Мы отправимся в Миллениум парк, один из лучших поселков премиум-класса, где своими глазами оценим один из новых домов, построенных на продажу. Об инвестициях в загородную недвижимость и особенностях точечного девелопмента поговорим с Павлом Трейвасом, основателем и генеральным директором Point Group, имеющим за спиной более 20 построенных объектов.
Чем интересен бизнес по микро-девелопменту, какова его рентабельность и является ли он перспективным в текущих реалиях рынка? Отличается ли подход к реализации дома, построенного для себя и на продажу? Как влияет размер комиссии брокера на вероятность реализации конкретного лота? Как изменились предпочтения покупателей? Какие 3 фактора являются определяющими для оценки потенциала дома на реконструкцию?
В экскурсии по дому, который, уверены, совсем скоро найдет своего хозяина, Павел обратит внимание на детали планировки и отделки, которые востребованы покупателями этого сегмента. Множество примеров удачных решений, баек и курьезов из жизни опытного девелопера – то, что вас ждет впереди! Не переключайтесь!
VDT – канал, где мы много и по делу будем говорить о рынке элитной недвижимости и строительстве частных домов. Владейте, Двигайтесь, Творите вместе с нами!
Обязательно подписывайтесь прямо сейчас на наш канал на YouTube! Канал о рынке элитной недвижимости и строительства.
На страницах блога мы будем публиковать текстовый вариант интервью. Но если у вас есть достаточно времени для просмотра оригинальной версии –рекомендуем смотреть!
Выпуск полностью можно смотреть в YouTube или здесь:
Коллеги, приветствую! С вами снова канал о недвижимости и строительстве VDT, и я, Алексей Аверьянов. Если вы следите за нами, то наверняка помните недавний выпуск, который мы снимали в поселке «Монтевиль» про дом, который собственник строил для себя, и потом решил его реализовать. Сегодня мы рассмотрим обратную сторону этой медали, а именно — сегмент элитной недвижимости, которую девелопер строит специально на продажу. Такие дома еще называют инвестиционными. Vesco Group в этом направлении пару лет назад тоже начала работать, а именно в направлении точечного девелопмента. Мы вышли сразу с несколькими проектами. Но мы не одни такие, не первые начали этим заниматься. Сегодня я пригласил в гости, точнее, напросился в гости к основателю агентства элитной недвижимости Point Estate Павлу Трейвасу, у которого опыт в сфере точечного элитного девелопмента гораздо больше, чем у нас.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Друзья, представляю вам Павла Трейваса. Мы сейчас находимся в поселке «Миллениум Парк». Павел долгое время работал в компании Villagio, которая застраивала этот поселок, еще поселки «Монтевиль», «Мэдисон», и многие другие. Потом он ушел и основал агентство элитной недвижимости Point Estate, но продолжил заниматься такими инвестиционными проектами. Сегодня мы рассмотрим этот прекрасный дом в коттеджном поселке «Миллениум Парк» и особенности инвестиционного девелопмента. Павел, спасибо, что согласился. Ты не очень публичный человек, у тебя практически нет никаких интервью, а нашим зрителям твой опыт очень важен. Ходят слухи, что ты агентство элитной недвижимости свое открыл для того, чтобы некую фору иметь в продаже своих инвестиционных объектов. Это так?
Павел Трейвас, генеральный директор Point Group
Нет, поводом к созданию компании не является частная застройка, частные инвестиции. Это два совершенно разных бизнеса. Я не даю своим сотрудникам какие-то нормы по продажам моих домов в год. Более того, когда мои сотрудники привозят клиентов на мои дома, я всегда акцентирую на том, что, ребята, не переусердствуйте. Ваша задача — не продать мой дом, а продать дом в целом. Этот бизнес должен существовать отдельно, он не должен нести убытки.
Алексей Аверьянов
Сколько проектов уже реализовал?
Павел Трейвас
Я их, честно сказать, не считал. Думаю, не меньше 20 домов я построил и продал.
Что сейчас происходит с этим сегментом рынка, насколько он прибыльный?
