим, спорт; есть те, которые любят охоту; есть те, которые, наоборот, любят баню и отдых. Нельзя приобщить. Каждый человек абсолютно индивидуален, со своими именно нравами, со своими привычками, со своими хобби.
Алексей Аверьянов: А как предусмотреть все эти возможные хобби, пристрастия этой целевой аудитории именно в жилом доме? Например, если ты охотник, у тебя куча шмурдяка, всякие ружья…
Эрнест Рудяк: Я думаю, все предусмотреть невозможно, но есть достаточное количество людей, которые хотят, как мы раньше говорили, владеть кусочком истории. У нас основной особняк в «Большой Дмитровке» так и называется – «История».
Есть те, которые хотят жить за городом. Наверное, для них центр города – это может быть второстепенная, небольшая квартира, где они могут переночевать, если нет времени поехать за город. Или, может быть, вообще не для них.
Алексей Аверьянов: По твоим ощущениям – все-таки среди целевой аудитории больше зожников или кожников? Зожники – это здоровый образ жизни, кожники – это кайфовый образ жизни.
Эрнест Рудяк: Я понимаю, да. Ой, даже не знаю… Сейчас тенденция в принципе идет про ЗОЖ. Во всех возрастных категориях люди начали думать про здоровье чаще. Но пока что все равно многие думают… Это как я в Америке услышал: есть понятие «хотеть» и «хотеть хотеть». В основном все хотят хотеть: «Я хочу заняться спортом». И объясняется это следующим образом: если ты хочешь заняться спортом, ты пойдешь и займешься спортом. Но в основном все хотят хотеть.
Алексей Аверьянов: А ты сам живешь в городе или за городом?
Эрнест Рудяк: Мы живем в городе с семьей.
Алексей Аверьянов: Почему? Это какой-то осознанный выбор?
Эрнест Рудяк: Для меня это удобнее, потому что быть в центре все-таки экономит большое количество времени.
Что важно при жизни в городе
Алексей Аверьянов: Что для тебя важно в твоем доме?
Эрнест Рудяк: Приватность. В первую очередь, естественно, месторасположение. Также планировки. То, чего немного не хватает, – это, наверное, инфраструктуры. Но это в принципе в элитной недвижимости так – немного есть нехватка этого.
Алексей Аверьянов: Ты говоришь больше про общую инфраструктуру – спортзал и так далее?
Эрнест Рудяк: Конечно.
Алексей Аверьянов: А вообще пользуется спросом такая общая инфраструктура?
Эрнест Рудяк: Инфраструктура будет пользоваться спросом, если она сделана с умом, она удобна и комфортна. Если сделали бестолковую какую-то комнату, туда и заходить не будут, потому что – а смысл? Локация в первую очередь, и потом уже инфраструктура и сервис – они играют большую роль, я думаю, в выборе. Потому что сейчас есть выбор, есть много проектов в городе – поэтому люди смотрят на все.
Отличия образа жизни людей в Москве и в США
Алексей Аверьянов: Ты детство провел в Америке, много там прожил – у тебя есть возможность сравнивать образ жизни здесь и образ жизни там. Что ты подмечаешь с точки зрения потребителя элитной недвижимости – какие-то особенности поведения здесь и там? Чем мы другие?
Эрнест Рудяк: В России, в Москве в частности, есть еще такое понимание, что центр – это наше всё, и чем дальше мы от Кремля, тем хуже. В Штатах нет такого. Там есть некие центры, но они часто бывают разбросаны. Вот есть в Нью-Йорке Central Park – если у тебя видно Central Park, это круто. Но там есть другие районы, которые тоже очень дорогие и очень ценятся.
Алексей Аверьянов: И очень центральные.
Эрнест Рудяк: И они далеко от Central Park. А у нас пока этого нет. Но я думаю, мы к этому придем. Особенно как раз в сегменте DeLuxe. Потому что в какой-то момент будет создан некий проект, который находится не в центре, но из-за видовых характеристик, из-за транспортной доступности, территории и благоустройства он вдруг станет неким… Не то что новым центром даже, нет. Просто точкой притяжения. Он будет один, и, может быть, рядом будут другие, а потом в другом месте… Он просто будет первым, который создаст новый тренд.
Алексей Аверьянов: Да, локомотивом скорее таким.
