Друзья, открываю двери своего дома и приглашаю вас в гости! Я выступлю экспертом, который презентует свою квартиру, оценивая ее достоинства и превращая возможные минусы в стойкие плюсы. А вы оцените, насколько мне удалось донести УТП этого объекта недвижимости до вас, потенциальных покупателей. Комментируйте, работа с возражениями — мой конек!
Итак, снимаем профессиональный видео-ролик по объекту недвижимости. Когда и где проводить съемки? Достаточно ли презентационного формата под приятную музыку или в кадре нужен эксперт? Какие акценты расставить и как говорить о недостатках? Готовы ли покупатели слышать аргументы и задумываться над деталями или недвижимости остается эмоциональной покупкой? Об этом и многом другом мы поговорим со мной, экспертом и по совместительству владельцем квартиры в “Доме в Сокольниках”.
Мой личный квест в недвижимости! Только мой опыт, мои действия, мои эмоции! Поехали))
Выпуск полностью можно смотреть в YouTube или здесь:
Привет, друзья! Любой объект недвижимости — это сложный продукт, раскрыть весь потенциал которого в обычном объявлении на агрегаторе просто невозможно. На помощь нам приходит видеоформат, который сейчас имеет огромный потенциал на рынке недвижимости, но мало кто из брокеров способен делать это качественно и регулярно. С недавних пор мы на канале начали делать такие обзоры. К примеру, вы можете посмотреть наш обзор дома в коттеджном поселке «Монтевиль» по ссылке. А сейчас я хочу презентовать вам жилой комплекс «Дом в Сокольниках» и находящуюся в нем мою квартиру, которую я на днях выставил на продажу. Отмечу, что именно такие экспертные ролики делаются крайне редко. И это неудивительно, снимать их очень сложно. Вы можете оценить мои первые попытки трехлетней давности, когда я пытался сделать обзор на свою же квартиру.
Здравствуйте! Меня зовут Алексей Аверьянов, и сегодня я хочу провести экскурсию по квартире в стиле арт-деко, которая находится в жилом комплексе «Дом в Сокольниках».
Забавно, не правда ли? Сегодня, надеюсь, вы сможете оценить, насколько я прогрессировал как блогер и эксперт-обзорщик с тех пор. Надеюсь, мой обзор подарит вам новый взгляд на вашу собственную недвижимость или привлечет конечного покупателя, который влюбится в мою квартиру и купит ее. С вами VDT, цикл выпусков REQuest, мой личный квест в недвижимости. Только мой опыт, мои действия, мои эмоции. Поехали!
Прежде чем перейти к квартире, несколько слов о жилом комплексе, где я живу. Дом сдан в 2010 году, застройщик компания «Донстрой», пять секций переменной этажности от 22 до 35 этажей. В комплексе 492 квартиры. Его основное преимущество — это, безусловно, локация. Дом находится прямо у метро и в пяти минутах от парка Сокольники. При этом не будет преувеличением, если я скажу, что это лучший дом рядом с парком Сокольники. Про парк не буду рассказывать детально, вы и так все про него знаете. Лично для меня его преимущество в том, что здесь есть вся инфраструктура для бега и велопрогулок. Ведь парк Сокольники плавно переходит в Лосиный остров, а его территория — это почти 5% всей территории Москвы. Я даже делал большой маршрут на велосипеде до города Королев, почти не выезжая на проезжую часть. А еще Сокольники — это, конечно же, исторически велосипедная Мекка, тут всегда можно сделать ремонт, технический осмотр велосипеда или купить какие-то детали.
А это моя любимая тропа здоровья, где я стартовал свой первый марафон в прошлом году. Здесь сделали и поддерживают в хорошем состоянии грунтовое покрытие. Сама тропа полностью проходит по лесу, так что здесь не жарко даже в самый солнечный день. А еще на всей дистанции, которая 2,8 км, сделали освещение в темное время суток. Теперь бегать можно здесь не только круглогодично, но еще и круглосуточно.
В пяти минутах от дома находится ледовый дворец «Спартак», где дочка занимается фигурным катанием, а сын ходит в хоккейную секцию. Многие родители возят сюда своих детей с другого конца Москвы, а у нас пешком можно дойти.
