В первой серии нового цикла я расскажу вам, дорогие зрители, о тех причинах, которые побудили меня начать поиск новой квартиры, а они ничуть не уникальны. И в моей ситуации могут оказаться многие из вас.
Мы подробно рассмотрим факторы, влияющие на выбор локации нового жилья. Из чего складывается ликвидность объекта недвижимости, кто формирует цену на него и почему покупка квадратных метров даже для себя должна рассматриваться в качестве инвестиций в будущее.
На ваших глазах я покажу, как составить свою математическую модель выбора района на основе важных для вас факторов. Именно на основе этой сетки приоритетов я и буду ранжировать районы, среди которых выберу лидирующие.
Я познакомлю вас с «тепловыми картами», которые помогут оценить все районы Москвы транспортной доступности, развитости инфраструктуры, средней стоимости продажи недвижимости, и даже прогнозу окупаемости инвестиций в жилую недвижимость.
Упомянутые мною инструменты позволят каждому из вас составить свою шкалу значимости критериев выбора локации и приступить к следующему этапу – выбору жилого комплекса.
Выпуск полностью можно смотреть в YouTube или здесь:
Задумываетесь о смене или покупке квартиры? Я да. Каждый месяц в Москве совершается больше 15 000 сделок по купле-продаже квартир и регистрируется в среднем около 5000 договоров долевого участия.
Огромный, бурлящий рынок, разобраться в котором — целое искусство. Если вы, так же, как и я, хотите купить квартиру своей мечты и подходите к выбору со всей ответственностью, смотрите ближайшие выпуски VDT:
На эти и многие, многие другие вопросы я постараюсь найти ответы и поделиться личным опытом.
Поехали!
(Видеочат с детьми)
Алексей: Друзья, привет, привет!
Дети: Привет!
Алексей: Как отдыхается вам?
Дети: Хорошо!
Алексей: На море были сегодня?
Дети: Да.
Алексей: Ребята, помните мы говорили о том, что мы будем квартиру свою старую продавать, а новую покупать? Вы как, меня поддерживаете?
Дети: А там будет анимация как в нашем доме на Новый год с подарками?
Алексей: Конечно! Там даже будет больше. Вы будете участвовать в дизайне своих комнат?
Дети: Да!
Алексей: Я вас буду держать в курсе. Сейчас выставлю квартиру на продажу. До конца лета еще целый месяц. Спокойно отдыхайте, ни о чем не думайте. Я обо всем позабочусь. Ладно?
Алексей: Все, ребятки, пока!
Дети: Пока!
***
Алексей Аверьянов
Привет! С вами канал о недвижимости и строительстве VDT, и я, Алексей Аверьянов. Существуют миллионы причин, по которым люди меняют квартиры. Главная для меня — это мои дети. Сейчас, когда они повзрослели, самое время подумать о смене жилья. Дело это непростое — в одном выпуске не расскажешь, поэтому этого слона мы с вами будем поедать маленькими порциями.
Этому циклу выпусков я придумал отдельное название: REQuest, что, с одной стороны, с английского переводится как «запрос» или «заявка», а именно на запросах покупателей и продавцов и строится любой бизнес в сфере недвижимости.
С другой стороны, любая покупка или продажа недвижимости — это настоящий real estate quest, череда головоломок и препятствий, достойно пройти которую под силу не каждому.
Я не меняю концепцию канала VDT и продолжу делать интересные интервью и выпуски на разные темы по недвижимости и строительству, но сейчас мне нужно пройти свой real estate quest, поэтому каждый четверг без исключения на протяжении 10 недель я буду знакомить вас с этапами моего пути. Вас ждут только реальный опыт, грамотные советы и настоящие эмоции. Самое время подписаться и, наконец-то, поставить колокольчик, чтобы ничего не пропустить.
Так какой же у меня request? У меня есть три фактора, которые вынуждают меня запустить эту историю со сменой квартиры. Первое — как вы знаете, у меня двое разнополых детей. Сейчас им шесть и девять лет, и живут они в одной комнате, а потенциала жилплощади для третьего ребенка нет никакого.
Второе — за последние годы рынок городской недвижимости сильно шагнул вперед с точки зрения качества вновь возводимых жилых комплексов. Я живу в относительно новом доме, который меня устраивает почти во всем, но и он уже немного устарел, хотя ему всего-то 10 лет.
И третье — я живу на Востоке, а работаю на Западе. В день я трачу на дорогу полтора-два часа. Это, конечно, не катастрофически много, но я бы хотел хоть на сколько-то уменьшить эти временные затраты.
