Выбирая загородный дом для жизни, многие покупатели элитной недвижимости сегодня ищут полностью построенные дома в премиальных локациях, с отделкой «под ключ», в идеале – совершенно новые, где до этого никто не жил. Как правило, это инвестиционные дома, которые строились на продажу. Но не всех покупателей этот вариант устраивает. Альтернатива – коттедж, из которого переезжают его текущие владельцы. Но уже бывший в эксплуатации дом несколько теряет свежесть и первоначальную привлекательность.
Другое дело – имение, которое строилось для себя и нужд конкретной семьи, но после завершения работ в связи с изменением статуса его владельца был выставлен на продажу. Именно такой редкий для рынка продукт мы рассмотрим сегодня под микроскопом в нашем выпуске.
Что отличает строительство дома для себя от инвестиционного проекта? Какие фишки, невидимые на первый взгляд, но влияющие на качество жизни, заложены в коттедж в Монтевиле? Что дешевле: построить с нуля или купить готовое? Почему нельзя окупить вложенные в качественное строительство затраты и даже в этом случае продать актив для этого владельца правильнее, нежели заморозить? Какую финансовую выгоду получит покупатель (мы назовем конкретные цифры, никакой тайны)?
Рукотворный ландшафт с террасированием, выполненная по персональному проекту изысканная лестница, три камина, встроенный пылесос, установленные во всех общих помещениях камеры с выводом на пульт охраны, уходящие во внутреннюю канализацию сливы, идеальная котельная, премиальная теплица и многое другое вы увидите в этом доме. «Любовь и понимание деталей — то, что отличает этот дом», отмечает Дмитрий Караия, руководитель агентства элитной недвижимости Vesco Realty.
Все эксклюзивы компании Vesco Realty https://vesco-realty.ru/exclusive
Если оказалось, что вы смотрите видео, а этот дом уже продан, не расстраивайтесь и обязательно обращайтесь ко мне, Алексею Аверьянову, или к Дмитрию Караие. В Vesco Realty самая большая база объектов элитной недвижимости Подмосковья, мы обязательно подберем для вас достойный дом по требованиям вашей семьи.
Услуги по управлению продажами вторичной элитной недвижимостиВ рамках этой услуги мы качественно упаковываем дома и делаем комплексную программу по продвижению объекта конечным покупателям и среди агентств недвижимости в рамках партнерских продаж. Мы берем в работу только самые ликвидные дома, которые доводим до результата. В текущий момент у нас подписано 35 эксклюзивных договоров, до конца 2019 года мы планируем довести эту цифру до 100. Если у вас есть объект недвижимости, который давно не продается или наоборот, только вышел на рынок, обращайтесь лично ко мне, Алексею Аверьянову. Я приеду в ваш дом, оценю перспективы и выделю лучшего брокера для эффективной продажи вашей недвижимости!
Услуги по управлению продажами вторичной элитной недвижимости
В рамках этой услуги мы качественно упаковываем дома и делаем комплексную программу по продвижению объекта конечным покупателям и среди агентств недвижимости в рамках партнерских продаж. Мы берем в работу только самые ликвидные дома, которые доводим до результата. В текущий момент у нас подписано 35 эксклюзивных договоров, до конца 2019 года мы планируем довести эту цифру до 100. Если у вас есть объект недвижимости, который давно не продается или наоборот, только вышел на рынок, обращайтесь лично ко мне, Алексею Аверьянову. Я приеду в ваш дом, оценю перспективы и выделю лучшего брокера для эффективной продажи вашей недвижимости!
Подписывайтесь на канал VDT, чтобы узнать больше о недвижимости и строительстве!
