Друзья, сегодня поговорим об устройстве жизни в современной новостройке бизнес-класса. Признаюсь, я долго ждал этой возможности и накопил приличный список вопросов. Что ж, поехали!
Управляющий ЖК “Сердце столицы” Олег Викторович Соловьев провел нам экскурсию по территории жилого комплекса, его общественным и техническим помещениям, недоступным обычным жителям. Центральный тепловой пункт, диспетчерская, пункт видеонаблюдения — все функционирует как часы!
Почему, имея свою управляющую компанию, застройщик “Донстрой” привлек на ЖК “Сердце столицы” стороннего подрядчика? Какие функции на себя берет УК “Маторин”? Могут ли жители менять управляющую компанию? Как взаимодействовать собственнику с УК при ведении отделки в квартире? Отличается ли по закону “режим тишины” в новостройках и давно сданных домах? Кто подает показатели счетчиков в ресурсоснабжающие организации? Есть ли у собственников “личный кабинет” и оперативный чат для взаимодействия с УК? Как устроена навигация по территории? Сколько стоит эксплуатация и что входит в эту стоимость? Найдем ответы на эти и многие другие бытовые вопросы.
Друзья, приветствую! Это девятый выпуск realty-шоу REQuest, где мы разбираемся в том, как выбрать хорошую квартиру. Я проделываю этот трюк на собственном опыте. Вы помните четвертый выпуск, где мы говорили о том, как выбрать жилой комплекс. Одним из важных факторов выбора жилого комплекса была управляющая компания. Поскольку у меня в «Сердце столицы» квартира пока еще только забронирована, я еще не купил, я очень хочу разобраться в том, как здесь выстроено управление, эксплуатация, и кто стоит за этим комплексом услуг для жителей. От этого очень сильно зависит комфорт будущего проживания. Досмотрите этот выпуск до конца. Мы проберемся в самые интересные потайные уголки жилого комплекса «Сердце столицы». Поехали!
Произошедшая здесь история достаточно необычная. Дело в том, что у компании «Донстрой» есть своя управляющая компания. Это компания Smart-service, которая эксплуатирует текущий мой «Дом в Сокольниках». Здесь привлекли независимую компанию «Маторин», которая занимается управлением жилым комплексом «Сердце столицы». Почему так произошло? Я как раз сегодня пришел специально поговорить об этом с Олегом Викторовичем Соловьевым, человеком, который уже более пяти лет занимается домоуправлением и сейчас взял на себя функции по управлению жилым комплексом «Сердце столицы». Поехали!
Алексей Аверьянов
Олег Викторович, приветствую!
Олег Викторович Соловьев, управляющий ЖК «Сердце Столицы»
Добрый день!
Спасибо большое, что вы нашли время ответить на мои вопросы. Олег Викторович, почему отдали управление жилым комплексом неаффилированной компании «Маторин»?
О.В. Соловьев
В этом случае исключается возможность приемки жилого комплекса, руководствуясь чем-то иным, кроме как установленных законом требований.
Она как-то по-другому подходит к приемке от застройщика?
Конечно.
Более тщательно это делает?
Более тщательно, независимо. Мы понимали, если сейчас что-то пропустим, то потом будем за свои деньги это всё исправлять и устранять.
Почему «Донстрой» отказался от услуг своей управляющей компании?
«Донстрой» — это наш партнер. Он понимает, что здоровая конкуренция способствует благоприятному развитию и предоставлению качественных услуг собственникам. От этого только собственники выигрывают.
Здесь была конкуренция при выборе?
Конечно. Так как мы лучшие на рынке, «Донстрой» выбрал нас.
Тендер был выбора управляющей компании? Кто принимал решение?
Принимал «Донстрой».
Кого позвать на тендер?
В дальнейшем уже голосовали жители?
По закону первые три месяца мы управляем комплексом. За эти три месяца мы должны организовать жителей, провести голосование. Они уже выбирают, какой способ управления. Если это будет управляющая компания, то какая.
Я как покупатель, когда приобрету свою квартиру и подпишу акт с застройщиком, какие дальнейшие мои действия по взаимодействию с управляющей компанией?
