Продажа участков без подряда — это спекулятивная сделка, частный случай ленд- девелопмента. В большинстве случаев инвестиционная компания покупает большой участок земли, выполняет процедуру кадастрирования и реализует участки в розницу по рыночным ценам. При этом большинство проектов выходит на рынок, даже не имея всех необходимых документов, а также технических условий на подключение коммуникаций. Главным сегодня является стоимость и хорошее месторасположение.

Встречаются и различные компромиссные варианты. Поселок может быть и комбинированным: одна часть участков — с подрядом, другая — без него. Очень распространен вариант территориального разделения поселка на две части, где с одной стороны расположены участки без подряда, а с другой – с подрядом. Важно, чтобы эти части разделяла большая дорога или линия инфраструктурных объектов, для минимальной просматриваемости друг друга. Такой вариант характерен для уже существующих до кризиса проектов (например, «Мартемьяново», «Крекшино», «Велегож-парк», «Ла Манш» и т.д.). В новых поселках девелоперы предпочитают предлагать подряд лишь как дополнительную опцию, не ограничивая территорию застройки.

Вместе с тем многие проекты просто отказались от первоначальных планов по застройки, можно привести несколько примеров:

• «Папушево» (Рублево-Успенское, 24 км) – изначально предполагалось строительство таунхаусов и коттеджей, с 2009 года продают только землю.
• «Заречье Вилладж» (Симферопольское, 98 км), «Окская слобода», (Симферопольское, 75 км), «Александровская слобода» (Дмитровское, 45 км), «Павлово-2» (Новорижское ш,18 км), «Глаголево парк» (Киевское ш., 35 км) и другие – вместо коттеджей застройщик стал предлагать земельные участки без подряда или участки с подрядом на строительство.
• «Летова роща (Антоновка-2)» (Калужское ш, 10 км) – компания «Масштаб» изначально предлагала только участки без подряда на строительство, однако в 2009 году было принято решение отвести часть территории под застройку коттеджами и продавать уже готовые дома.

При сопоставлении стратегий реализации участков с подрядом и без можно выделить несколько преимуществ приобретения участков без подряда. При приобретении участка с подрядом покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Выбор девелопером схемы продаж только с подрядом качества продукта не гарантирует. Кроме того, в сложившихся условиях для многих клиентов вложить сразу значительную сумму в покупку дома сегодня не представляется возможным. В такой ситуации, приобретая участок без подряда, покупатель не обременен никакими отношениями с подрядной организацией и самостоятельно планирует сроки строительства, а так же размер финансовых вложений.

Группы девелоперов, занимающихся продажей участков без подряда

В целом девелоперов, занимающихся продажей участков без подряда, в зависимости от мотивов целесообразно сегментировать на пять кластеров:

• Первую группу составляют девелоперы, которые опасаются заниматься разработкой серьезных концепций и в силу отсутствия достаточного опыта реализации поселков  с  подрядом  идут  по  пути  наименьшего  сопротивления  и  продают  просто участки.
• Вторая категория девелоперов предпочитает максимально быстро реализовать проект и получить финансовый результат в минимальные сроки. В этой ситуации они также склоняются к реализации поселков с участками без подряда во всем проекте или же на части разрабатываемого участка.
• Третья — наиболее распространенная на рынке участков без подряда категория девелоперов — работает с участками без подряда в связи с освоением новых направлений. Схема реализации проекта без подряда обусловлена ситуацией неопределенности и желанием девелопера снизить финансовые потери.
• Следующую  группу  формируют  девелоперы,  работающие  на  уже  освоенных шоссе, но совмещающие как участки с подрядом, так и без подряда в одном поселке. Эта категория обладает довольно большим опытом совмещения двух типов участков в одном проекте вместе с успешным продвижением таких продуктов.
• В последнюю группу девелоперов попадают те, у кого реализация участков с подрядом в объекте оказывается неуспешной и они постепенно проводят реконцепцию объекта и переходят к механизму реализации участков без подряда.