Выпуск полностью можно смотреть в YouTube или здесь:
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Коллеги, приветствую! Это «VDT», ваш личный гайд по недвижимости и строительству, и я Алексей Аверьянов. Сегодняшний выпуск будет особенно интересен профессиональным брокерам и тем, кто задумался о покупке элитной недвижимости. Дело в том, что, сталкиваясь с моментом покупки и выбором загородного дома, вы, так или иначе, будете выбирать либо из вариантов, которые люди строили для себя, или те дома, которые специально строили на продажу. Но дело в том, что если человек строил дом для себя, то, скорее всего, он в нем уже живет. А тех домов, которые именно новые и в которых никто не проживал, и строили для себя, их единицы. Но такие дома имеют определенные преимущества, и, возможно, недостатки. Сегодня мы находимся в поселке Monteville, где на примере одного из наших эксклюзивных объектов, которые мы продаем, мы покажем преимущества и недостатки того дома, который строили для себя. А поможет мне в этом мой коллега Дмитрий Караия, который знаком вам уже по предыдущим выпускам с брокер-туром . Он недавно стал руководителем всего нашего агентства элитной недвижимости. Дима, приветствую тебя!
Дмитрий Караия, руководитель подразделения Vesco Realty Country
Привет, Лёша!
Алексей Аверьянов
Мы скоро обязательно посмотрим этот дом, но, прежде всего, расскажи, что сейчас ищут те немногие покупатели элитной недвижимости, которая есть, на что они обращают внимание?
Дмитрий Караия
Стандартный запрос человека: готовый дом, под ключ, желательно новый дом, в котором никто не жил, это классное место, это близость воды, близость леса, конечно, какие-то интересные виды.
Дом, который строят для себя, обращают ли внимание на это? Нужен ли именно такой продукт?
Никто не любит покупать дома, никто не любит покупать недвижимость, которая строилась на продажу.
Почему такой стереотип? С чем он связан?
Существует мнение, что когда продукт создавался на продажу, это всегда определенный плод компромисса. Ты вынужден поместиться в определенную экономическую модель, где-то сэкономить. А когда дом строится для себя, подход совершенно другой. И, конечно же, таких объектов на рынке, на самом деле, очень мало. То есть, объект действительно уникальный, и в этом есть особенное удовольствие работы с ним.
Пойдем, поближе с ним познакомимся, а я по пути задам тебе ряд вопросов.
Давай, конечно.
Дима, расскажи, как ты познакомился с этим собственником, насколько тебе удалось понять глубоко его мотивы и его подход при стройке?
С собственником мы знакомы заочно, наверное, более 10 лет. Собственник на тот момент покупал объекты в Greenfield, на Millennium Park. Такой, скажем, «ренессанс» отношений с собственником у нас произошёл в момент, когда мы продали один из его объектов недвижимости, сработали, как мне кажется, профессионально, собственник это оценил, и доверил мне и нашей компании работу с этим продуктом.
Как тебе удалось понять его подход при строительстве этого дома? Что тебе дает понимание того, что это действительно качественный продукт?
Мы можем посмотреть под ноги и увидеть, что мы стоим с тобой на гранитной брусчатке, а не на цементно-песчаной. Мы видим, что на участке выполнено террасирование, видим красивые изогнутые гранитные бордюры, а не что-то более простое. Для того чтобы создать этот ландшафт, было снято примерно полметра земли, завезен плодородный грунт, высажены крупные растения, которые уже, можно сказать, многолетние. Ты, как профессиональный девелопер, ты понимаешь, сколько это стоит.
Но сейчас этот дом же продается, насколько я понимаю, ниже себестоимости?
Да.
Мы сейчас цену озвучивать не будем, мы озвучим ее в конце. Какие ощущения у собственника по тому, что он сейчас не вернет даже свои вложенные деньги?
Собственник — состоявшийся зрелый человек. У него есть позиция того, что дом должен жить, по нему должны бегать дети. Он с удовольствием отдаст в хорошие руки этот дом. Но, при этом, он понимает, что рынок сейчас таков, что купить построенное гораздо дешевле, чем создавать это с нуля. Это первый момент. Второй момент. Любой человек, и наш собственник в том числе, понимает прекрасно, что если вещь создавалась для себя, если это не плод компромиссов, то продать с прибылью практически невозможно.
Все-таки какой мотив был выставить этот дом на продажу, если он строил для себя?
