Что происходит на рынке элитной недвижимости?
Коллеги, готовил комментарий для «РИА Новости Недвижимость» о влиянии последних событий на рынок элитной недвижимости. Делюсь с вами своими мыслями в формате лонгрида, без «воды».
Ситуация с коронавирусом изменила стратегии многих участников элитного загородного рынка. Собственники, которые жили в своих домах и параллельно в вялом режиме их продавали, по большей части сняли свои предложения с продажи. С одной стороны, в столь острой ситуации они оценили преимущества наличия собственного дома. С другой — понимают, что не готовы к показам.
На рынок продолжают выходить новые дома. Собственники, кого загородная недвижимость до поры до времени не тяготила, но подогреваемые желанием использовать панику потенциальных покупателей, стали прощупывать почву на предмет продажи своих активов. Вот только оперативно их выставить в листинг получается не всегда: фотографы отказываются выезжать на съемку, а рекламировать сейчас даже с целью сбора потенциального спроса без качественных материалов неразумно.
Кстати, в последние недели продавцы загородных домов, которые не проживают в них, гораздо охотнее отдают брокерам ключи, лишь бы только не участвовать в показах. В этом смысле режим самоизоляции пошел на руку нашей отрасли. Я бы сказал, что рынок трансформировался, но не умер.
Конечно, сократились показы. И покупатели все реже готовы встречаться на объектах, и не все продавцы стремятся контактировать. Купить типовую квартиру без выезда можно, если речь идет о первичке в бетоне, когда достаточно выбрать этаж и планировку. Но, например, на загородном рынке эта история невозможна, во-первых, потому что почти нет первичного предложения в нашем элитном сегменте, во-вторых, из-за сложности и индивидуальности самого продукта. Ехать и смотреть элитный дом придется в любом случае. А к этому не все готовы. Тем не менее, у покупателей сохраняется интерес к приобретению загородной недвижимости.
Ряды покупателей пополнились теми, кто планировал арендовать недвижимость, но в текущих условиях уже не может этого сделать. На рынке аренды быстро вымыли самые ликвидные предложения, а спрос продолжает превышать оставшееся предложение в разы.
Постепенно появляются новые арендные дома от собственников, которые изначально этого не планировали, поэтому и срок сдачи тут редко ниже 6 месяцев, цены не сильно привлекательны, да еще и оплату требуют вперед. Разумная альтернатива — покупка ликвидного дома “под ключ” с вариантом последующей продажи. Тут важно понимать, что, во-первых, общий объем затрат при самоизоляции в семьях значительно снизился. Никто этим летом не уедет заграницу, традиционные валютные отпуска в условном Форте-дей-Марми отложены до следующего года. В этом контексте рублевые дома “под ключ” в пересчете на валюту смотрятся как выигрышный актив, который через год можно будет продать точно не дешевле, чем сумма покупки за минусом потенциальной экономии на годовой аренде.
Весь спрос, так или иначе подогретый ситуацией с карантином, сосредоточен в сегменте готовых домов “под ключ”. Наши брокеры активно актуализируют спец базу домов, готовых к сделке “здесь и сейчас”. Это коттеджи, полностью готовые юридически и физически, в них не должен никто жить в настоящий момент, мебели должно быть достаточно, чтобы не заказывать что-то до въезда. Эти дома — наиболее ликвидны, по ним часто одновременно берется задаток и оформляется несколько месяцев аренды, пока сделка не будет зарегистрирована. Покупатели въезжают буквально в тот же день.
При изменении курса в феврале 2020 года часть собственников осталась в рублевых ценах, твердо намереваясь продать свою недвижимость. Другие повысили рублевые цены или остались зафиксированными в валюте. Очевидно, что возникшая разница в ценах постепенно вымоет с рынка более недорогие объекты, поэтому со временем средний уровень цен чуть увеличится, думаю на 30-50% от роста курса.
Собственники участков без подряда или «коробок» под реконструкцию столкнуться с проблемой выбора строительной компании. Важно понимать, что события последних месяцев не могли не сказаться на рынке частного домостроения. Во-первых, рост курса моментально привел к увеличению бюджета на “валютные” позиции, коих особенно много в отделке и инженерии. Во-вторых, непредсказуемо выросли транзакционные издержки строительных компаний: изменились методы и сроки заказа и доставки материалов, некоторые поселки запретили шумные работы на весь период “каникул”, новые рабочие не приедут, а “застрявшие” здесь не всегда обладают квалификацией для выполнения следующего этапа на стройплощадке и т.д. Новые внештатные ситуации возникают ежечасно. Большая часть компаний просто исчезнет со взятыми авансами. А те единицы, кто выживет, вынуждены будут поднять цены, чтобы гарантировать стабильность.
А что вы думаете о текущей ситуации? Делитесь в комментариях к этому посту на моей личной странице в Facebook.
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]