Близость к метро, безусловно, важный фактор при покупке квартиры. Но станции метро тоже разные. Во всяком случае, у метро Сокольники жить крайне комфортно. Помимо того, что само метро буквально в трех минутах от двери квартиры — я реально засекал, — здесь еще строится новая станция большой кольцевой линии метро Стромынка. Конечно, стройка возле дома, да еще такая грандиозная — явление крайне неприятное. Но мы уже пережили большую часть процесса, и новым жителям моей квартиры останется ждать совсем недолго. Зато это огромнейший потенциал для улучшения и без того неплохой транспортной доступности района.
Здесь еще сконцентрирован максимально возможный набор торговой, банковской и общепитовской инфраструктуры. Почти любой из сетевых продуктовых магазинов находится в пешей доступности: «Лента», «Перекресток», «Азбука вкуса», «Магнолия», «Магнит», «Дикси» и другие. Я как предприниматель еще пользуюсь услугами сразу нескольких банков, и все отделения находятся прямо вокруг моего дома: это ВТБ, «Сбер», «Газпром», «Альфабанк» и даже банкомат «Тинькоффа» есть. Про набор ресторанов и кафе я вообще молчу, на любой вкус и кошелек. А еще здесь большой выбор школ и детских садов. Школу, в которую ходит Ангелина, видно из окон квартиры.
На территории ЖК есть небольшая детская площадка. Она совсем малюсенькая по размеру, но это не так важно, потому что в парке есть огромный выбор различных площадок. Но что меня действительно смущает здесь, это вот эта парковка, потому что здесь буквально ради двух десятков машин заняли целое пространство, которое можно было бы использовать под расширение детской площадки или сделать благоустройство, поставить скамеечки сделать прогулочную зону.
Друзья, театр начинается с вешалки, а любой ЖК начинается с въезда в паркинг. Здесь по инициативе одного из жителей сделали новую систему шлагбаумов, можно установить приложение, по QR-коду специально запрограммировать, подъезжаешь к шлагбауму, он сам открывается. Раньше надо было брать карточку, открывать окно, а там может быть снег, дождь и все остальное. В новых домах стали делать более узкие парковки. Я был в некоторых новых ЖК, смотрел паркинги, которые там находятся. Конечно, сейчас пытаются максимум выжать из той площади подземной, которая есть. Уже не делают такие широкие проезды, широкие места. Здесь, конечно, такая парковка буржуйская, можно сказать.
Несмотря на то, что машино-места стоят достаточно дорого, все равно без них невозможно. Это, конечно, совсем другой уровень комфорта. Ты приехал, неважно, какая погода, особенно у нас здесь совсем недалеко вход в подъезд. И самое интересное, что лифт сразу с паркинга поднимается на этаж.
Наличие автомойки в жилом доме, прямо в подземном паркинге, это реально преимущество, потому что ты приехал на машине, если здесь свободно — просто заехал, отдал ключи. Если нет — поставил рядом, отдал ключи, и можешь за ними вернуться уже позже, оплатить даже позже. И твою машину уже поставят на свое машино-место. Самое интересное, что я любитель велосипеда, и когда по бездорожью проедешь, то можно и свой велосипед еще помыть. Прямо заехал в паркинг, поставил велосипед, по-моему, 150 или 200 рублей, его обдали — и все, как новенький.
Сейчас в новостройках уже делают входные группы, идет целая борьба между застройщиками по тому, кто лучше сделает, у кого лучше и интереснее будет дизайн. Здесь застройщик 10 лет назад сделал очень неплохой дизайн, и эта входная группа, наш подъезд, интересен тем, что есть место, где могут посидеть гости, которые раньше времени пришли или курьер подождать. А еще здесь есть круглосуточный консьерж, который также примет посылку от курьера, закажет пропуск, может сделать какие-то другие вещи. А самое главное, что здесь подъезд все время под присмотром.
На самом деле, очень удобный лифт, в него можно въехать прямо на велосипеде, и так же из него выехать.
Из подъезда или из паркинга мы попадаем прямо на этаж. Здесь находится лифтовый холл. Во-первых, у нас три лифта, во-вторых, на площадке всего три квартиры. Я говорил про то, что есть некая пятая секция, в которой на этаже семь квартир. Это, конечно, совсем все по-другому. У нас здесь тихо, спокойно. Самое интересное, что этот как раз блок, в котором находится только наша квартира. Несмотря на то, что у нее есть определенный метраж, по факту это все пространство наше. Здесь стоят наши велосипеды, самокаты. Очень удобная тележка для продуктов, можно прямо из паркинга все загрузить и поднять на этаж. Здесь мы сделали такой шкафчик для обуви, достаточно просторный, все это лежит здесь, вне квартиры, никто это ничего не берет. Вот ключики сделали, но ими никто не пользуется, потому что все спокойно.