Нередко бывают ситуации, когда человек, начиная создавать проект, видит себе одну картинку мира. Это проект, который создавался четыре года. Это достаточно значительное время, когда представления могут меняться, дети растут. Получилось так, что для семьи это более дачный формат, а при этом находиться здесь длительное время фактически невозможно, потому что лето, Италия, Франция, Лазурный берег, еще что-то.
А для дачи это слишком дорогой объект получается?
Для дачи это просто экономически нецелесообразно.
Пойдем тогда внутрь, посмотрим те самые подходы, которые отличают этот дом от стандартных домов, построенных как инвестиционный проект.
***
Друзья, недавно исполнился год моему видеоблогу, поэтому мораторий на прямую рекламу снят. Сейчас это рекламная вставка по нашей услуге — управление продажей вторичной элитной недвижимости. Что это такое? Мы реально упаковываем дома и делаем особую программу по маркетинговому продвижению среди большинства агентств , и прямая реклама. Мы берем только самые ликвидные, самые интересные дома, по которым мы действительно делаем целый комплекс мероприятий и доводим до результата. На текущий момент у нас подписано 35 эксклюзивных договоров. До конца года мы хотим довести эту цифру до 100, и это реально стратегия работы нашей компании. Поэтому, если у вас есть интересный объект недвижимости, который давно не продается, или, наоборот, только что вышли на рынок, обращайтесь лично ко мне. Я сам приеду, посмотрю, оценю, выделю самого лучшего брокера, и мы самым эффективным образом продадим вашу недвижимость.
Дима, лично по моему опыту, когда дом строится для себя, в нем есть очень много скрытых деталей, которые не видны при продаже, но они реально влияют на комфортное проживание в будущем в этом доме. Давай мы сейчас пройдемся по основным деталям, которые здесь есть, которые, может быть, не сразу очевидны.
Обрати внимание, ты как человек, который построил уже не один дом, думаю, что оценишь. Посмотри на сложные формы лестницы. Каждая ступень индивидуальна, и она находится в гармонии с мраморным ковром холла и гостиной. Это итальянский мрамор фирмы Margraf. Это всё индивидуально замерялось, отрисовывалось, стыковалось. Всё это заняло порядка шести месяцев. И обрати внимание на качество. Если ты попробуешь эту стыковку, это как будто монолит.
Далее мы попадаем в гостиную. Она двуцветная. То есть здесь пространство второго этажа полностью захватывается. Камин также отделан натуральным камнем. И виды, которые из этой гостиной — это основная особенность этого дома.
А это что такое?
Это очень нужная, но не очень распространенная вещь — встроенный пылесос. Я знаю, что многие относятся к нему скептически.
Я тоже раньше относился скептически, но я сам аллергик, и мне объяснили, что встроенный пылесос — это как раз история для аллергиков. А есть шланг такой?
Может быть, к этому надо как-то привыкнуть. Меня всё время смущал этот…
Размер шланга. Кстати, я вполне допускаю, что эти шланги есть разной длины.
Да, прикольно. А это что за помещение, Дима?
Это зона гостиной с TV. А здесь у нас третья составляющая гостиной — это очень классная терраса, которая легко превращается из закрытой в открытую. Давай попробуем с тобой это сделать.
То есть, это неотапливаемое помещение…
Да, сейчас это неотапливаемое помещение, но здесь спокойно ставятся инфракрасные отопители, и до -5 °C, до -10 °C здесь можно спокойно и комфортно находиться.
Да, впечатляющее рабочее пространство.
Через гостиную мы попали на кухню. Как видишь, пространство более чем просторное. Обрати внимание, например, две рабочих зоны: зона № 1 и зона № 2. Везде во всех раковинах установлены измельчители мусора. Это тоже очень удобно. Вся техника Miele.
Но есть же жлобы, которые делают только то, что видимо — это Miele, а дальше вставляют…
Нет, здесь вся встроенная техника — также Miele. И обрати внимание, что, например, сделаны две посудомоечные машины. Очень удобно и очень практично. Большой семейный холодильник — это то, что многие недооценивают, не имея опыта проживания загородом. Обрати внимание.
То есть, это двойной холодильник, и еще морозилка. Даже столовая. Уже поставили стол. А самое интересное — эти встроенные шкафы. Это явно вещь, которая на заказ делается.
