Ну что ж, квартира для покупки выбрана! Мы с семьей прошли большой путь, на ваших глазах решали этот непростой квест на протяжении последних нескольких месяцев. Спасибо всем, кто был рядом и голосовал, комментировал мои шаги. Сегодня вы узнаете, на каком комплексе я остановил свой выбор и почему.
Я искренне стремился, чтобы мой выбор был основан не столько на эмоциях, сколько на рациональной оценке вариантов. Покажу вам таблицу с множеством критериев и весов, учитывающую субъективные потребности моей семьи и стоимость квадратного метра в рассмотренных жилых комплексах. Остановлюсь на каждой цифре и буду рад, если моя логика поможет еще кому-то принять взвешенное решение. Этот анализ во многом и определил мой выбор.
Расскажу о стратегии выбора этажа. Проверю транспортную доступность от будущего дома до офиса на велосипеде. Проеду по МЦК и поделюсь успехами в продаже своей квартиры в Доме в Сокольниках.
Квартира забронирована, но квест еще не окончен. В следующем выпуске мы встретимся с дизайнером, чтобы составить ТЗ на дизайн-проект. Подпишитесь на канал, чтобы быть в тренде!
Выпуск полностью можно смотреть в YouTube или здесь:
Друзья, привет! Это цикл выпусков request на канале VDT, и я — Алексей Аверьянов. Здесь я не только показываю то, как купить хорошую квартиру, но еще и демонстрирую это на своем собственном опыте. В предыдущих эпизодах мы посетили с вами ЖК «Серебряный фонтан» и «Сердце столицы». Пришло время принимать финальное решение. Как вы уже поняли, я сижу напротив «Сердца столицы», и это мой финальный выбор. Почему выбор остановился именно на этом жилом комплексе? Об этом вы узнаете в этом эпизоде. Поехали!
Друзья, помните таблицу, которую мы рассматривали, когда выбирали район. После этого выпуска было достаточно много вопросов к ней. Я еще раз хочу к ней обратиться уже при выборе ЖК. Напоминаю принцип работы. Мы определяем те параметры, которые нас интересуют. Их может быть любое количество. Определяем их вес, то есть составляем некую систему ценностей лично для нас. Выбираем жилые комплексы, которые попали в шорт-лист. Назначаем им баллы и перемножаем вес на баллы, получаем некий итоговый балл. Далее суммируем баллы, получаем совсем итоговый бал по каждому жилому комплексу.
Я такую таблицу составил и при выборе ЖК. Я вам ее чуть позже продемонстрирую. Ушло у меня на это очень много времени, потому что реально здесь нужно в себе конкретно покопаться, понять, какие веса всё-таки расставить. Мы должны купить как можно больше баллов за как можно меньшие деньги. Здесь такой простой пример. У нас по количеству баллов вырвался в лидеры ЖК №1. У него 208 баллов. ЖК-2, ЖК-3 у нас набрали по 198 баллов. Если смотреть по стоимости баллов, то с ценой 300 тыс. рублей за кв. метр ЖК-1 получается в аутсайдерах. Там баллов больше, но и покупаем мы их сильно дороже. Здесь два ЖК с одинаковыми параметрами, но получается так, что в лидерах ЖК-3, потому что у него условно на 10 тыс. рублей стоимость за кв. метр меньше.
Это, на самом деле, очень классная психологическая история после того, как вы в себе реально покопались, определили эти веса и расставили баллы. Вы потом не будете сожалеть, когда, например, выбрав этот ЖК, какой-нибудь параметр один у вас будет всё равно семь баллов. Он будет хуже, чем у другого. Но вы понимаете, что пошли на это ради того, что есть другие параметры, которые перевешивают. Теперь давайте посмотрим конкретно на мою таблицу, которую я составил по двум жилым комплексам.
Вот финальная таблица, которая у меня получилась. Я сюда на всякий случай для сравнения взял еще текущий мой дом в «Сокольниках» и два ЖК — «Серебряный фонтан», который мы посетили, и «Сердце столицы». Вот те факторы, которые для меня имеют особую важность, по которым я эти жилые комплексы сравнивал. В четвертом эпизоде мы часть из них обсуждали. Здесь мы как раз дадим им оценку.
1. Застройщик, вес фактора — девять. «Дом в Сокольниках» — десятка. «Донстрой» — компания известная в премиальном сегменте. «Серебряный фонтан» — девятка, потому что «Эталон» всё-таки для них это первый ЖК такого бизнес-класса. Они строили достаточно много в Питере, но всё-таки похвастаться своим портфолио, каким может похвастаться «Донстрой», пока они не могут, поэтому девятка.