Вы должны будете прийти с актом приема-передачи, с паспортом как собственник. Вы заполняете анкету свою, подписываете согласие о персональных данных. Если вы готовы к выходу на ремонт, вы пишите доверенность на свое доверенное лицо. Также вы подписываете с нами договор управления. Туда же в пакет документов входят заявки. Мы выписываем пропуска на вас, на рабочих. Выдаем вам памятку выхода на ремонт, где подробно, пошагово расписано, что вы должны делать до ремонта, в начале, в середине и окончании ремонта.
Очень больной вопрос. Новый комплекс, все делают ремонты. Какие сейчас ограничения, когда можно будет производить шумовые работы?
Есть такой закон «О тишине» города Москвы. Там сказано, что в первые полтора года, когда новостройка, шумные работы можно проводить с семи утра до 23-х вечера. Когда полтора года заканчиваются, а тут для вас они заканчиваются 27 декабря этого года. То тогда включается режим тишины, как везде по Москве, с девяти утра до семи вечера с перерывом на тихий час с часу до трех.
Какую роль играет управляющая компания в установлении отношений между жильцами и ресурсоснабжающими организациями?
Так как это новый вид взаимоотношений, ресурсники несут, но пока не знают, как взаимодействовать. Наша управляющая компания является связующим звеном. Мы подсказываем, где какие ресурсники находятся, их телефоны, какие документы надо. Собственник прежде чем ехать к ресурснику, приходит к нам, берет соответствующие документы, свои документы готовит, едет с полным пакетом туда и оформляется.
Открывает лицевой счет, личный кабинет?
Да. Причем законодатель оставил на управляющей компании снятие показаний счетчиков квартирных и общедомовых.
Самим не надо будет снимать и отправлять показания?
Ни в коем случае. У нас есть личный кабинет. Мы вам в личный кабинет эти показания пересылаем. Вы их в одно касание перебрасываете ресурсникам. Есть собственник, который не пользуется по какой-то причине, то 27 числа каждого месяца мы эти показания распечатываем и оставляем на стойке ресепшн.
Что делается с общедомовым учетом ресурсов?
На всё есть счетчики.
Жильцу можно посмотреть?
Показать, конечно. В начале у нас была подобная буза. Я просто в Telegram отписался: «Уважаемые собственники, приходите, мы вам покажем общедомовые приборы учета. Вы сами снимите показания». К сожалению, ни один не пришел. Уже больше полгода прошло, никто не пришел.
Всё-таки доверие возобладало.
Наверное, да.
***
Олег Викторович, как со связью здесь на территории комплекса и в квартирах?
Было не очень, так как дома железобетонные. Видите, стоит коробочка черненькая.
Вот эта сверху?
Да, это усилитель сигнала. На территории уже связь прекрасная. До конца года она будет и в квартирах, и даже в паркинге. Всё это для собственников будет бесплатно.
Отлично.
Сейчас прошу пройти в наш клиентский отдел. Прошу. Добрый день, коллеги! Это наш клиентский отдел. Начальник клиентского отдела Екатерина и менеджеры Юля и Юля, два менеджера.
Третья очередь достраивается уже. Между третьей очередью и первой и второй находится ЛЭП, линия электропередач, которая, к сожалению, мешает, как я вам ранее рассказывал. Посмотрите на озеленение, на площадку. Всё ухожено, аккуретненько. Не скажешь, что тут недавно только ушли строители застройщика.
Эти пятна оттираются?
Конечно, это всё отмывается. Территория просто большая? Нет, просто уже холодно. Когда будет устойчивый плюс, мы это всё отмоем.
Сейчас мы с вами направляемся, где у нас выведена вся пожарная система. Если, не дай бог, пожар, сразу сообщаете, и мы принимаем меры.
Это как раз пожарные?
Это контроль по пожарной.
Это по корпусам и по этажам?
Да. Если, не дай бог, где-то происходит пожар, это всё фиксируется. Так как много ремонтов, очень много ложных пожаров, но каждый пожар отрабатывается. Консьерж хватает огнетушитель, потому что лифты опускаются на первый этаж, открывают двери. Какой бы этаж не был, консьерж с огнетушителем бежит: 37-й, значит, 37-й. Он бежит туда, смотрит и докладывает.
У вас очень спортивные консьержи?
Сейчас пройдем увидим. Собственники сюда не допускаются. Вы первый и единственный.
Здравствуйте!
Консьерж
Здравствуйте, меня зовут Дмитрий. Чем могу помочь вам?
Проконсультировать, показать.