Он непростой, абсолютно точно непростой, особенно в последнее время. Намного сложнее и более претенциозный клиент стал. Продать ему дороже сегодня почти невозможно. Я бы сказал, что, наверное, норма прибыли сократилась раза в два.
Что повлияло на это? Спрос или конкуренция?
Выходит всё больше продукта на рынок.
То есть? больше конкуренция все-таки?
Конечно, конкуренция растет. При этом, конкуренция в жестких условиях, когда идет борьба за счет ценника, сегодня это основное. Стараешься держать планку, но ни скорость продаж не остается прежней, ни цены. Поэтому всё это еще можно рассматривать как бизнес, но, опять же, в зависимости от того, какие у тебя есть альтернативы.
Собирается дождь, поэтому я предлагаю продолжить наш диалог, в том числе про инвестиционные дома, уже в самом доме, и ты еще проведешь нам экскурсию по нему. Пойдем. Павел, чем глобально отличается подход к реализации инвестиционного проекта от реализации дома, который человек строил для себя?
Для себя — в моем понимании понятие статистическое. Есть определенная статистика, как для себя в большинстве случаев подходят. Начиная от количества людей в семье…
Сколько нужно спален будет…
Сколько нужно спален, да. Потом — что кто хочет. Из 100 000 клиентов, которые к нам приезжают, мы можем сложить какое-то статистическое понимание. Вот ты понимаешь, что нужно строить в бизнес-проекте, а это уже дальше привязывается к размеру участка, размеру дома, естественно, финальной цене, по которой ты хочешь это продавать.
При этом можно все-таки, рассчитывая на некие характеристики спроса целевой аудитории, сделать какой-то уникальный продукт?
Я считаю, что уникальный продукт должен быть в 100% случаев, потому что так мало качественного продукта на рынке, что если ты просто делаешь классный, качественный, правильный, логичный дом, то это уже уникальный продукт. Другой вопрос, есть такие застройщики, инвесторы, частники, которые просто строят для себя, а потом хотят продать. Там нет правильной цифры, за которую его можно продать. Они снижаются, снижаются, а продать дом все равно невозможно.
Все-таки, ты считал доходность в такой долгосрочной перспективе? Понятное дело, есть разрывы между проектами, ты не можешь сказать, что у тебя деньги работают постоянно.
Я не могу это назвать суперпривлекательным бизнесом. Всё зависит от того, что ты умеешь делать, какие есть альтернативы. Есть два разных подхода к инвестпроекту. Первый — купить землю, спроектировать дом, построить его, сделать ремонт. Я этого не делал ни разу. Всегда у меня был подход другой, мне хочется здесь, сейчас, быстро. Я приходил на дом, который собирался купить. Если я видел в нем планировку, которую можно выправить, то я его покупал. Если я не видел — даже пару раз купил дома, когда не видел никаких перспектив, и более-менее получилось. Есть удачные проекты, есть и неудачные.
Что происходит с неудачными проектами? Они просто стоят и сжирают твои деньги. И что с ними сделать? Цену снижать?
Снижать. Других историй никаких.
Какие могут быть причины, почему проект не пошел и застрял?
Есть очень простая загородная история, для меня это как дважды два. Если в доме нет четырех спален, я даже не поеду смотреть — это первая ошибка. Вторая ошибка — он должен соответствовать архитектурно нашему времени. Третья — это цена. Если ты где-то здесь ошибся, у тебя сразу происходит перекос. Если из этих трех факторов ты ошибся в одном, то перекос небольшой, ты все еще можешь продать, но уже шансов меньше. Если в двух факторах, это уже все, продать почти невозможно, и ты начнешь корректироваться. Если ты не вовремя увидишь, и начнешь корректироваться поздно, то все, что будет происходить — ты будешь плавно корректироваться, вдоль линии идти, где ты мог бы продать, но все еще снизу. Конечно, через год, два, три ты будешь думать: господи ты боже мой, я не отдал дом три года назад, при том, что сегодня его отдаю на 30% дешевле, условно говоря. У меня был такой один пример, я его надолго запомнил. Надеюсь, что это не повторится.