Эрнест Рудяк: Да. Необязательно быть в центре, чтобы это было круто. В Америке много пригородных районов, которые тоже считаются очень крутыми и богатыми, там люди хотят жить. И они учитывают множество факторов. Не только расстояние от Кремля. Хотя раньше такая шутка была, мне очень нравилась: почему в Майами недвижимость стоит меньше, чем на Рублевке?
Алексей Аверьянов: Потому что слишком далеко от МКАДа.
Эрнест Рудяк: Потому что находится за 10 тысяч километров от МКАДа. Да, так и есть. Хотя сейчас там цены взлетели – в последнее время.
Алексей Аверьянов: Можно ли сказать, что потребление напоказ еще как-то характерно для элитной или премиальной недвижимости, но в сегменте DeLuxe этого практически нет?
Эрнест Рудяк: Я думаю, это в принципе зависит в том числе от самого человека.
Алексей Аверьянов: Ты как больше видишь? Опять же если, например, с США сравнивать. Вот у меня такое ощущение, что там более открыты к демонстрации своей недвижимости. Да, может быть, не всегда там есть лицо собственника, но я вижу каждую неделю множество обзоров премиальных домов, которые стоят десятки миллионов долларов – 50, 70 миллионов долларов, – и там их легко показывают. Мне, чтобы договориться на обзор дома за 10-20 миллионов долларов, не знаю сколько кругов ада надо пройти и найти такого человека, который открыт был бы и готов показать свое жилье. Почему это так?
Эрнест Рудяк: Вот ключевое слово – это «открыт». В Америке просто люди в принципе более открытые, они готовы поделиться и показать свой дом. А у нас народ все-таки пока более закрытый. При этом когда мы говорим про деньги напоказ – в Москве, наоборот, у нас все-таки больше люди хотят показать, что они богаты. Чаще встретишь дорогую машину, все ходят в брендах.
Алексей Аверьянов: Да-да, атрибуты роскошной жизни.
Эрнест Рудяк: Именно. А в Америке это сейчас делают только музыканты, спортсмены – эта категория людей.
Алексей Аверьянов: Которые и так публичны, да?
Эрнест Рудяк: Которые публичны и как раз хотят показать, насколько они крутые и какого успеха они добились. А именно самые богатые… Посмотрим на того же Билла Гейтса или Марка Цукерберга – на нем не увидишь ни одного бренда. Никакого Gucci или Louis Vuitton он в принципе не носит.
Алексей Аверьянов: Есть ли, по ощущениям, покупатели в «Дмитровке IX», из тех, кто точно будет хвастаться потом, что «мы здесь купили квартиру»?
Эрнест Рудяк: Я думаю, что да. Их, правда, не много, но я думаю, что есть.
Алексей Аверьянов: Если бы ты себе выбирал квартиру в «Дмитровке IX», какой, во-первых, ты бы выбрал корпус, и вообще что бы из себя эта квартира представляла?
Эрнест Рудяк: Лично я сторонник именно истории и классики. Для меня именно особняк «История» – это, наверное, самые сливки нашего объекта. Само собой, если мы сейчас говорим о мечтах, то я забрал бы пентхаусы и, может быть, даже пару объединил. Но увы, у нас уже два продано, поэтому это невозможно.
Трофейная недвижимость. Что это такое?
Алексей Аверьянов: Михаил, недвижимость класса DeLuxe часто называют трофейной. Я не раз видел случаи, когда просто на эмоциях покупают объекты, не находясь даже в поиске, когда у них нет потребности. Расскажи, чем вы удивляете таких покупателей, которые в поиске не находятся?
Михаил Груничев: На сегодняшний день те лоты, которые остались, – большинство из них действительно трофейные. Они ждут своего охотника, скорее всего, уже после того, как мы сдадим комплекс, выполним все отделочные работы. Этот лот будет куплен – ты правильно абсолютно говоришь – скорее даже эмоционально.