Сейчас мы живем почти в самом центре Москвы, в районе Сокольники. Это место известно своим шикарным парком, а на метро до Кремля отсюда можно доехать всего за 15 минут. Именно сюда я переехал из своей предыдущей квартиры на Таганке. Здесь я пробежал свой первый марафон и именно тут собираюсь проходить триатлон Ironman в следующем году.
Жить здесь было моей мечтой с самого детства, которую я исполнил в 2011 году, во многом благодаря моим родителям. Но у района есть существенный недостаток: тут совершенно нет новостроек, а значит с точки зрения ликвидности жилья он малоперспективен, и без серьезных финансовых вложений я не смогу улучшить здесь свои условия проживания, даже если очень захочу. И основная проблема в том, что я не смогу переехать в более современный дом, потому что здесь их просто не строят.
Первый совет, который я дал бы всем, кто выбирает район: смотрите на перспективу. К недвижимости стоит относиться как к активу. У актива есть две очень важные характеристики: ликвидность и ценовой потенциал.
Ликвидность, как и на рынке акций, определяется количеством участников и сделок. Вы можете купить акции отличной компании, которые будут иметь хорошую оценку, но если на рынке мало покупателей в этом сегменте, то быстро избавиться от них без серьезных потерь не получится.
Так же и с квартирами: на ликвидность, прежде всего, влияет строительство новых жилых домов. Застройщики своей рекламой привлекают на свои объекты огромное количество покупателей, которые одновременно рассматривают еще и вторичные предложения в районе.
Помимо ликвидности, смотрите еще и на потенциал роста цены. Он зависит от двух факторов: фактора редкости предложения и планов по развитию района и близлежащей инфраструктуры. Если рядом с домом, который вам приглянулся, через несколько лет пророют метро, разобьют красивый парк, сделают набережную, построят ледовый дворец или что-то еще, будьте уверены: ни один рубль на жилье в данном районе не будет потрачен впустую.
Именно в таком доме я и постараюсь найти квартиру.
Конечно, у этого есть и обратная сторона. Это длительная стройка, шум и грязь вокруг дома, а если речь идет о новостройке, то это еще и ремонт самой квартиры. Но это полбеды — это я как-то могу проконтролировать. А вот всех соседей заставить сделать ремонт хотя бы в течение года уже не в моей власти.
Чтобы было проще определиться с районом, я придумал такую табличку. По ней мы и будем ранжировать факторы, которые будут влиять на ваш выбор. Каждому фактору я присвою свой вес — но тот вес, который имеет значимость лично для меня. Я хочу вам дать лишь инструмент, шкалу факторов. Вы можете для себя выбрать другую. Более того, можете даже добавить сюда свои переменные, которые вам нужны.
В дальнейшем каждый фактор будет оценен у каждого из районов. Вот, например, можно сравнить свой район и какие-то два на выбор. Таким образом, можно составить собственную математическую модель выбора района. Моя задача — по этим критериям выбрать для себя район как минимум не хуже, чем Сокольники, но желательно, конечно, чтобы он этот район в чем-то уже превосходил.
Итак, я расположил эти параметры в порядке убывания значимости для меня.
1. В первую очередь я считаю, что самое главное — это транспорт до работы. Я каждый день трачу полтора-два часа в поездках, и, конечно, хочется этот параметр улучшить, поэтому здесь ставлю вес 10. Опять же, надо понимать специфику мою: я предприниматель, и мы в этом офисе находимся уже девять лет и пока что не планируем отсюда никуда переезжать, поэтому я понимаю, что можно покупать недвижимость рядом с работой.Для тех, кто достаточно часто меняет свою работу и не привязан к каком-то офису, вес этого фактора будет сильно меньше.
2. На втором месте с таким же весом для меня фактор парка. Мне обязательно нужно, чтобы была возможность побегать, покататься на велосипеде, с детьми погулять. Сейчас в последнее время такой запрос — квартира рядом с парком — один из самых популярных. Это тот фактор, на который нельзя не обращать внимание Для меня это оценка 10.
3. Третий фактор чуть-чуть меньше, но он также для меня очень важен: это близость к центру. Вне зависимости от привязки к работе или к школе какой-то, вы все равно, находясь в бурно развивающемся городе, имеете возможность, находясь ближе к центру, добраться до любого района, независимо от того, на севере, на западе или на востоке. Поэтому близость к центру важный фактор. На третье место ставим его.
4-5. Четвертое и пятое место — это то, что я говорил чуть раньше: ликвидность (количество новостроек и активность рынка) и потенциал района, будет ли в нем что-то развиваться. Это тоже девять баллов.