На самом деле, это совет очень многим собственникам, которые сейчас продают. Очень многие снижают параллельно со снижением вообще цен…
Собственники, которые продают — можно охарактеризовать это как жадность, можно охарактеризовать как недальновидность, можно как неопытность. Неважно. В сегодняшних условиях, если ты можешь продать дом чуть дешевле, продай его чуть дешевле. Тебе будет, что делать с этими деньгами, ты сможешь как-то отбить, нежели рисковать, что, если ты его не отдашь, и следующий клиент придет через полгода-год.
В общем, мало клиентов, которые оферы делают реальные. Многие просто ходят, смотрят.
Сегодня точно не рынок продавца. Уже очень давно в этой стране не было и не будет рынка продавца. Или выходить из этого бизнеса, если ты его делаешь, и не уверен в возможностях продолжения, или понимать реалии и под них подстраиваться. А значит, не экономить на комиссии. Этот бред, когда мне звонят знакомые собственники: «Слушай, Паша, что у вас там по загороду, какая комиссия?». «Ребята, у нас стандарт, пять». Он говорит: «Брат, слушай, ну, пять? Три, может быть? Тебе какая разница, мы с тобой решим». Я говорю: «Дружище, хочешь — один процент тебе сделаю, вообще проблем нет. Но просто никто тебе его не продаст. Я хозяин компании, от меня ничего не зависит. Продает твой дом брокер мой, который ездит по таким домам, как у тебя. Извини, таких домов, как у тебя, еще 100 штук стоит. Как ты думаешь, если он с твоего дома может получить 10 000 долларов, а с соседнего дома — 50 000 долларов, что он будет продавать? Поэтому хочешь — давай не будем торговаться, сразу один процент». В большинстве случаев это работает.
Ты упоминал, что этот бизнес делаешь с партнерами. Это не полностью твои деньги?
Этот бизнес я делаю с партнером, да. Мы совместно вкладываем, имея большое количество домов, и никогда не используются привлеченные средства. То есть это тоже принципиальная позиция.
Многие смотрят на этот рынок, где-то ходят слухи, что есть прибыль. Людям с деньгами если заходить на него, имеет ли смысл? Или при каких обстоятельствах это имеет смысл новым игрокам, которые хотели бы этим заниматься?
Новым игрокам я бы не советовал. Такое количество факторов надо учитывать! Какое направление, какой поселок, где в этом поселке дом, как выглядит этот дом. На каком участке, как он посажен, какую ты видишь планировку, что происходит вокруг него до мелочей, это тоже нужно понимать. Как сделать правильную планировку, правильный дизайн, как получить правильных строителей. А у тебя строителей, смежников огромное количество. Как сделать так, чтобы тебя не обманули. А тебя будут пытаться обмануть все, это данность нашей страны. Как всё это довести до состояния полной готовности, не сорвать сроки, качество, не потратить лишние деньги. Когда ты закончишь, понять, что ты не ошибся с 20 факторами до этого, а потом выстроить грамотную продажу. Казалось бы, всё это элементарно, но, если человек этого не делал, и только начинает, он точно ошибется. Сегодняшний текущий рынок ошибок особо не прощает. Я точно не советую идти в этот бизнес, займитесь чем-нибудь полезным.
***
Первый этаж при входе имеет достаточно большую гардеробную.
Ты так классно всё это скрыл за панелями, там достаточно глубокое пространство.
Да, очень много места. Это минимальное, что должно быть в доме при входе, если у тебя семья из четырех-пяти человек.
Как ты просчитываешь логику гардеробной? У каждого свои какие-то причуды.
Все точно так же, среднестатистически, сколько места, чтобы положить верхнюю одежду, обувь, и так далее. Никакой сложной науки.
Бывали ситуации, при которых ты что-то сделал, вложился в это, а это не востребовано покупателем? Он скажет: «Ну, диван — фигня полная, хочу другой».