Очень важно, что большие и дорогие лоты продаются именно уже в готовом виде. Почему? Сейчас те, кто приходит потратить 15 млн долларов за год до сдачи, когда еще ты не до конца понимаешь концепцию, как будет выполнена отделка, как можно будет применить и использовать все твои террасные пространства, террасы на крыше – ты пока просто не понимаешь, за что ты платишь. Вот когда ты придешь сюда, и мы реализуем ту концепцию, которая сейчас у нас запланирована… Причем мы по всем оставшимся именно дорогим лотам – это у нас два пентхауса в «Истории», семь пентхаусов в «Свете» и «Породе» и две виллы, которые интегрированы в особняки «Свет» и «Порода» – это двухуровневые лоты с собственным входом с дворовой части. Мы на них сейчас разработали отдельные интерьерные дизайны и будем их с сегодняшнего дня реализовывать. Они отличаются от тех лотов, которые мы уже продали.
Алексей Аверьянов: То есть вы их просто выделили как отдельный, самый крутой продукт из всего того, что есть?
Михаил Груничев: Вот. Это важно, да. Потому что у нас сильно изменилась ценовая политика. И понятно, что мы уже чувствуем на сегодняшний день рынок, и мы чувствуем, что именно в нашем проекте мы можем на конечном этапе продать это за те деньги, которые мы сейчас назначаем.
Алексей Аверьянов: То есть вы внутри классного продукта, очень дорогого, делюксовского, создаете еще допстоимость за счет того, что упаковываете эти объекты как-то по-особому?
Михаил Груничев: Точнее так: мы пытаемся получить допстоимость за допценность этого объекта.
Нужны ли специфические объекты инфраструктуры?
Алексей Аверьянов: В описаниях жилых комплексов я часто вижу такие специфические моменты, как, например, шубная комната, сигарный клуб или, как у вас, лифт для спорткаров. Скажи, это дань классу или все-таки реальная необходимость для целевой аудитории?
Михаил Груничев: В любом случае инфраструктура, как мы с тобой уже говорили, является фундаментом именно для класса DeLuxe. Именно развитая инфраструктура. Если мы говорим про лифты – здесь на самом деле преследуется две цели. Первая цель – это чисто маркетинг. У вас собственный отдельный лифт – тебе приятно осознавать, что ты будешь на своем спорткаре подъезжать, не выходя из него, нажимать кнопку, вся эта система тебя опускает вниз, ты выезжаешь… С одной стороны, в принципе, это звучит здорово, это такой индивидуальный подход к твоей машине, которых не очень много – она низкая, она привлекает взгляды и внимание людей, – и к тебе особое внимание проявил застройщик в плане персонализации лифта для твоего спорткара. Маркетинг отлично отработал.
В жизни на самом деле бывает по-разному. Я не то чтобы преуменьшаю важность этого решения, но иногда просто тебе надо по каким-либо причинам быстро приехать домой, выйти из машины и быстрее подняться к себе в апартаменты, а ты будешь всю эту процедуру, весь этот ритуал проходить.
Поэтому если это решение продиктовано, например, какими-либо техническими особенностями – например, у тебя рампа спроектирована так, что ты не можешь на спорткаре съехать, – это становится необходимостью. Если у тебя рампа спроектирована удачно, и, в принципе, ты и на спорткаре можешь съехать, то это становится маркетингом. Это что касается лифта.
С другой стороны, мы, например, здесь были сильно ограничены тем, что опять же у нас реставрация, и у нас не так много свободных площадей, где можно сделать инфраструктуру, которая уже маст-хэв в таких комплексах. Сейчас очень востребованы винные погреба, игровые комнаты, переговорные, отдельные комнаты, где ты можешь забронировать определенное время, может быть, даже какие-то помощники со всей оргтехникой и так далее, чтобы ты мог провести полноценные переговоры, а может быть, и полноценный рабочий день.
В нашем следующем проекте мы уже планируем помещение под так называемый Club Room, как в Америке. Это сейчас очень востребованная история. Это когда ты какие-либо встречи или, может быть, проведение праздника… Ты идешь вниз, у тебя есть комната там – она у нас там будет с выходом на улицу, то есть с такой террасой – порядка 180 м2, с кухней, с камином, с игровой зоной, где 10-15 человек могут спокойно устроить какой-то семейный праздник, допустим. Тебе не надо готовиться наверху – ты заказал повара, заказал обслуживающий персонал, они все пришли не к тебе домой, натоптали… Да, понятно, что у тебя уберутся потом, но все равно это тебе неприятно. А ты у себя из дома комфортно спустился вниз и получил это огромное пространство для проведения времени.