6. Школы и детские сады. Вообще, в Америке недвижимость часто выбирают в привязке к школе. У нас такой практики нет, и очень жаль. Понятно, что в каждом районе есть школы и детские сады, но здесь вопрос доступности этих школ и спроса на них, насколько они переполнены. Тоже девять баллов. У меня двое детей: одна уже ходит в школу, Андрей пойдет скоро тоже в первый класс.
7. Фитнесы с бассейном, понятно, что они тоже уже есть в каждом районе. Ставим коэффициент восемь. Тем не менее, если есть возможность выбора, если есть конкуренция среди фитнесов, то, естественно, у вас будет возможность найти тот самый, который будет соответствовать вашим пожеланиям и вашим возможностям по деньгам.
8. Досуг для детей — очень важный момент, потому что помимо школы детям нужно чем-то еще заниматься. Здесь, скорее, вопрос о досуговых центрах районного масштаба. Например, сейчас мы живем в Сокольниках, у нас под рукой ледовый дворец. У меня Ангелина занималась фигурным катанием, а Андрей занимается хоккеем. Это, конечно, здорово, потому что в этот ледовый дворец ездят со всей Москвы, а у нас он рядом, в пешей доступности. Поэтому тоже восемь.
9. Еще такой фактор: транспорт до дачи. Все-таки если вы её используете именно для сезонного проживания или для поездки на выходных то близость к дому — это, конечно, очень важный момент, но не настолько критичный лично для меня, потому что у меня дача, например, находится на Осташковском шоссе, и, по большому счету, если я буду жить где-то на западе — обычно я езжу в субботу с утра и возвращаюсь в воскресенье вечером — можно достаточно легко проехать и никаких затруднений не будет, поэтому здесь вес семь.
Соответственно, можно взять, например, Сокольники и два района, с которыми я хочу сравнить, и, проставив каждый из параметров каждому району, можно перемножить на веса и получить итоговую оценку. Это я вам и покажу в табличке, которую я сделал на компьютере.
Друзья, я отобрал несколько районов, которые находятся от центра не дальше, чем Сокольники. Я их прогнал через свою систему ценностей, через те факторы, о которых я вам говорил, и давайте посмотрим, что у меня получилось.
Вот те самые критерии, которые мы с вами обсуждали, и их вес. Вот Сокольники, мой текущий район, и вот вышли у меня в лидеры Алексеевский и Пресня. Каждому из районов я проставил соответствующую оценку по параметру и сделал формулу перемножения веса, фактора и оценки.
Вот получились итоговые оценки. Получается так, что Пресня все-таки чуть получше, потому что, конечно, очень большой вес фактора транспортной доступности Здесь получается с учетом веса, десять умножить на десять — сто баллов.
Соответственно, два района, которые у нас вышли в лидеры, мы их должны теперь еще посмотреть по другим факторам, и давайте попробуем сделать это на сервисе Яндекс. Недвижимость. У них появилась огромная куча различных тепловых карт. Можно оценить цену, экологичность, транспортную доступность, и все это достаточно наглядно.
Поиск квартиры похож на занятие скульптурой. Берем большую глыбу и отсекаем все лишнее. Для этого я рекомендую использовать такой классный инструмент как Яндекс. Недвижимость. Заходим на realty.yandex.ru ==> поиск на карте ==> купить квартиру.
Вот у нас кнопка со слоями — те самые тепловые карты. Начнем с бюджета. Открываем «цена продажи». Есть еще «цена аренды». Приближаем, и можем посмотреть, вот шкала как раз, которая говорит о том, что зелененькое — это дешево, а коричневое и ближе к черному — это уже дорого.
Есть точная легенда того, где сколько за квадратный метр, но нам для чего это нужно? Для того, чтобы понять, что вот наш район, Сокольники, и он между оранжевым и таким уже красноватым цветом.
И вот, например, район Алексеевский, который получается немножко даже дешевле, чем Сокольники.
Вот не очень однозначный район Пресненский. Здесь есть и красные, и оранжевые, и чуть желтые, и вот это черное — деловой центр Москва-Сити.
Вот те самые Хамовники, о которых я говорил, где просто цены зашкаливают, хотя по факту, по расположению, это внутри третьего кольца.
Конечно, там и Сокольники, и Алексеевский — он за третьем кольцом, но, тем не менее, моя задача уехать не дальше, чем я сейчас живу, поэтому чуть-чуть дальше от третьего кольца тоже можно рассматривать.
Помимо цены продажи, можно посмотреть цену аренды. Сейчас она нас не волнует.
Тут есть такой вот прогноз окупаемости, то есть соотношение аренды к продаже. Сокольники в этом плане не очень хороший район. Алексеевский, может быть, чуть-чуть получше. Пресня вся почти в зеленой зоне, то есть, высокие аренды при достаточно адекватных ценах.