Про мусор. Несмотря на то, что дом современный, сделан мусоропровод. Но он, во-первых, находится в отдельном помещении, за герметичной дверью, то есть никакого запаха, дискомфорта абсолютно нет. А еще самое интересное, если уже вечер и вам лень идти даже до мусоропровода, можно просто оставить мусорный пакет рядом с дверью, и несколько раз в день приходит уборщица и его забирает, просто он исчезает.
Из лифтового холла мы попадаем непосредственно в прихожую квартиры. Она достаточно просторная, это определено тем, что здесь очень большая глубина этажа, а еще здесь стоят такие четыре пилона, комнаты уже выдвинуть сюда невозможно было. С одной стороны, это пространство занимает 20 квадратных метров. С другой стороны, собираясь здесь с утра, мы не толкаемся, и этой площади достаточно, чтобы четыре человека спокойно могли одновременно собираться.
А дальше очень несложно сориентироваться, потому что левая часть квартиры — это кухня и гостиная, и правая — две спальни . Пространство гостиной мы решили не отделять от пространства кухни и столовой. Здесь в общей сложности около 60 квадратных метров, и действительно это семейное место. Во-первых, здесь стоит огромный диван П-образной формы, но чаще всего он у нас находится в разложенном состоянии. Вот так он выдвигается, здесь такое целое лежбище котиков, можно спокойно смотреть телевизор всей семьей. Часть гостиной — это рабочая зона, которая находится в эркере с прекрасным видом, особенно ночью. Зона столовой и зона кухни.
Кухня, несмотря на то, что не находится в отдельном помещении, но она закрыта от гостиной стеной. Тоже П-образной формы. Если помните, был выпуск, где я готовил кайзершмаррн, как я достаточно быстро здесь все это делал и оперировал, очень удобно, на расстоянии вытянутой руки мойка, готовка, можно порезать что-то, холодильник, все приборы. Очень эргономичное пространство. Самое интересное, что сидя на диване, не видно, что здесь происходит.
Дизайн кухни во многом предопределил весь дизайн квартиры. Мы сначала определились с этим сочетанием белого, черного и дерева, и дальше уже это определенное влияние произвело и на другие помещения, в том числе выбор этих панелей из оливы — мы решили сделать пол полностью из оливы. Здесь есть большой стол, который в сложенном состоянии на шесть человек, его можно разложить, и он получается на восемь. А так, по большому счету, и 10 человек может сюда сесть. Пространства достаточно, чтобы какие-то застолья делать, что у нас, в России, в принципе любят. Пойдемте дальше.
Переместимся в спальный блок. Здесь две комнаты: одна взрослая спальня и другая детская. Говорят, что спальня большой быть не может. Мы склонны так же считать, поэтому мы пожертвовали гардеробной комнатой, которая потенциально могла располагаться здесь. Вместо нее сделали такой красивый шкаф, в результате чего у нас образовалось такое огромное пространство для спальни. Окна выходят на восток, здесь встает солнце. Это не совсем комфортно, когда просыпаешься, и тебе в глаза солнце светит. Поэтому мы сделали такие блэкаут-шторы. Ни ночью никакого света нет, и с утра абсолютная темнота.
Мы 10 лет назад делали ремонт в этой квартире, тогда была мода на такие многоуровневые потолки. Сейчас я считаю, что это дурной тон, и даже некий признак морального устаревания недвижимости, о чем я говорю и критикую многих собственников, кто так сейчас продолжает делать. Тем не менее, в нашей квартире, я считаю, мы сделали это очень качественно. Конкретно в нашем помещении такая форма потолков все равно остается актуальной. А теперь давайте пройдем в детскую комнату.
Когда мы делали ремонт, у нас еще в планах даже не было сына, у нас была дочка, поэтому эта комната имеет такие цвета и мотивы. Это и есть причина, почему мы продаем квартиру, потому что этой комнаты для двух разнополых детей уже недостаточно. Комната очень просторная, здесь есть место, где поспать, позаниматься спортом, где сделать домашнее задание, а еще она очень светлая, потому что здесь расположено такое огромное почти панорамное окно. Как жалко продавать эту квартиру!