Это опять же позволяет налаживать такую ненавязчивую коммуникацию между резидентами. Потому что счастье человека без ценности для других людей, без коммуникации с другими людьми невозможно либо кратковременно. Настоящее счастье именно в приношении пользы для общества. А как ты можешь быть полезен, если ты не скоммуницировал и вы что-то вместе не придумали – тебе помогли, ты помог и так далее.
Я думаю, что в DeLuxe существенным преимуществом жилых комплексов будет эта грань между приватностью и возможностью этой ненавязчивой коммуникации. И сюда стоит обратить внимание всем девелоперам, которые стремятся наполнять смыслами свои продукты.
Может быть, еще ты его используешь для какого-то общения со своими соседями. Ведь, например, тоже еще такая ценность клубного комплекса – это же как некий клуб. На самом деле понятно, что все, кто покупает здесь, скорее всего, финансово и ментально плюс-минус из одной категории люди, им есть о чем друг с другом поговорить. И становясь резидентом комплекса, например, «Большая Дмитровка IX» или любого похожего комплекса, ты в том числе, по идее, должен входить в клуб.
На самом деле это очень важная на сегодняшний день тема, и для девелопмента будущего – предусматривать какую-либо инфраструктуру, которая может – опять же, очень важно – ненавязчиво объединять резидентов этого комплекса.
Тренды недвижимости класса DeLuxe
Алексей Аверьянов: Я заметил, что это прозвучало как один из трендов. Я следующий вопрос как раз хотел задать про тренды в DeLuxe. Есть ли они вообще? Давай немножко вперед посмотрим – что там нас ждет через лет 5-10?
Михаил Груничев: Давай я амбициозно скажу, что часть из них мы с тобой сегодня проговорили. Это то, за чем мы в последний вагон поезда ныряем и что-то перепроектируем, что-то переделываем – с точки зрения применения материалов и так далее.
С точки зрения в принципе DeLuxe я могу сказать, что тренд на готовую отделку уже сформирован, и DeLuxe без отделки – это оксюморон, с моей точки зрения, точно. В DeLuxe это должно быть. У вас не должно быть на протяжении 3-5 лет такого, что постоянно где-то идут ремонтные работы. Они сопряжены в первую очередь с абсолютно некомфортным пребыванием в комплексе – у вас сверлят, у вас все время кто-то ходит, у вас таскают материалы. Второе – это большая проблема. Например, у вас очень красивые входные группы, очень красивая отделка лифтов, очень красивая отделка коридоров, но вам, к сожалению, постоянно ее царапают. Рекламации сразу, как правило, не происходит, потому что…
Алексей Аверьянов: Сложно уследить, да.
Михаил Груничев: Жизнь богаче, да. Все так и есть. Поэтому если вы не сделали конечную отделку, скорее всего, жители обречены на три-четыре года – до пяти лет – на абсолютно некомфортное существование. Поэтому этот тренд самый, мне кажется, устойчивый, и я не думаю, что мы с него сойдем.
Другой вопрос, что с моей точки зрения сейчас то, что мы здесь реализуем – и, скорее всего, постараемся реализовать в следующих проектах – это персональный подход к ремонту каждого клиента.
Индивидуализм в отделке
Алексей Аверьянов: Михаил, расскажи по поводу индивидуализма в отделке. Все-таки вы делаете сложный продукт, и я понимаю, что публика очень взыскательная, все хотят что-то где-то поменять. Я знаю с точки зрения застройщика и понимаю, что это такое – уходить от каких-то стандартных решений. И сам даже сейчас, когда квартиру приобрел, – мне там застройщик практически ничего не дает: материалы выбрать нельзя, сантехнику поменять нельзя, планировку нельзя. Я могу только молдинги чуть-чуть подвинуть, розетки и выключатели. Вы до какого уровня доходите с точки зрения изменений в проекте и ухода от стандартных каких-то вещей?
Михаил Груничев: Это как раз то, о чем мы говорили. Подход DeLuxe – это персонализированная отделка. Мы на сегодняшний день взяли на себя такую ответственность перед нашими клиентами – мы позволяем им реализовать какие-то свои пожелания, связанные, например, с изменением материала, с перепланировкой той же самой и так далее. Для нас – ты очень правильно сказал – технически это огромный пласт работы. Ты понимаешь, что, когда ты делаешь, например, ремонт в одной квартире, у тебя происходит следующим образом: у тебя есть дизайн-проект, под него разрабатывается рабочая документация, ты передаешь ее подрядчику, и он выполняет работы.