Часто использовалось, как какой-то элемент торга. У меня один раз была очень смешная ситуация. Пришел человек, а у меня стояли, как здесь, Bang & Olufsen, два телевизора, в гостиной комнате, такой телевизионной, и в хозяйской спальне. Человек ходит: «Ну, что это, господи, кому это все нужно, Bang & Olufsen поставили. Samsung надо ставить! Забирайте это, только вы мне сделайте, сколько это стоило? 100 000 долларов? Давайте еще 100 000 долларов мне скидку». Я говорю: «О`кей, я должен подумать». Я уходил, приходил, говорил: «О`кей, 100 000 долларов скидка, договорились. Тогда я телевизоры забираю». «Ладно, зачем, уже стоят». Ни разу никто не готов был. Если у тебя стоит качественная мебель, техника, например, на кухне всё последней коллекции Gaggenau, вряд ли кто-то может прийти и сказать тебе: «Слушайте, ну, забирайте».
Круче-то что может быть?
Круче какой-нибудь Sub-Zero, это круче, наверное, больше ничего нет. Но это совсем другой уровень. То же самое — телевизор — показатель определенного класса. Если ты хочешь, чтобы этот дом продавался дорого, у тебя должны быть в этом доме какие-нибудь нестандартные, дорогие, правильные, не безвкусные элементы.
Здесь телевизор, определенно, вау эффект создает, конечно.
В этом доме меня дизайнер убедил с двумя вещами проэкспериментировать. Это камин, из меди сделанный, очень нестандартный. Но я вообще не пожалел. И эта синяя стена, которая тоже является центральной частью этого дома. Кстати, о том, что из себя представляет этот дом, и вообще, как я считаю, должен из себя представлять дом, продающийся за такие деньги.
Давай напомним, сколько он стоит.
Пять миллионов. Помимо того, что попадается на глаза, очень много вшито в стенах и потолках. Начнем с того, что в этом доме сделано профессиональной кондиционирование, приточно-вытяжное увлажнение.
С увлажнением даже?
Здесь все. Здесь, естественно, все Daikin. Я не буду спорить, что Daikin лучше, чем Mitsubishi, LG, и так далее. Просто Daikin — это бренд. Второе, очень важное — свет. Каждая кнопка включает тебе ровно ту группу света, которую ты хочешь, чтобы она включилась. Хочешь — она включит всё, хочешь — одну лампочку, хочешь — так и так совместит.
С телефона можно подключить?
Можно всё абсолютно.
Как ты относишься к системе «Умный дом»?
У меня был очень смешной случай, я его тоже надолго запомнил. Я делал квартиру, очень «умная» была. Всё, что можно было туда запихнуть, я сделал. Но подрядчики по «Умному дому» угробили сроки. Наверное, месяца три, как минимум, ждали только их. Они звонят и говорят: «Надо оплатить до конца». Я говорю: «Ребятки, посчитайте штрафные санкции. Вы мне задержали строительство на три месяца, для меня это убытки». Они сказали: «Нет, какие штрафные санкции, вы нам должны столько-то. Вы когда будете готовы нам заплатить, вы нам сами тогда позвоните». И закончили разговор. Вечером я приезжаю в квартиру — я даже не смог открыть дверь. Потом уже, когда получилось дверь открыть, я зашел в дом — у меня зашторены шторы, которые я не могу открыть, выключен свет, который я не могу включить, телевизоры, звук, всё, ничего не работало в доме. Я позвонил, заплатил, и у меня все заработало. Я говорю: «А как они это сделали, у меня квартира закрыта». Мне говорят: «А им не надо в квартиру, они к двери подходят, просто со своим телефоном». И все, твоя квартира уже не твоя квартира.
Поэтому я к слишком умным домам отношусь с опаской. Давать возможность… Как здесь, условно, здесь можно сделать всё. Для этого не нужно быть привязанным к какой-то конкретной компании, здесь всё сделано грамотно. Климат — тоже очень важная история. Как в большинстве сегодняшних домов у нас сделано? Если хочешь включить теплые полы, ты идешь куда? В котельную. В котельной ты включаешь все полы разом, выставляешь свою температуру и уходишь. То же самое — с отоплением, ты выставляешь температуру. В лучшем случае, идет разделение по этажам. Уже такая редкость, чтобы это делалось грамотно, как здесь. У нас идет работа Daikin — это увлажнение, здесь у нас теплые полы. На каждое помещение отдельно выстраиваешь свой климат, по сути, начиная от тепла, заканчивая влажностью.