Еще пару слов хочу сказать про окна в этой квартире. Здесь мы полностью поменяли все окна во всех комнатах. Дело в том, что застройщик установил какие-то стандартные стеклопакеты, которые нас не устраивали ни по внешнему виду, ни по энергоэффективности. Мы решили их поменять. Очень даже об этом не жалеем. Конечно, потрачено было очень много денег. Во-первых, площадь остекления очень большая, во-вторых, просто чтобы поднять эти огромные окна, нужно было вызывать грузовой лифт, опускать его на этаж ниже, и на крыше лифта поднимать эти окна. По-другому они просто в квартиру попасть не могли. Я думаю, что будущий собственник должен будет это оценить.
В квартире два санузла. Сейчас мы посмотрим основной санузел. Здесь просторная столешница с двумя раковинами и огромная угловая ванная. Может, вы видели, как дети резвились у меня здесь, когда мы снимали специальный выпуск про пенный брандспойт. Места, в принципе, очень много. Тоже просторно, светло. И здесь есть еще такое техническое помещение, которое обязательно нужно. Здесь стиральная, сушильная машина и наша доска с магнитиками, которая у нас не хранится на холодильниках, потому что холодильники встроены, и сделали такое специально отведенное место, ее можно из квартиры легко поднять и вывезти. Или, если вам понравилось, мы доску вам оставим, но магнитики заберем.
***
Друзья, меня удивляют собственники, которые пытаются как-то скрыть явные или даже скрытые недостатки, которые могут выползти потом. Я не из таких, поэтому я должен объективно смотреть на вещи. В частности, у нас, например, здесь есть небольшая проблема с полом. Со временем он немного рассохся, появились щели, где-то есть царапины, неровности. Мы это осознаем, понимаем. Более того, у меня, наконец-то, появилась компания, которой я могу доверять любые половые вопросы. Это компания «Пол вам в дом». Более того, я вызывал сюда технолога, который сказал, что вариантов вылечить эту проблему нет, скорее всего, нужно будет полностью менять пол.
Алексей Аверьянов
Друзья, как я и говорил, у нас есть проблема определенная с полом, поэтому позвал специалиста. Это Константин из компании «Пол вам в дом». Мы сейчас пройдемся и посмотрим, что можно сделать по демонтажу и сколько это будет стоить.
Константин
Здесь нарушена технология.
То есть недостаточный зазор?
Да, похоже, недостаточный зазор. Скорее всего, внизу плитки есть выступ какой-то, в который она уперлась. Здесь упор, почему такой компенсатор сделан, понятно, маленький, конечно. Он здесь поднялся хорошенько. Ситуация, конечно, не очень хорошая, потому что наверняка новому владельцу не понравится эта лодочка.
Естественно.
Скорее все-таки на придирчивого потребителя под снос.
Я понимаю. И вряд ли мы уже оливу будем класть, потому что ее выбор очень маленький. Это сохранить удастся? В плане того, что обои не отойдут?
Если брать плинтус не меньшей высоты, можно поверх плинтуса прорезаться малярным ножом, и отрыв не будет вызывать уже…
Понятно, но тут достаточно высокий плинтус, придется еще поискать тоже.
Десятка, по-моему.
Или восемь.
Ну да, восьмерка. Не проблемный плинтус, восьмерка без проблем.
Здесь, насколько я помню, не очень смогли выровнять, и они начали что-то здесь колхозить.
А это отклеилось, поэтому…
Починка, да?
Да. Здесь, теоретически, если все переделывать, я думаю, что и плитку можно переложить, и убрать эту задумку дизайнера. Она на самом деле оказалась ни к чему.
Тут разные высоты, видимо, плиточник накосячил.
Это? Ну да. Думаю, надо это все убирать, делать обычный переход.
А у вас есть возможность сделать комплексную работу? С точки зрения того, что нужно шкафы эти разобрать, собрать. Это достаточно сложные, с тяжелыми дверьми.
Да, это реально. Среди наших паркетчиков есть те, кто занимается сборкой мебели.
Нам нужно составить смету, точно определиться с материалом, понять, сколько у нас это займет по времени. Дальше два варианта: либо мы это делаем сами или сам заказчик уже делает, мы ему передаем.
Сейчас мы тогда замеряем площади, я себе пометки сделаю, что необходимо учесть в смете.
Хорошо. Супер, спасибо.