Вот для того чтобы организовать ритмику работы и точно в сроки уложиться, сделав отделку в 96 апартаментах, – это очень объемный процесс, и объемный с точки зрения организации коммуникации между всеми участниками. То есть мы как застройщик, который коммуницирует с клиентом, у клиента есть еще архитектор. После того как мы все «хотелки» получили, все изменения согласовали, мы передаем это нашему архитектору. Архитектор говорит: это можно сделать, это нельзя, здесь подвиньте, здесь мы категорически не согласны. Возвращаем мяч нашему клиенту. Клиент говорит: «Ну хорошо, вот это меня устраивает».
Алексей Аверьянов: Это сколько итераций должно произойти, сколько человек в этом задействовано – это просто колоссально.
Михаил Груничев: Да. Дальше мы делаем рабочую документацию, и рабочая документация идет опять, как правило, на согласование клиенту – на всякий случай, чтобы все посмотреть. И дальше идет в работу. Для этого плюс ко всему мы создали внутреннюю службу технического заказчика – конкретно под отделочные работы. И сейчас мы даже расширяем штат специалистов, которые будут контролировать работу подрядчика.
Алексей Аверьянов: Мне кажется, что, если вам удастся это всё каким-то образом систематизировать, структурировать – это просто колоссальнейшее конкурентное преимущество, которое мало у кого будет.
Михаил Груничев: Да, так и есть.
Алексей Аверьянов: То есть если сделать в DeLuxe индивидуальную отделку – это, конечно, просто потрясающе.
Почему покупатели объединяют квартиры?
Алексей Аверьянов: У меня еще вопрос по большим квартирам. Ты говоришь, что очень много объединений произошло. Это все-таки недоработки концепции – вы не предугадали спрос на большие объемы? Или наоборот – изначально так закладывали, чтобы можно было объединять?
Михаил Груничев: У нас изначально были планировочные решения, которые казались актуальными по состоянию на 2016-2017 годы. Тогда действительно именно такие площади пользовались спросом.
Сегодня нам приходится реагировать на запросы рынка, и самое главное – реагировать на запросы клиентов. Они приходят и говорят: «Здорово, у вас есть квартиры 120 м2. А нам нужно 250 м2». Мы, соответственно, смотрим, есть ли у нас там рядом квартира, смотрим возможность этого объединения. Часто это сопряжено с дополнительной работой с точки зрения внесения изменений в экспертизу. Мы все эти изменения готовим, пойдем, под конец проекта внесем их, и наши клиенты уже получат совершенно законные планировки.
После того как мы посмотрели, что этот тренд уже устойчивый, мы оставшиеся лоты – например, в историческом нашем особняке – у нас есть там два лота, один из которых смотрит во двор, а другой выходит на фасадную часть. Один у нас, например, 120 м2, а другой – 170 м2. И получается, что тот, который 120 м2, он очевидно ликвидный, но при этом тот, который 170 м2, он наверняка пользуется сейчас меньшей ликвидностью и будет пользоваться меньшим спросом. Мы посмотрели, что в районе 300 м2 – это очень ходовой лот, особенно в историческом нашем особняке, и мы сразу же их объединили. Не под клиента, а просто объединили. И у нас сейчас осталось два уникальных лота в особняке «История» в районе 270-300 м2, в которых мы сделали, по нашему мнению, самую удачную планировку.
Алексей Аверьянов: Не продан он еще?
Михаил Груничев: Они все время рассматриваются. Пока они свободны.
Алексей Аверьянов: Отлично. Надо будет продать.
Михаил Груничев: Это самые ликвидные лоты на самом деле сейчас в историческом корпусе.
Алексей Аверьянов: Меня очень зацепило именно то, что ты говоришь, что продуманная планировка. Потому что это, наверное, самое важное вообще в квартире.
Алексей Аверьянов: Тем более, когда она большая, еще и правильно распланированная – это очень здорово.
Предусматриваются ли помещения для персонала в городских квартирах?