2. Срок сдачи. Здесь вес фактора — десять, потому что я сейчас живу в квартире и ее продаю. Мне нужно как можно быстрее заселиться, поэтому я не могу ждать несколько лет. Здесь такие большие различия, потому что «Дом в Сокольниках» — десятка — он готов, и в нем можно жить. «Сердце столицы» — девять, потому что корпуса уже сданы. «Серебряный фонтан» — шесть, потому что сдача того корпуса, в котором я планировал и рассматривал квартиру, сдача в марте 2020 года.
3. Функциональность планировок, вес фактора — девять. Важная история, потому что мы платим за квадратные метры, но нужно их приводить к функционалу. «Дому в Сокольниках» я поставил оценку шесть. «Серебряный фонтан» — девять, потому что там есть в наличии очень классные шестикомнатные квартиры. «Сердце столицы» — восемь, потому что ограничивать выбор в таком ЖК четырехкомнатными квартирами, я считаю, было бы неправильно. Мне там реально не хватает одной комнаты.
4. Управляющая компания — фактор очень важный. Ставлю ему восьмерку. «Дом в Сокольниках» — оценка восемь. Я здесь живу, понимаю, на что эта компания способна, какие у нее плюсы, минусы. «Серебряный фонтан» — я ставлю семь баллов, потому что опыта у управляющей компании от «Эталона» в этом сегменте не было. Посмотреть пока не на что в отличие от того же ЖК «Сердце столицы», где уже определена управляющая компания. Там одна из самых низких ставок за эксплуатацию, которая включает в себя достаточно много всего.
5. Дальше у нас идет паркинг. Весь фактора — шесть. Фактор важный, но не такой ключевой. В «Сокольниках» ставлю девять. Очень удобный паркинг. Лифт спускается прямо в него. «Серебряный фонтан» чуть-чуть похуже. «Сердцу столицы» я ставлю семерку по двум причинам. Первая — это что в паркинг не спускается лифт с этажа, нужно менять лифт. Второе: он раза в полтора или на 40% дороже, чем паркинг в «Серебряном фонтане».
6. Внутренняя территория. Я, когда рассматривал «Серебряный фонтан» и «Сердце столицы», хотел, чтобы было много пространства внутри под охраной. «Серебряный фонтан» — ставлю семь баллов. «Сердце столицы» — десять баллов, потому что это действительно огромнейшая территория. Плюс, это не кварталы, а дома на значительном расстоянии друг от друга. Плюс, есть сама набережная. По внутренней территории «Сердце столицы» — беспрецедентный жилой комплекс.
7. Внутренняя инфраструктура — наличие магазинов. «Сердце столицы» тоже получило в этом плане десять баллов, потому что секцию, которую мы выбрали, там можно прям на лифте спуститься в торговый центр, «Перекресток», то есть можно прям в тапочках буквально идти за продуктами.
8. Вид из окна, вес фактора — восемь. У «Дома в Сокольниках» — десятка в этом плане. «Серебряный фонтан» — шесть, потому что квартира, которую мы выбрали, выходит во двор. Достаточно близко здания. В «Сердце столицы» — девять, потому что с одной стороны вид на воду, Москва-реку, с другой стороны — двор. Не десятка, потому что через Москва-реку есть огромная промышленная зона, которая будет активно застраиваться в ближайшие года четыре-пять. Мы будем лицезреть стройку, но, слава богу, она будет идти не у дома.
9. Транспортная доступность до работы, вес фактора — десять так же, как и при выборе района. «Сердце столицы» в этом плане десятка, потому что можно на велосипеде проехаться…
***
Можете посмотреть, как я это сделаю прямо сейчас. Друзья, поскольку мне во всем надо убедиться на собственном опыте, я хочу замерить, сколько пройдет времени, пока я доберусь от «Сердца столицы» до своего офиса. Я специально приехал сегодня на велосипеде, взял камеру GoPro, чтобы запечатлеть этот маршрут в ускорении. Стартуем! Я специально решил поехать не в спортивном костюме, а в джинсах, потому что хочу попробовать, как можно будет доехать до офиса, насколько я вспотею, насколько это будет трудно. Здесь, например, горка уже пошла. До метро я уже доехал. Три с половиной минуты всего. Вуаля, получилось девять минут и 2,4 километра. Мне кажется, это мечта любого предпринимателя за 10 минут в одну сторону добираться до работы и еще не зависеть от автомобиля. Сейчас я трачу на дорогу около двух часов в сутки. Здесь будет всего 20 минут. Представляете, час сорок появляется дополнительного времени, которое можно использовать для семьи, для развития бизнеса, для чего угодно.