Это уже норма, если честно, в последнее время.
Это должно быть нормой. Большинство людей эти все мелочи не складывают в один целый дом, и не получают на выходе то, что ты назвал уникальным продуктом. Если посмотреть на работы по граниту, по мрамору, посмотреть на каждый угол, как выводятся стены, колонны, насколько все это должно быть идеально ровно сделано, и насколько все это редко встречается. Обязательно какие-то мелочи, которые тоже редко кто предусматривает.
О, тут еще целый шкаф!
Здесь пока еще склад материалов. Но для хозяйки это будет склад продуктов, холодильники дополнительные. Это новая печка, когда ты ставишь, она сама включается и выключается, в любое место.
Тут, кстати, мозги этого дома. Всё должно быть четко, понятно написано, где какой выключатель за что отвечает. Здесь отдельно выделенный гостевой блок. Посмотри, насколько он видовой будет, когда я помою окна. Эта фишка этого дома. Здесь не будет ни единого окна, из которого не будет видов, под которые просыпаться в 15 минутах от Москвы — где найдешь, чтобы это было в централизованном поселке. Обязательно в каждой комнате такие санузлы. Это гостевая комната, но здесь полноценный хозяйский санузел. То же самое, я не понимаю, как можно при комнате какой-либо не иметь полноценной гардеробной. Это только гостевая, мы еще не в хозяйской. Это единственный грустный вид, наверное. Ты нигде не видишь соседей. В большом поселке, я считаю, что это критически важный момент.
Из мелочей: эта лестница сложена из нескольких элементов, всё это склеено очень хорошо. Посмотри и найди мне стыки. Все это привозят и сдают итальянцы. Уровень, на котором это выполнено, очень высокий.
Да, реально кажется, что это массив такой.
Да, что это один цельный кусок собранный. Это хозяйская спальня. Первое — правильные масштабы. Хозяйская спальня, я считаю, по размеру должна отличаться от всех остальных. Но при этом, она не должна быть слишком большой. Второе — вид, причем, вид именно с кровати. Если ляжешь на кровать и посмотришь на то, что ты видишь, когда просыпаешься, ты не видишь ни одного дома, и это принципиально важно. Ты видишь зелень. Ты можешь выйти на балкон и увидеть еще больше этой зелени. Такое увидеть в поселке крайне сложно, а отсюда — дорого. При хозяйской спальне обязательно должен быть хозяйский санузел. Он должен быть большой. Дальше все стандартно. Два умывальника. Это мраморная чаша под меня вырезалась. Душевая кабина без порожков. Обязательная приставка к хозяйской спальне — гардероб. Это к началу нашей экскурсии, гардероб не может быть небольшим. Если бы я мог сделать в этом доме гардероб в два раза больше, я бы его сделал, при том, что это не маленький гардероб. Далее — детские две спальни. Они абсолютно идентичны, мы в одной из них. Всё с витражными окнами. При этом они не совсем в пол. С точки зрения отопления тоже решается много вопросов. Ты здесь видишь весь поселок. Никому не смотришь непосредственно в окно. Здесь большой санузел. Здесь всё достаточно просто.
Я думаю, что тебя сейчас анафеме предадут за «достаточно просто».
В сравнении с оставшейся частью этого дома, более-менее.
Какой принцип обустройства? Почему ты здесь, например, мебель не поставил?
У меня в этом плане есть простой принцип. Я хочу, чтобы у дома был уют. Но есть и элемент экономии денег, рациональной экономии. Я точно знаю, что в гостиной, как я сделал, 90% людей скажут: «Супер, всё отлично». Хозяйская спальня — всё то же самое. А дальше — я не знаю, ребенок у него здесь будет. Ребенку будет три года или 15 лет и так далее.
Еще один блок — это вторая хозяйская. Здесь большой санузел, отдельно спрятан туалет. Сама спальня, вторая хозяйская или детская, кому сильно повезет. Этого места вообще не было, мы сейчас идем по крыше дома. Вот тебе, кровать, где ты просыпаешься и видишь парк, деревья. Большой балкон, где видим свой участок, парк, здесь у тебя бегают дети, здесь у тебя идет вся жизнь, Ты это видишь почти из каждого окна в доме.
