В предыдущем посте я рассказывал об истории рынка земельных участков с подрядом. Сегодня я хочу уделить более пристальное внимание анализу. Как же выглядит сегодня рынок земельных участков с обязательным подрядом и что с ним происходит? На этот вопрос достаточно непросто ответить по причине того, что сам рынок сложно четко очертить и исследовать. Во-первых, многие участки, которые позиционируются как участки с обязательным подрядом, можно при правильном диалоге с застройщиком приобрести без подряда, но, например, с обязательствами согласования архитектурного проекта и сроков застройки с управляющей компанией. Такая информация недоступна для аналитика. Во-вторых, многие участки с подрядом постепенно превращаются в сегмент «готовые дома», которые застраивает девелопер, инвестируя вырученные с продаж деньги. В-третьих, в рамках одного поселка может быть несколько типов предложений, соотношение которых тоже может периодически меняться. Но есть косвенные признаки, на основании которых можно делать какие-то выводы
Сервис Wordstat Яндекса — один из лучших «термометров» рынка. По статистике запросов словосочетание «участки +с подрядом» в августе 2010 года ежемесячно запрашивали 720 человек против 4011 запросов «участков без подряда» (соотношение 15/85). А в июле 2012 года 1489 запросов «с подрядом» против 5475 «без подряда» (уже 21/79). Если сравнивать рост сегментов в относительных показателях то это 107% против 36%. И такая тенденция продолжается. О чем это говорит? О том, что появилось небольшое, но активно растущее число покупателей, которые не гонятся за дешевизной, а отдают предпочтение качеству жизни в поселке в обозримом и прогнозируемом будущем.
А теперь немного статистики, подготовленной специалистами компании Vesco Consulting. Во-первых, обратите внимание на график, представленный в самом начале статьи. По нему видно, насколько более обширен рынок земельных участков по сравнению с другими типами предложений. Здесь также нужно внести ряд пояснений. К готовым домам наши аналитики относят и дома в стадии строительства, а также участки с уже запланированными к застройке домами по конкретным архитектурным проектам.
Если следовать этой логике, то структура предложения участков с подрядом по удаленности от МКАД будет выглядеть следующим образом:
На этом графике показана структура предложения по трассам. За основу следует взять количество домовладений.
Из этого графика видно преобладание участков с подрядом в сегменте эконом-класса.
В большей степени это обосновано тем, что на рынок выходят строительные компании и производители домов, которые реализуют свою продукцию именно посредством «упаковки» строительства в общий продукт. Из наиболее активных можно вспомнить Goodwood, НЛК Домостроение. На мой взгляд именно строительные компании полного цикла и будут формировать этот сегмент рынка в будущем, потому что он может оказаться основным каналом сбыта. Розничный рынок более надежный, но не такой масштабный. В создании продукта участки с подрядом или готовые дома заинтересованы и чистые fee-девелоперы, основной заработок которых складывается из оборота по проекту, а продажа земельных участков с подрядом увеличивает оборот в 1,5-2 раза минимум, а по поселкам эконом класса — в несколько раз. Обладатели ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье тоже будут участвовать в формировании этого сегмента, так как будут пытаться выжать из них по максимуму. А вот крупные землевладельцы, включившиеся в процесс распродажи земли в розницу, не смогут оказать серьезного воздействия на этот сегмент рынка. Их основная мотивация — реализация максимального количества земли за минимальные сроки. Навязывание подрядов клиентам хоть и создает более качественный продукт в конечном итоге, но серьезно замедляет освоение крупных земельных участков. Более того, дополнительную маржу им не удастся заработать. Любой дополнительный заработок на подряде нивелируется стоимостью денег во времени по сравнению с быстрой распродажи земли по ценам чуть ниже рынка.
Интересна статистика по стоимости 1 кв.м. разных типов продуктов. Данная статистика задает ориентир для девелоперов при формировании цен. Готовые дома стоят в среднем на 20% дороже за 1 кв.м. по сравнению с участками с подрядом. Данная разница обусловлена опять же стоимостью денег во времени.
Примерно такая же разница в цене за домовладение. А разница в стоимости по сравнению с таунхаусами и апартаментами обусловлена меньшими метражами последних.
Последней тенденцией, и это отмечают многие эксперты и представители девелоперских компаний, стал спад объема продаж в сегменте участков без подряда и стабилизация и небольшой рост в сегменте готовых домов и участков с обязательным подрядом (при определенной стадии готовности поселка и понятными сроками строительства).
Рынок земельных участков без подряда перегрет. Такой продукт не обеспечивает должного качества жизни покупателям и ликвидности частным инвесторам. Достаточных средств для строительства необходимого объема готового загородного жилья, который смог бы удовлетворить спрос, у застройщиков нет, а вложения собственных или заемных средств приводят к неоправданному росту стоимости готовых объектов. Альтернативой для покупателей и застройщиков может стать такой продукт, как участок с обязательным подрядом. Но для того, чтобы реализовывать этот непростой товар застройщику придется выполнить ряд условий, которые я подробно описал. Последняя статистика показывает увеличение спроса на более качественные поселки, но покупателей, делающих осознанный выбор в пользу участков с подрядом, все еще не так много. Основными игроками в этом сегменте рынка станут крупные строительные компании, fee-девелоперы и некоторые собственники ликвидных земельных участков.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]