Вот услуги, которые предлагает управляющая компания.
«Заправка кондиционера», «продувка системы».
Олег Викторович Соловьев
Можно посмотреть зону отдыха. Телевизор здесь, камин.
Здорово, камин я не заметил. Мне очень нравится, как сделаны почтовые ящики. Интересно. В апартаментах по-другому немножко дизайн?
В каждом доме всё по-другому. Теперь направо. Туалет для маломобильных групп.
Это наша диспетчерская. По количеству мониторов видно, какая у ребят сложная напряженная работа.
Это все заявки приходят? Потекло там.
Когда ухожу с работы, они самые старшие на комплексе остаются вместо меня.
Это всё через приложение происходит?
Можно через приложение, можно по телефону сделать заявочку.
Иногда в чат пишут?
В чат пишут. Я уж сколько раз их не пододвигаю, что быстрей получится, если они через приложение или позвонят. В чате же я не целый день сижу.
Сейчас на крышу любоваться видом.
Пойдемте, с удовольствием.
Видите, какая у нас навигация стоит. Доска объявлений про те же чаты, что мы с вами говорили. Очень наглядно по квартирам.
Можете посмотреть, как одет линейный персонал. С бейджиком, обувь, одежда, рация.
Шикарно. Даже бейсболка фирменная.
Это оргалит. Он специально сделан. В тех квартирах производится ремонт. Чтобы не повредить пол и стены.
Это собственник сам застилает?
Да, но без него мы до ремонта не допускаем. Когда вы будете делать ремонт, мы вас тоже будем настоятельно просить укрыть пол и стены.
У меня как раз самая дальняя квартира. Я за всех, видимо, застелю.
Бывает, что именно ваши соседи уже всё застелили. Поэтому только около себя холл сделать и всё.
Прошу обратить внимание, всё у нас опечатано, опломбировано. Контроль за этим. У нас были неоднократно попытки проникновения руферов сюда. Это бич XXI века. Это техэтаж. Чистенько, всё аккуратненько.
Такие в апартаментных башнях?
Везде.
Не шумит, если на 37 этаже живу?
Этого не почувствуете. Там стоят вибровставки. Некоторые жители замеряли шум. Всё устраивает, покупают.
Да, вроде последний этаж покупаешь, самый лучший вид.
И спать невозможно. Это недопустимо. Тут всё нормально. Теперь самое лакомое, интересное — это вид сверху.
Вы жителей туда будете пускать?
Нет, это же техника безопасности.
Это что такое? Молниеотвод?
Да.
Ой, как здорово.
Как и обещал. Вид на Москва-реку.
О, офис наш видно.
«Москва сити».
Тут можно романтические ужины устраивать. Всё время интересовался, почему мало делают эксплуатируемых кровель в таких жилых домах.
Где бы я ни управлял каким ЖК, причем все ЖК новые, почему-то неэксплуатируемые, поэтому никакие антенны не ставим.
Антенны в смысле какие?
Общедомовые телевизионные.
Никто не жалуется, что телевидения нет? У меня мама просто…
Есть, конечно. Там и радиоточки надо.
Прямо вся Москва на ладони.
Красота, да.
Каким образом жильцы могут влиять на комфорт своего проживания в ЖК?
Первое и основное — создание совета домов, выбор председателя совета дома. Мы будем встречаться, обсуждать насущные проблемы. Это речь идет о серьезных вопросах.
Вы сказали про чаты в Telegram. Сколько чатов сейчас существует?
Telegram-канал, там шесть.
Зачем шесть штук?
Один — вопросы к управляющей компании. Один — информационный чат. Другой — там собственники обмениваются. Осталось там мешок смеси, два мешка смеси. Есть у них просто болталка. Они просто общие темы обсуждают. Итого шесть чатов. Это помимо того, что в каждом доме есть свой чат.
Вы активный участник тоже везде?
Мне приходится это мониторить. Я же должен знать, чем живут собственники.
Я первый раз о таком слышу, чтобы такое взаимодействие было жителей. Здесь их пять тысяч квартир будет. Как это возможно всё мониторить?
Да также. Что изменится-то? Уже собственники в январе-феврале будут принимать третью очередь. Они уже в этих чатах. Они уже задают вопросы.
Раз уж у нас такой открытый диалог идет, какие-то есть подводные камни этого жилого комплекса? Как представитель управляющей компании что вы можете обозначить?