Интересны еще школы и их рейтинги. Это как раз то, что я говорил. Вот она та самая карта, где можно посмотреть, какая школа, и сколько у неё рейтинг. Вот наша школа, куда сейчас ходит Ангелина, и у неё, получается, 331-е место из 645.
И, например, если мы возьмем район Алексеевский, школа 1539, у нее 250-е место, то есть по рейтингу в полтора раза лучше. Это очень даже неплохо. Переезд — это же, получается, смена условий. Мы хотим эти условия улучшить не только с точки зрения транспортной доступности, но и с точки зрения образования детей, естественно.
Вот транспортная доступность. Мы видим нашу как раз… То, что близко к Русаковской улице в такой зеленоватой зоне. С этой точки зрения, Алексеевская уже в желтой зоне, уже немножко хуже. Но, с другой стороны, она ближе к работе, потому что так приходится через эту эстакаду ехать, и здесь часто бывают пробки. Поэтому примерно то на то и выйдет, может быть даже чуть-чуть лучше.
И Пресня вся в зеленоватой, и даже какие-то куски в зеленой зоне.
Интересно, что с Хамовниками у нас. Тоже зеленая зона по транспортной доступности.
Вот интересный еще слой с инфраструктурой. Сокольники в этом плане очень насыщен, прямо ярко-зеленый, особенно у метро, рядом с нашим домом. Алексеевская тоже всё здорово, всё в зеленой зоне. С Пресней надо смотреть, тоже всё в принципе очень неплохо.
Друзья, пожалуй, выбрать что-то одно будет непросто. Давайте спросим мнение эксперта.
(Беседа с экспертом)
Друзья, представляю вам Татьяну Вакуленко. Если вы вдруг не видели наше интервью с ней на канале VDT, обязательно пройдите по ссылочке и посмотрите. Татьяна, я бы сказал, лучший брокер нашей компании. Я, к сожалению, не дотягиваю до бюджетов твоих клиентов, но, тем не менее, мне твое мнение очень важно. Ты знаешь, что я сейчас продаю свою квартиру и планирую переехать в новую. Я сейчас пытаюсь определиться с районом. Скажи, пожалуйста, твое мнение, на что нужно обратить внимание при выборе района?
Татьяна Вакуленко
Так как у тебя маленькие детки, тебе лучше смотреть по районам, где есть рядом хорошие школы, садики, учебные заведения, возможно, спортивные. Если ребенок занимается хоккеем, как у тебя, тогда, конечно, нужно смотреть ближе к спортивным заведениям. Тренировки с утра происходят, насколько я знаю, и тяжело ребенку просыпаться и ехать два часа.
То есть, семейным парам, конечно, самое главное — это наличие образовательных школ, садиков, учебных заведений и спортивных секций. Также парки, потому что детки любят гулять вечером иногда.
Слушай, а есть какие-нибудь подводные камни при выборе района?
Могу сказать два подводных камня. Это соседи — первый подводный камень, а второй — это инженерия.
Это соседи по лестничной клетке.
Да.
А вот в районе что может быть?
Например, на Патриарших прудах люди покупали раньше, все хотели жить там. Но когда открыли огромное количество кафе, это на самом деле, конечно, очень многих беспокоит, и почему они там начали писать заявления все к Собянину, чтобы эти кафе работали до 11 часов. Но на самом деле они до 11 закрываются, но потом тусовка до двух часов ночи. Все равно ребята там сидят. Вот это подводные камни, о которых не говорят.
Про них и не узнаешь.
Не узнаешь, да. Подводные камни вообще нужно, когда собираешься переезжать в какой-то район, обязательно спросить, кто живет там, потому что бывают, например, стритрейсеры. Мы не знаем, что они там в каких-то районах, говорят, что их нет.
Но это можно по отзывам как-то понять.
Да, нужно поговорить с людьми, которые живут в этом районе.
А как выбор района влияет на цену покупки?
Вот как раз наличие всей инфраструктуры, какая есть в этом районе, в принципе, наверное, это основное. И самое главное — это локация в плане пробок. Есть, конечно, район Арбат, есть Фрунзенская. На Фрунзенской локация, я считаю, по пробкам самая лучшая. Большие улицы, есть несколько подъездов, набережных. В этом плане, конечно, те же Патриаршие, Арбат и даже Остоженка — они похуже, потому что там можно встать в пробку, потому что одностороннее движение. То есть нужно смотреть те районы, где есть два-три варианта, как доехать домой.