Алексей Аверьянов: Сейчас такой разогревочный вопрос. Когда мы строим дома, очень много продумываем по перемещению обслуживающего персонала, потому что есть няня, уборщица, помощница по хозяйству, приходящий шеф-повар, водитель, охранник, садовник и так далее. За городом это легко – можно отдельные помещения сделать, зоны обслуживающего персонала над гаражом с отдельным входом. Как в городе с этим обстоят дела?
Михаил Груничев: Сейчас мы наблюдаем тренд на формирование дополнительных помещений, которые раньше были несвойственны. Например, сейчас пользуются большим спросом достаточно просторные гардеробные на 20-25 м2 – некоторые на 40 м2 просят.
Помещения для обслуживающего персонала в нашем новом проекте «Камергер», который мы запускаем, в пентхаусах сейчас уже предусмотрены. Предусмотрена отдельная кухня, где идет приготовление, и есть парадная кухня, которая находится в гостиной – там можно разогреть или приготовить какие-то легкие блюда. Все, что касается рутинной готовки, где несколько человек толпятся вокруг одной плиты, делают нарезки – овощные, мясные и так далее – это отдельная комната. Она предусмотрена.
Предусмотрена отдельная комната для уборщиц – чтобы не было такого, что вы сидите в гостиной, едите или принимаете гостей, и мимо вас проходит уборщица с тряпками и химией в ведре. Чтобы этого избежать, мы продумали трафик таким образом, что ее комната находится на пути наименьшей траектории доступа ко всем комнатам, помимо большой гостиной.
В новых проектах это маст-хэв. Это должно быть предусмотрено, и в больших планировочных решениях это уже обязательная инфраструктура внутри квартиры.
Краткая презентация ЖК Камергер
Алексей Аверьянов: Сейчас мы больше поговорим про будущее как раз. Будущее всегда связано с новыми проектами. Мы сейчас на Камергерском переулке – здесь планируется ваш новый проект «Камергер». В чем его концепция? Михаил Груничев: Жилой комплекс «Камергер» включает в себя два жилых здания и два офисных. Офисные здания класса А: одно здание – 500 м2, другое – 1 000 м2. И два жилых здания, которые находятся за гостиницей «Шевалье», где мы сейчас находимся, где у нас находится офис продаж.
Основной фишкой этого проекта на сегодняшний день является логистика трафика внутри. Мы запроектировали очень интересный ход – сделали подземный вход в оба жилых здания, который находится под стилобатом. И у вас есть одновременно вроде как приватное пространство перед входом в лобби, у вас есть шикарное лобби с семиметровыми потолками, но при всем этом вы скрыты от глаз окружающей застройки за счет углубления в минус первый этаж.
Уникальность этого проекта, помимо решения основного входа с минус первого уровня, также в том, что у нас, на мой взгляд, передовая архитектура. Ни одного похожего здания сейчас в Москве на то, что у нас сейчас запроектировано нашими архитекторами.
Алексей Аверьянов: Какой стиль это?
Михаил Груничев: Это все тот же любимый нашими архитекторами, и нами уже, минимализм. Одно здание можно смело назвать минимализмом. Второе здание на самом деле сложно охарактеризовать. Это железные фасады, выполненные с элементами архитектуры, которую мы должны были оставить, – это были окна на здании Георгиевский, дом 1, это были элементы окон. И вот из элемента окна был запроектирован фасад жилого здания.
Эрнест Рудяк: Внутренний фасад.
Михаил Груничев: Внутренний фасад жилого здания, да. А внешний мы реставрируем, и он остается в той же архитектуре, в которой он был.
Алексей Аверьянов: Сколько квартир? Паркинг есть?
Михаил Груничев: Паркинг у нас есть – это уже фишка наших проектов.
Алексей Аверьянов: Да, но просто это вроде как пешеходная зона… Получится паркинг сделать?
Эрнест Рудяк: Пешеходная зона у нас на Камергерке, но пятно застройки у нас идет на Георгиевский, дом 1. И получается, что вся территория, которая находится между Камергерским, 4 и Георгиевским, 1, будет задействована в том числе и под парковку.
Алексей Аверьянов: Наверное, основной вопрос у зрителей, особенно у целевой аудитории, которая точно есть у меня на канале: когда старт продаж?