Когда комплекс новый, в первые годы «детские болезни» по-любому выскакивают. В процессе эксплуатации они нивелируются. Это ремонт общих зон.
Где-то что-то там царапинка.
Да. Сложность с бригадами, которые делают этот ремонт. Собственники чтобы понимали, какие правила производства ремонта, как заходить на комплекс, где получать пропуска. Это такие общие. Если брать локально, первое сейчас — это ЛЭП. Между третьей очередью и первой и второй стоит ЛЭП. Балансодержатель этой линии должен был еще летом демонтировать. До сих пор этого не произошло. Из-за этого задерживается строительство детского сада и школы. Мы как управляющая компания организовали собственников, собрали больше 50 подписей за неделю и отправили в префектуры с просьбой помочь решить этот вопрос. Надеюсь, власти нам помогут. Как и везде в Москве, здесь на 10 дней отключают горячую воду. Когда будете делать ремонт, не забудьте установить бойлер.
Олег Викторович, самый главный вопрос. Сколько стоит сейчас управление в «Сердце столицы»?
Здесь ставка стоит 74.25 рубля. В нее входит не только содержание и ремонт. Здесь входит управление комплексом. Сюда же входит охрана. Сюда же входит консьерж-сервис. Сюда же входит клининг, уборка придомовой территории. Если мы посмотрим на сегмент премиума, средняя цена по Москве от 85 рублей за квадратный метр до 136 рублей.
У меня сейчас 125 рублей, если я не ошибаюсь.
Так что вы понимаете, достаточно умеренно.
Есть перспективы того, что она вырастет?
Инфляция же. Или сами собственники захотят. На том же собрании один из вопросов: установка видеокамер на этаже. Если собственники проголосуют, то это будет дороже.
Сколько нужно голосов, больше 50%?
50 плюс один. Как вы знаете, голосуют не руками, не человеками, а метражом.
Бывает, когда покупатель принимает квартиру, он всё равно в приподнятом настроении, эйфории. Он какие-то косяки не заметит. Что здесь можете посоветовать? Быть внимательней при приемке, или есть возможность это решить, если что-то проглядел?
Конечно, есть возможность решить. Внимательность никто никогда не отменял. Некоторые собственники приводят с собой бригаду, которая всё это смотрит. Тут квартиры в основном без отделки, поэтому это окна и двери. Когда такое случается, собственник приходит, пишет заявление. Мы это заявление передаем застройщику, контролируем процесс этого выполнения. Не сам процесс, а что он принял это заявление и выполнил. Нам докладывает. После чего мы докладываем собственнику, что замечание устранено.
Сколько времени примерно устраняют замечания. У меня там окно разбито.
Если по окну, то это буквально день-два.
Видите, как будто рыжее обрамление.
Это металл?
Сколько раз я здесь был, не обращал внимания.
Там специальная прокладка идет. Потом уже отсыпка этого всего. Хотя мне не очень, но в общем контексте хорошо.
Абсолютно натурально смотрится.
Смотрится здорово. Всё пострижено. Вышел, с ребенком погулял, с собакой погулял, покачался. Сейчас дальше пройдем. Он сейчас не работает. С правой стороны фонтан. Нестандартные такие. Вроде обычно проводят, всё сделано как-то с любовью, интересно.
У меня тоже мои дети, просто не мог их оторвать.
Я как-то приехал в воскресенье с внуком, полчаса здесь поиграл. Теперь с дачи выезжаем, он говорит: «Деда, к тебе на работу?». Уж прошло месяца два, а он всё помнит, как тут классно. Вам как будущему жителю, говорите: «Путаюсь», вот на вашем доме специально сделали «здание три». Хоть это корпус два из этих трех домов, но ваше здание три. Когда вы теперь будете говорить: «Квартира такая-то, здание три». Мы вас сразу идентифицируем.
Это собачья площадка. Видите, стоят урны для собак с перчатками. Взял перчаточку, аккуратненько выбросил — чистота и порядок. Если вдруг есть нерадивые, то у нас клининг за них это делает. Куда деваться? Для велосипедов стоят парковки. Так как много здесь людей посторонних, которые ремонты делают, приходится их пристегивать, к сожалению. В каждой секции грузовой лифт есть. С набережной можно сразу подняться в квартиру. Единственное, что вход иногда бывает один. К примеру, вход один. Сперва один грузовой, потом дальше проходишь, другой.