Да, все шкафы, вся столярка — это всё заказное.
Я первый раз такое вижу. Получается, это ночная подсветка, да?
Это у нас большая гардеробная. Люди любят сейчас большие гардеробные. Обязательно с островом и с большим окном. И удобные функциональные шкафы, и для хранения одежды, для хранения обуви.
И она логистически очень классно расположена. Она, с одной стороны, рядом со входом, с другой стороны, это проход через гараж. То есть, ты из гаража приехал, здесь разделся и пошел спокойно.
Это, наверное, любимое пространство для детей.
Поскольку блог мы никогда в бассейне не снимали, поэтому здесь есть очень хорошая возможность это сделать очень комфортно, и всё рассмотреть изнутри. Я проводил в Facebook опрос среди профессионалов рынка недвижимости, насколько бассейн повышает ликвидность загородного элитного дома. 70% ответили, что, да, повышает. Ты насколько это чувствуешь среди клиентов, среди заявок? Насколько востребованы дома с бассейном?
Ликвидность, наверное, повышает. Вопрос: готовы ли люди за это платить? Наверное, при прочих равных человек выберет дом с бассейном. Другое дело, что бассейн должен соответствовать определенным параметрам.
Здесь, в принципе, достаточно для того, чтобы чуть поплавать. Очень классный противоток. То есть, здесь можно абсолютно спортивно потренироваться. Сауна тоже прикольная, с прозрачным стеклом.
И обрати внимание, что всё абсолютно новое.
Даже аксессуары уже купили. О, прикольно! Это вместо камушков какие-то наложили… Какие-то другие камушки. Это современные камушки, они должны быть обязательно плоские. Обычно, когда делают бассейн, уже делают и сауну, и хаммам, насколько я понимаю.
Я чаще встречал все-таки сауну, нежели хаммам. А здесь как раз есть и то, и другое. Все-таки это немножко разные вещи. И в данном случае реализовано, можно сказать, на любой вкус.
Мне в свое время один из клиентов объяснял преимущества собственного хаммама и почему его нужно делать. По сравнению с сауной это более интимная процедура. В общественном хаммаме у многих есть чувство брезгливости, и при этом они очень любят ощущение температуры, а именно влажности воздуха. Поэтому они как раз и делают для себя собственный хаммам.
И обрати внимание, что здесь не просто хаммам, есть и музыкальное сопровождение.
Леша, мы попали в один из двух гаражей.
Вот сразу та самая инженерия. Тут целых три шкафа.
Здесь собрана вся слаботочка: видеонаблюдение, интернет, сигнализация и так далее. И обрати внимание, вот камера. Во всех именно общих зонах дома. Естественно, в приватных зонах его нет, но все общественные зоны просматриваются, контролируются.
Опять же, мы как инвестиционные дома строим, мы закладываем только кабели под эти камеры. А здесь уже всё стоит, в принципе, всё рабочее. И это, я так понимаю, котельная.
Да, давай зайдем в котельную.
Котельная — это то, по чему смотрят и оценивают, как сделана вся инженерия. У меня есть целый отдельный выпуск про инженерию в доме в Millennium Park. У нас там неплохо сделано, но здесь…
Обрати внимание: стоят два шведских котла, т.е. есть определенное дублирование. И вообще эстетика исполнения, думаю, она в определенной степени показывает подход.
Леша, мы попали с тобой в главную спальню. Всего в доме пять спален. Из чего состоит у нас главная спальня? Непосредственно само пространство спальни. Здесь порядка 25 метров. Это такая гардеробная.
Ух ты! Ничего себе! Вот этим мало кто заморачивается. Здесь же открытые шкафы. И ты ими не всегда пользуешься. Ты так спокойно закрыл, и у тебя всё закрыто, всё прилично.
Здесь также находится система хранения. А далее мы попадаем в отдельный санузел.
Это сейчас достаточно стандартная история: гардеробная и отдельный санузел. Вопрос в том, как всё выполнено.
Да, вопрос в том, как это реализовано. Как видишь, санузел достаточно просторный. Тут есть разные зоны. Везде это натуральный камень, итальянский мрамор, ручная работа.