Михаил Груничев: Мы сегодня обсуждаем для себя, что это февраль. Думаю, что мы к этому времени сможем уже предоставить все очень подробные материалы по этому проекту.
Почему откладывается старт продаж ЖК Камергер
Михаил Груничев: В чем у нас получилась сложность и почему мы немного откладываем официальный старт. Нам в 2017 году наши партнеры – талантливые и успешные архитекторы «Цимайло Ляшенко и Партнеры» – запроектировали оба проекта одновременно: «Большая Дмитровка IX» и «Камергер». Так как мы занимаемся активно реализацией «Большой Дмитровки IX», а «Камергер» был у нас смещен во временных рамках реализации в связи со сложностью разработки площадки, мы сейчас только дошли – недавно, чуть позже, чем по Дмитровке – до актуализации всех решений, применяемых в нашем проекте. Это связано в том числе с изменением запросов рынка и с изменением вообще в принципе осознания ценности людей в плане архитектуры, планировок и так далее.
Эрнест Рудяк: Я бы даже сказал, что это наше осознание того, чего хочет наш клиент. Мы же слышим их комментарии, что они хотели бы поменять, какие вещи нужно изменить, что нужно добавить. И все их пожелания, которые мы максимально учли на Большой Дмитровке, мы смогли полностью учесть…
Михаил Груничев: Большинство.
Эрнест Рудяк: По крайней мере, насколько это нам кажется полностью. В любом случае уверен, что кто-то к нам придет с еще лучшей идеей во время уже строительства, и мы скажем: «Как мы до этого не додумались…» Но максимально, что мы могли, мы учли уже в этом проекте, и мы из-за этого – правильно Миша говорит – взяли паузу и перепроектировали полностью блок 2 и, в принципе, даже минус первый этаж «Камергера».
О ребрендинге и философии компании ENGEO Development
Алексей Аверьянов: И «Дмитровка IX», и «Камергер» – это все-таки проекты, которые исторически вам достались с тех давних времен. Но я знаю, что вы буквально недавно сделали ребрендинг компании. Означает ли это, что, в принципе, это движение дальше, в будущее и, может быть, рассмотрение новых проектов в том числе?
Эрнест Рудяк: Конечно. Именно для этого мы и сделали ребрендинг. Изначально компания была создана как проектная организация именно под эти два проекта. Компания «ИНГЕОКОМ», которую основал мой отец, расшифровывается как «Инженерно-геологическая компания». Поэтому у нас и глобус, Земля. «Ингеоцентр» – это «ИНГЕОКОМ Центр».
Ввиду того что мы хотим все-таки продолжить после «Большой Дмитровки», после «Камергера», мы собираемся реализовывать и другие проекты в том числе – это и есть некий ход и взгляд на будущее. Отсюда и родилась идея именно ENGEO Development. Поэтому ты абсолютно верно думаешь – мы как раз планируем и думаем над следующими проектами в том числе.
Алексей Аверьянов: Расскажи про новый брендинг – что он означает, какая в нем философия?
Эрнест Рудяк: Для меня было очень важным оставить именно глобус. Изначально его логотип нарисовал отец от руки, поэтому для меня было абсолютно однозначно важно оставить это в новом бренде.
Михаил Груничев: Нам очень важно было в самом логотипе как ядро логотипа сохранить глобус, что является напоминанием об опыте и экспертизе компании «ИНГЕОКОМ». Следующий контур этого логотипа означает видение – то есть мы теперь смотрим под новым углом на рынок девелопмента и ищем новые решения. И следующий контур – это космос. Мы стремимся, чтобы наши решения были настолько инновационными и передовыми с любой точки зрения, чтобы это для клиентов напоминало путешествие в космос по сравнению с другими продуктами на рынке.
Алексей Аверьянов: Ну что ж, вот и закончился наш первый откровенный и глубокий разговор о трофейной недвижимости класса DeLuxe. Я редко делаю обзоры про жилые комплексы, ведь их довольно сложно показывать в стадии строительства. Но на этот раз, на мой взгляд, получилось динамично и информативно.
Мне лично очень интересна эта тема. И если вам тоже понравился этот формат, обязательно ставьте лайки и пишите в комментариях, какие застройщики или жилые комплексы вам были бы интересны.