У тебя дом с плоской кровлей. Это тенденция сейчас?
Количество людей, которые хотят дом в современных формах, тем более современный ремонт, растет. Оно очень не маленькое. Дом не обязательно должен иметь плоскую кровлю, но он такой мне достался. Я не сторонник плоской кровли, но в нашей стране сложно найти хорошего подрядчика. Я такого нашел, у меня было на это 10 лет.
Гарантию даешь?
Я даю гарантию год. Но, когда мне звонят через два-три года и просят чем-то помочь, я еще пока никому не отказывал. Все зависит не от того, сколько я озвучиваю срок гарантии в большинстве случаев, а от того, как я отношусь к тому, что делаю.
Ты упомянул дизайнера. У тебя постоянный дизайнер?
У меня же своя компания, уже достаточно давно. Point Group, внутри которой Point Estate, Point Design и Point Construction. Поэтому я стараюсь охватить все возможные вопросы с недвижимостью.
Этот дом один дизайнер делал?
Этот дом делает один дизайнер, обязательно. У нас, если проект три, четыре, пять тысяч метров, то, конечно, создается группа. До 2 000 — один дизайнер, один архитектор, и вся команда, которая им помогает. На каждый дом обязательно ставится технадзор, обязательно с домом выдается вот такая кипа документов. Имидж строится всю жизнь, рушится за один день. Я очень болезненно отношусь к вопросам, связанным с имиджем, потому что хочу, чтобы то, над чем я работаю достаточно много лет, имело свое воплощение в тех словах, которые обо мне говорятся в определенных компаниях людей, которые со мной так или иначе соприкасались.
Какая концепция подхода к ландшафтному дизайну в таких инвестиционных домах?
У меня подход, наверное, минимальный. Я кладу рулонный газон, обязательно — автоматический полив. Разводится вся электрика в соответствии с ландшафтным проектом, который является минимальным. То есть я сделал, как видишь, красивые гранитные дорожки, но не стал наворачивать здесь какие-то красивые формы и решения.
Альпийские горки.
Да. Вкладывать в это большие деньги, потому что я всё-таки считаю, что это очень индивидуально. Плюс, я стараюсь дополнительно не удорожать проект там, где это не нужно. Единственное, что я здесь сделаю в ближайшую неделю — я куплю все эти болларды, освещение вдоль дорожек.
Есть другая концепция. Костя Романов, например, сделал дом, где ландшафт 200 000 евро стоил.
У него понятный дом, понятный участок, и создается одна общая картинка. Здесь участок чуть побольше, раза в два, это первое. Второе — здесь очень нестандартный дом. Нет для меня понятного решения. Я могу вложить, могу увеличить стоимость, а могу оставить как есть, и уже человеку если надо, я это сделаю. Например, у меня есть проект здесь отдельно построить большую зону барбекю, гостевой дом над ним сделать красивый, большие террасы. Я это, скорее, могу использовать как элемент торга. У меня нет проблем сказать: «Ребята, пять миллионов — цена дома. Нужно дополнительно, что не хватает? Вот это я построю, всё в цене».
Спасибо тебе большое! Очень интересная экскурсия. Я тебе желаю удачи, чтобы у тебя дома с первых показов покупали, потому что реально таких застройщиков немного. Мы с тобой обсуждали, что новых особо и не появится. Я надеюсь.
Не будут портить нам с тобой жизнь.
Друзья, видите, что даже такой узкий рынок, как рынок элитной недвижимости, весьма многогранен. Подход строительства для себя или на продажу как инвестиционные объекты, вызывает определенные особенности в маркетинге и реализации этой недвижимости. Я надеюсь, что этот выпуск был вам полезен. Пожалуйста, оставьте ваши вопросы мне или моему сегодняшнему гостю, мы на все обязательно ответим.
С вами был VDT, ваш личный гайд по недвижимости и строительству. Владейте, двигайтесь, творите! Пока-пока!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]