Обожаю такой душ, когда никаких порожков, ничего. Ты зашел и спокойно моешься. И еще самое главное — огромное окно. Как ты относишься к окнам в санузлах?
Я считаю, что чем больше окон, тем лучше.
Лёша, ты сказал о том, что наличие гардеробной и отдельного санузла сейчас де-факто является стандартом. Но я думаю, что подобное патио с выходом из мастер-спальни — все-таки это скорее более редкая история.
Сейчас очень скептически в связи с нашим климатом относятся к таким балконам.
Но главное же, чтобы было куда смотреть.
Да, здесь в этом вопрос. Здесь это абсолютно оправдано. Ты же работал в Villagio. Правильно ли понимаю, что эти участки, которые примыкали к каким-то зонам, покупались одними из первых?
Подобные участки, которые имели какую-то особенность, будь то соседство с лесом, соседство с прогулочной зоной, таких участков было не более 5% всего объема. Они были в среднем раза в полтора дороже, чем стандартные участки. И это участки уникальные.
А сейчас есть в продаже еще оставшиеся участки?
Сопоставимых участков в продаже нет.
Необычный кабинет на третьем этаже. Нестандартное решение.
Учитывая, что дом строился для себя, у собственника была такая позиция, что ему нужен кабинет не для приемов, а ему нужен кабинет для работы. Кабинет достаточно большой, просторный. Он с камином и достаточно симпатичным видом на поселок.
В доме, получается, три камина, то есть один внизу… И два в кабинетах, да. Ух ты! Ничего себе! Можно сделать сейфовую комнату.
Наверное, это специфика как раз этого дома, который для себя, потому что это второй кабинет, насколько я понимаю.
Да, у обоих супругов активная позиция, и каждому нужно свое пространство для работы. Но это кабинет жены. Также он с камином, как и в кабинете мужа. Чтобы не подраться, чтобы у каждого было по камину. Чем примечателен этот кабинет? Этим уникальным видом.
Да, очень хорош для творческих профессий, потому что можно сильно вдохновляться.
Это тоже открывается?
Да. Создавали кабинет, а получился view point. Как видишь, Лёша, прелесть этого кабинета во всей красе.
Как и прелесть самого дома.
Вообще локации.
Дима, мы внутри уже посмотрели по деталям. Давай еще пройдемся по деталям снаружи. Какой был подход, например, при строительстве самого дома?
Начнем с того, что было два технадзора в процессе строительства. Был технадзор от застройщика и был дополнительный технадзор от самого собственника, самого заказчика. Некий двойной контроль, который позволил избежать всевозможных накладок в процессе строительства. При этом это сказывается на себестоимости строительства. И в случае коммерческой истории, конечно, вопрос: будет ли двойной технадзор?
По-моему, очень классно видно разницу между подходом, когда строят для себя, и когда строят а-ля на продажу. Граница четко проходит.
Я думаю, что люди, которые хотя бы раз занимались существенной стройкой, понимают разницу в стоимости этих материалов.
Да, это в разы.
Да. Посмотри, насколько всё подогнано прямо по уровню, сделано, подрезано.
Это как раз те детали, которые требуют очень серьезного времени на доводку. Смотри, здесь взяли и прямо уголочком всё обошли.
Это очень редко встречается. При потоковом строительстве ты заморачиваться не будешь. А когда ты создаешь продукт для себя, этот подход виден. И обрати внимание, что пространство перед домом очень классно организовано. Есть красивый парадный подъезд. Очень удобно, функционально. То есть можно заехать и по кругу выехать.
Опять же, дом отодвинули от соседей, он максимально далеко, с той стороны соседей нет, у нас там река. И вообще расположение дома максимально приватное. Пойдем дальше.
Да. Я думаю, что это явно элитная теплица. Мне кажется, что стоимость строительства квадратного метра этой посевной площади максимальна, при этом реально чувствуется, что человек сам увлечён этим. И даже такой заход, чтобы не наклоняться, а можно было тут прополоть — это organic food, что называется.
Да, совершенно верно. Любовь и понимание деталей.