Я знаю, что ты житель Пресненского района.
Скажи, пожалуйста, на основании чего ты выбирала?
У меня самое главное — это без пробок доезжать везде. Я люблю жить рядом с офисом, фитнесом, кафешками, любимыми ресторанами моими. Ну и основное — это вид. Я фанат вида, я не могу без вида. Многие говорят, что это неважно, сразу.Нет, я каждый день завтракаю, ужинаю и смотрю на эту красоту и наслаждаюсь, глаз радуется, и мне это очень важно.
Кстати сказать, Яндекс. Недвижимость еще большие молодцы с точки зрения того, что они сделали такие оффлайн-карты, напечатанные на хорошей бумаге, бесплатно их разослали в агентства недвижимости, в том числе и у нас, и вот наглядная карта по цене. Здесь как раз можно видеть ценовые диапазоны, что где сколько стоит. Наш Сокольники — это зона между 350 и 400 тысяч рублей за квадратный метр. Нужно понимать, что здесь указана медианная цена. Еще она будет зависеть от конкретного жилого комплекса.
Город или загород?
В одном интервью меня спросили, город или загород. Я однозначно ответил город, хотя, казалось бы, 16 лет я занимаюсь загородной недвижимостью, разбираюсь в строительстве и мог бы за бюджет, который я выделяю на приобретение квартиры, купить готовый дом или построить, сделать отличную отделку и переехать туда всей семьей, и всем бы хватило места. Но есть несколько причин, почему я этого не делаю.
Во-первых, это транспортная доступность. Даже если брать ту же пресловутую Новую Ригу, если ездить на работу каждый день, на это уходит достаточно много времени.
Второй момент — это наличие социальной инфраструктуры, прежде всего, образовательной. Так как я отец двоих детей, то, конечно же, в загороде гораздо хуже и выбор школ, и досуга для детей, то есть различных кружков. Все это стоит достаточно дорого, плюс требует времени на транспорт, каждый день везти детей, потому что там они в школу пешком ходить не будут. Такие варианты, где дети могут за городом ходить пешком в школу, стоят от 80, может даже 100 тысяч рублей в месяц.
Третий момент, наверное, психологический, потому что просто так продать полностью всю городскую недвижимость и переехать за город — это решение, которое должно быть осознанным, и это достаточно рискованно, потому что все-таки загородная недвижимость хуже с точки зрения ликвидности. В загородной недвижимости нет такой стабильности, как в городской, поэтому свой плацдарм в городе должен быть обязательно.
Четвертый момент — у меня мама живет в прекрасном доме. Мы сюда часто приезжаем на выходные и сюда все равно придется приезжать навещать маму. Это хороший дом, который находится всего лишь в 20 километрах от города. Потребность побывать за городом мы здесь вполне удовлетворяем. Конечно, в мечтах все равно есть желание свой дом загородный иметь, но он, скорее всего, будет в формате дачи, причем дачи ближней. Нет желания уезжать за 50, за 100 километров. Хочется, чтобы была достаточно близкая транспортная доступность до 30 км, хороший поселок со всей инфраструктурой, ну и такой дом, который подошел бы, в том числе, и для постоянного проживания.
Если такой дом у нас появится, то, конечно, мы тогда уже и задумаемся о том, чтобы туда на постоянку переехать.
Москва — бурно развивающийся город, особенно в последнее время, когда на рынок вышло огромное количество новостроек. Сервисы по продаже недвижимости ежегодно составляют множество рейтингов районов по качеству жизни, оценивают такие критерии как экологичность, транспортная доступность, удобство для семей с детьми и так далее.
Согласно одному из последних исследований, лучшими были признаны такие районы как Строгино, Хорошёво-Мневники, Крылатское, Лианозово и Раменки. Я с радостью бы рассмотрел для переезда и эти районы, но о своих критериях отбора я уже говорил.
Таким образом, я останавливаю свой выбор пока что на двух районах: Алексеевский и Пресненский. А с конкретным районом я определюсь уже на этапе выбора жилого комплекса. Надеюсь, это видео было для вас полезно.
Пишите в комментариях свои мысли и вопросы — я отвечу на каждый из них по существу.
В следующих выпусках мы поговорим о том, как продать квартиру и выбрать жилой комплекс. Оставайтесь с нами. Это был ваш личный гайд по недвижимости и строительству VDT, новый цикл выпусков REQuest, и я, Алексей Аверьянов. Владейте, двигайтесь, творите. Пока-пока!
Ps. Не пропустите, каждый четверг на канале VDT мы проходим многоуровневый Real Estate Quest. Все публикации на эту тему будут доступны по хештегу #REquest
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]