Что мы можем сделать? Мы можем посчитать сумму, которую ребята выставят за демонтаж и монтаж нового пола, и просто скинуть ее. На самом деле, каких-то моментов, с которыми невозможно было бы жить, их здесь нет. Мы спокойно живем и не испытываем какого-то дискомфорта. Но я понимаю, что человек, который покупает квартиру, хочет, чтобы было все плюс-минус идеально, ну или недалеко от идеала. Поэтому мы, как строительная компания, плюс с таким подрядчиком профессиональным и опытным готовы в цену этой квартиры сделать просто новый пол, который будет идеально ровным по всей квартире. Я думаю, покупатель это оценит. Более того, если здесь вдруг какие-то найдутся другие недостатки, естественно, мы их все обсудим. Но, по-моему, сейчас вроде как все здесь окей, ничего здесь переделывать не нужно.
Друзья, мы рассматривали варианты перепланировки. Потому что в крайнем случае, если нам не удастся продать квартиру, мы будем переделывать ее в четырехкомнатную. И я понимаю, что скорее всего, в этом метраже покупатели потенциальные будут рассматривать такую квартиру как именно четырехкомнатную. Какие здесь возможны варианты? У нас свое архитектурное бюро, и дизайнер-архитектор придумал два варианта, как сделать из этой квартиры четырехкомнатную.
Первый вариант, мы просто это пространство гостиной отделяем и делаем здесь хозяйскую спальню, будет огромная классная хозяйская спальня со своим блоком гардеробной комнаты. Здесь стена сносится. В принципе, остается достаточно пространства, чтобы оставить такую студию в виде кухни, столовой и гостиной. Естественно, диванчик будет чуть поменьше.
И второй вариант, когда мы оставляем кухню, делаем вход отсюда, выделяем спальню у окна, и оставляем чуть больше пространства под гостиную и столовую, которая остается в размере 30 квадратных метров. Оба варианта абсолютно проходные, без переноса мокрых точек, и их можно будет спокойно узаконить. И таким образом абсолютно легально квартира из трехкомнатной превращается в четырехкомнатную.
Так, друзья, пару слов про инженерию в этой квартире. Особенность в том, что мы здесь установили приточно-вытяжную вентиляцию. Я аллергик, и для меня это очень важно. Когда идет весна, цветение, у нас закрыты все окна, при этом воздух в квартире обновляется несколько раз за день. Я хочу показать, как несложно меняется фильтр. Как раз подошло время его замены.
Надо ее отключить. Процесс такой, скучный. Нужно открутить такие четыре болта без какого-либо специального инструмента, снять крышку. Вот вы можете посмотреть, сколько всего не залетело в квартиру. Менять нужно примерно раз в два месяца. Все, вуаля.
Все, фильтр поменяли. Теперь еще немного о кондиционерах. Здесь стоит сплит-система, но это именно инверторные кондиционеры, они установлены в каждой комнате и грамотно сделаны с точки зрения того, что во-первых, подача воздуха от этой точки идет прямо сюда, и сами кондиционеры не дуют ни на кровати, ни на диваны, можно спокойно сидеть и не чувствовать холодный воздух. Самое интересное, здесь такой классный ночной режим, очень тихий, очень спокойный, вообще не слышно, но при этом очень прохладно и хорошо.
Вполне распространенная сейчас вещь, но 10 лет назад ставили редко: это фильтр воды с функцией обратного осмоса, еще с дополнительным баком, всегда воды хватает, чтобы в кастрюлю налить литров пять, в чайник налить.
Красивейшие закаты. Всегда разнообразные, и вид на ночной город — это то, что действительно не хочется отдавать вместе с этой квартирой. Но действительно нужно двигаться дальше, мы попробуем найти что-то не хуже, чем то, что у нас есть сейчас. А на закат можете посмотреть.
Купить эту квартиру мне очень помогли мои родители, за что я всегда буду им благодарен. Это место всегда будет связано для меня с самыми светлыми воспоминаниями, ведь здесь выросли мои дети. Но пришла пора двигаться дальше. В следующих выпусках смотрите, как я буду выбирать новую квартиру. А на сегодня всё. Напишите, насколько вам понравился формат такого презентационного ролика, поделитесь в комментариях ссылками на аналогичные ролики с экспертными презентациями недвижимости, которые вам запомнились. Это был ваш личный гайд по недвижимости и строительству VDT, и я, Алексей Аверьянов. Владейте, двигайтесь, творите! Пока-пока!
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]