Друзья, вы те, кто из первых уст узнал о новом жилом комплексе класса DeLuxe «Камергер». Поэтому по традиции призываю тех из вас, кто заинтересовался проектом, написать мне на почту alex@vesco.ru, и я обязательно пришлю вам презентацию, как только она будет готова.
С вами был Алексей Аверьянов и канал о недвижимости и строительстве VDT. А для тех, кто досмотрел до конца, небольшой бонус. Не переключайтесь. Ну а я вам заранее желаю: владейте, двигайтесь, творите! Пока-пока! *** Алексей Аверьянов: Слушай, я когда готовился, смотрел много про тебя и про твою семью – шикарнейший фильм про отца «Прерванный полет» – и обратил внимание, что есть какие-то параллели. У меня тоже папа рано ушел из жизни, мне было 24 года – это 2006 год. Он у меня тоже строитель. Он работал на заводе, они поставляли тюбинги для строительства туннелей, в том числе и Лефортовского туннеля, например. Я понимаю, что где-то, возможно, даже какая-то была связь с твоим отцом, который его строил.
Эрнест Рудяк: Вполне может быть, да.
Алексей Аверьянов: Я знаю, как он много трудился, сколько он отдал сил этому заводу. У него не было своего предприятия, бизнеса и так далее. Я был в этом плане первопроходцем. В недвижимость я попал скорее случайно, но понял достаточно быстро, что это прямо мое. У тебя немножко другая ситуация – ты стал наследником того, что сделал папа.
Эрнест Рудяк: Так и есть, да.
Алексей Аверьянов: Как тебе вообще сам этот бизнес? У тебя до этого был какой-то предпринимательский опыт?
Эрнест Рудяк: Мне было всего 20 лет, когда не стало отца, поэтому особо не было так много времени, чтобы чем-то своим заниматься.
А с точки зрения выбора… Знаешь, у меня как-то с детства особо не менялись цели. Мне было пять лет, и нам в школе задали вопрос, кем мы хотим быть, когда вырастем, и как мы видим свое будущее. И я тогда сказал, что я хочу, чтобы у меня была большая семья, четверо детей. А кем я хочу стать – я хочу быть как мой папа. Всё – у меня эта цель всю жизнь была и остается такой же. Конечно, он настолько высоко поднял планку, что будет тяжело до нее добраться. Но будем стараться.
А с точки зрения семьи – у меня пока двое детей, но у нас с женой как раз план – четверо. Поэтому у меня с пяти лет ничего не меняется.
Алексей Аверьянов: Твое образование – западное, насколько я понимаю – насколько сейчас помогает тебе?
Эрнест Рудяк: Оно помогало очень сильно, когда у нас была стройка, когда мы были именно генподрядной организацией. Потому что я еще в свое время тоже к папе пошел и говорю: «На кого мне учиться? Может, мне бизнес, еще что-то?» – «Нет, инженер-строитель».
Алексей Аверьянов: Ты в Америке учился на инженера-строителя?
Эрнест Рудяк: Да, у меня образование – инженер-строитель. Поэтому оно сильно помогло именно в общении с людьми, которые работали у нас в компании – с инженерами, именно с самими строителями. Потому что мы на одном языке разговаривали.
Алексей Аверьянов: И у тебя понимание всех процессов уже было.
Эрнест Рудяк: Конечно. И в целом это помогает как раз в понимании, что возможно, что реально построить, а что невозможно и нереально.
Поэтому точно помогает. Хотя я, конечно, сам балки не высчитываю, но при этом это, однозначно, большой плюс.
Алексей Аверьянов: Иногда очень важно ощущение просто.
Эрнест Рудяк: Именно. Или человек говорит: «Это невозможно».
Алексей Аверьянов: А у тебя твоя нейронная сеть говорит, что это возможно.
Алексей Аверьянов: Которая у тебя выстроена.
Эрнест Рудяк: Я говорю: «Иди еще раз подумай. Это возможно».
***
PS. Я редко делаю обзоры про жилые комплексы, ведь их довольно сложно показывать в стадии строительства, но на этот раз, на мой взгляд, получилось динамично и информативно! Если вам тоже понравился такой формат, обязательно ставьте лайк и пишите в комментариях, какие застройщики или жилые комплексы вам были бы интересны!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte | Telegram | TikTok
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]