Леша, обрати внимание, что есть такая классная беседка с барбекю на участке. Еще один пример детального и основательного подхода. Очень классная печь. То есть, человек явно понимал, чего он хочет. И обрати внимание, что также беседка построена капитально. Это натуральный камень.
Сверху лиственница.
Да. Снаружи кирпич ручной формовки. Конечно, здесь прохладно, приватно, тихо, красивые виды. Делаешь плов или жаришь шашлык, здесь у тебя стоит большой стол, компания, люди отдыхают. На самом деле, очень классная история.
Это, насколько я понимаю, коптильня. Где кто в домах ставит коптильню? Опять же, все эти стыки, всё в единую линию, всё ровненько. Я так понимаю, что облицовочный кирпич ручной формовки.
Да, совершенно верно. Это натуральный камень. Это, опять же, натуральный камень гранит. И обрати внимание на такие детали, как выполнены сливы. Видишь, они выведены во внутреннюю ливневую канализацию. Мы сейчас находимся на площадке, где подразумевается приватный отдых.
И нас абсолютно никто не видит. То есть там всё засажено деревьями, соседей не видно, потому что мы этими флангами закрылись.
Дима, давай рассмотрим все-таки инвестиционный проект, который строится под ключ на продажу versus дом, который строили для себя. Сейчас, мне кажется, многие покупатели немножко недооценивают инвестиционный объект, потому что мы как участники точечного девелопмента в элитных поселках понимаем, что конкуренция большая, и здесь действительно нужно в продукт вкладывать и душу, и не экономить на материалах. Но понятно, что когда ты строишь как инвестиционный объект, ты строишь его на весь рынок, условно, под какие-то стандартизированные требования. Когда ты строишь дом для себя, то ты строишь его под свою специфику.
Ключевая разница между коммерческим и некоммерческим проектом — это качество материалов, сроки производства работ, и отличие в каком-то персонализированном функционале. То есть, создавая проект на продажу, ты стараешься учесть пожелания большинства потенциальных покупателей. А когда ты создаешь проект для себя, ты реализуешь, прежде всего, свои пожелания.
А не является ли это обременением? Потому что я знаю много домов, которые строили для себя…
…и они получились слишком персональные.
Да. У кого-то подземный бункер, в котором можно спрятаться от ядерной войны, у кого-то оружейные комнаты.
Здесь больше индивидуальности. И вопрос в том, насколько эта индивидуальность — добро или зло.
Мне кажется, здесь это как раз добро, потому что всё сделано в рамках неких стандартных вкусов, и этой сверхспециализации нет.
Да, каких-то вычурных элементов я здесь не вижу. Из особенностей я бы выделил наличие двух кабинетов.
На третьем этаже, да.
Да. Потому что классически считается, что кабинет должен быть на первом этаже, но собственнику было удобно так.
Опять же, он трансформируется в гостевую спальную тоже.
Дима, давай теперь самое интересное и долгожданное. Какая сейчас цена экспозиции этого дома? За сколько его можно приобрести?
Если мы говорим о текущей цене, по которой он выставлен, то это 4,5 млн долл. Себестоимость этого дома больше 6,5 млн. То есть, покупка более чем выгодная.
Больше чем на 2 млн попадет человек, да?
Я бы сказал по-другому: на 2 млн выгоды получит человек, который купит этот дом. При этом минимум 1 млн долл. из этой выгоды — это вид, который прилагается к этому дому.
Друзья, да, цена, может быть, изменится. Вся подробная информация у нас на сайте. Если вдруг так окажется, что это видео вы смотрите а этот дом уже оказался проданным, то обязательно обращайтесь ко мне или к Диме. У нас самая большая база объектов элитной недвижимости Подмосковья, и мы обязательно подберем для вас похожий дом. Такой же вряд ли, но похожий обязательно подберем.
Да, потому что дом действительно уникален. Но если есть желание, мы, профессионалы, всегда к вашим рукам.
И если вы продаете, тоже обращайтесь к нам. Это был видеоблог «ВДТ». Владейте, двигайтесь, творите. Пока-пока!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]