Прошу обратить внимание на подсветку.
Мне тоже нравится. Не раздражающий точечный свет.
Нам сюда к грузовому лифту.
Это исправляется?
Да. Это сейчас остается пока так. Через два года будем полировать, исправлять. Лифт в защите, причем в приятной защите. Не просто фанера набита, а он такой же блестящий, с зеркалами.
Вы многих жителей в лицо знаете?
Конечно. Я по территории иду в магазин или по каким-то делам, все: «Здравствуйте!». Кто-то если еще свои проблемы, я же не брошу его. Иногда получается пройти по стилобату у меня занимает часа полтора. С одним только закончил, второй подошел, третий. Идемте теперь в следующее здание. Мы переходим ко второму зданию. Сейчас посмотрим пункт видеонаблюдения, который контролирует весь комплекс, в том числе и паркинг.
Охранник
Добрый день! Старший смены охраны Илья. На объекте без происшествий. При патрулировании территории набережной, стилобата и паркинга замечаний не выявлено.
Отлично. Проходите, смотрите. Весь комплекс здесь у нас. Можем определить, кто где чего находится.
Где-то под 50 камер получается?
Побольше.
Они переключаются?
Конечно. Не будем ребятам мешать, пойдем дальше.
Теперь пойдем в тепловой пункт. Вы понимаете, содержание этих пяти домов — это целый завод.
Помните, я вам про мох говорил?
Да, у нас тоже в подъезде есть. Здесь сделали колонну. У нас там такое панно. Достаточно красиво.
Прошу за мной. Заодно посмотрите, какой здесь паркинг.
Я хотел спросить еще. Здесь что-то планируется сделать, чтобы можно было на тележке проехать?
Конечно. Когда уже люди заселятся сюда на процентов 50, в паркинге будут стоять у каждой секции тележки пластиковые. Вы приехали на машине, взяли бесплатно тележку, погрузили свои продукты и спокойно поднялись.
Для нас это тоже знакомо.
Трудно вас удивить. Паркинг достаточно светлый, не низкий. Бывает еще ниже трубы проходят. Тут достаточно высоко. Нас встречает инженер-теплоэнергетик.
Ой, как всё красиво.
Обратите внимание, что достаточно тихо здесь.
Здесь центральный тепловой пункт всего комплекса?
Нет, части.
Инженер-теплоэнергетик
Вот основные приборы учета тепловой энергии. Основной, который считает приходную тепловую энергию на входе в тепловой пункт. Отдельный узел учета на горячее водоснабжение. Два узла учета на отопление и вентиляцию автостоянки.
Где общедомовые истории?
Индивидуальные приборы учета стоят на этажах.
Ясно, здорово.
У меня папа инженер был. Мы жили в Японии три года. Он там обслуживал здание торгового представительства и занимался обслуживанием всех систем, теплоснабжения в том числе. Там на мазуте обогревалось. Он меня постоянно пускал. Я там вентили крутил. Это всё даже в Японии 90—х годов выглядело не настолько космически, хотя там уже космос был. Здесь это реально очень красиво.
Согласен. Я вроде всё вам показал, всё, что вы хотели.
Спасибо большое, что уделили столько времени. Столько мы всего действительно посмотрели, куда не ступает нога обычного жителя. Вам удачи в управлении, чтобы поменьше было всяких трещин, шероховатостей.
Удачи.
Вам спасибо!
Приятно было пообщаться.
Счастливо.
Друзья, честно признаюсь, на меня Олег Викторович произвел очень хорошее впечатление. В любом жилом комплексе должен быть такой открытый и увлеченный человек со знанием своего дела, который готов прийти на помощь и помочь в решении любой проблемы. Несмотря на свой возраст и занятость, Олег Викторович мониторит шесть чатов различных, которые есть в жилом комплексе «Сердце столицы», и по возможности на них реагирует, отвечает. Он всё время находится на острие всех вопросов, проблем, желаний жителей. Это просто прекрасно.
Друзья, поделитесь, пожалуйста, в комментариях интересными историями о взаимодействии с управляющей компанией в вашем ЖК. По традиции — владейте, двигайтесь, творите. Пока-пока!
Смотрите все выпуски #REQuest
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]