10. Парк в пешей доступности, тоже эта оценка взята из оценки районов, но здесь уже характеристика самого жилого комплекса. У «Дома в Сокольниках» остается десять. У «Серебряного фонтана» — восемь, потому что несмотря на то, что есть пешая доступность до парка «Сокольники», но ты входишь в самую отдаленную часть. «Сердцу столицы» всё-таки поставил восемь. Недалеко находится парк «Фили», но пешком туда сейчас дойти достаточно сложно. На велосипеде будет проще. Восемь поставил с таким запасом, потенциалом, когда сделают набережную, мост через Москва-реку, чтобы было ближе до парка. Восемь еще и за внутренние территории и набережные, которые уже существуют.
11. Транспортная доступность на общественном транспорте, вес фактора — семь баллов. «Дом в Сокольниках» — у метро. Беспрецедентная транспортная доступность. Десятку ставлю. У «Серебряного фонтана» восемь, потому что всё-таки до метро около 500-600 метров идти. «Сердце столицы» — семерка. Метро есть, но немножко подальше. Это МЦК, не совсем удобно, но транспортная доступность хорошая.
12. Школы и сады, вес фактора — девять. «Дом в Сокольниках» — восьмерка, как и «Серебряный фонтан». Там в пешей доступности обычные муниципальные школы с нормальным рейтингом. «Сердцу столицы» поставил девять, потому что планируется школа прямо на территории комплекса.
13. Фитнес с бассейном, восьмой вес фактора. Оценки соответственно семь, восемь, десять. В «Серебряном фонтане» есть несколько фитнес-центров с хорошим бассейном. В «Сердце столицы» — это «X-Fit», который в самом ЖК, то есть можно не выходя на улицу попасть в фитнес-центр с большим бассейном.
Итого у нас получились итоговые суммы всех баллов. Как я вам говорил, нужно сопоставить это с ценой за квадратный метр. Я вывел цену за квадратный метр, соответствующую шестому этажу. Тому этажу, который я выбрал и в «Серебряном фонтане» и в «Сердце столицы». Что у нас получилось? У нас получилось один балл в «Доме в Сокольниках» стоит 366 рублей. Один балл в «Серебряном фонтане» стоит 289 рублей. И 272 рубля, во-первых, самое большое количество баллов, и самое лучшее соотношение стоимости одного балла получилось в «Сердце столицы». Именно по этой причине мы свой выбор остановили именно на нем.
Выбор этого жилого комплекса я сделал самостоятельно, пока мои дети и супруга находились в Новороссийске. Конечно же, у нас семья — единый организм. Все должны утвердить этот выбор, поэтому прямо сейчас мы отправляемся в жилой комплекс «Сердце столицы», чтобы посмотреть на инфраструктуру и квартиру, которую мы выбрали.
Алексей Аверьянов: Ребята, проверим на прочность эти детские площадки в «Сердце столицы».
Ангелина: Смотри, это специально для детей сделали, чтобы дети доставали. Для разных возрастов. Кто повыше, тот здесь хватается, кто пониже, здесь хватается.
Алексей Аверьянов: Ребята, вы обследовали все площадки детские. Как у вас впечатления?
Дети: Не все.
Алексей Аверьянов: Не все? Хорошо.
Андрей: Роллердром.
Алексей Аверьянов: На роллердром мы пойдем. Я про детские площадки. Как у вас впечатления от детских площадок?
Дети: Хорошо.
Ангелина: Это будет что?
Алексей Аверьянов: Кухня. Здесь большой зал. Идите из окна посмотрите.
Ангелина: Река!
Алексей Аверьянов: Это Москва-река, конечно. Ты всё распланировала уже?
Ангелина: Да. Тут будут три комнаты или нет?
Алексей Аверьянов: Три окна, три комнаты можно сделать. Видите, вот торговая галерея.
Хочу с вами поделиться своими изысканиями относительно того, на каком этаже стоит выбирать квартиру. Мы в «Сокольниках» жили на 13 этаже, а в ЖК «Сердце столицы» и в ЖК «Серебряный фонтан» мы рассматривали квартиру на шестом этаже. Это неслучайно. Я провел некий анализ, насколько прирастает к стоимости каждая квартира с переходом на каждый последующий этаж. Получилось так, что после шестого этажа, например, в ЖК «Сердце столицы» та же самая квартира стоит примерно на 480 тысяч рублей дороже, а в «Серебряном фонтане» и того больше, где-то в районе 950 тысяч рублей за каждый этаж. Разница между шестым и восемнадцатым этажом составляет, умножить легко, 12 на 500 тысяч рублей, это шесть миллионов рублей. Я поднялся и на 18 этаж, посмотрел, сравнил с тем, что есть на шестом этаже и понял, что не готов переплачивать шесть миллионов рублей за эту дополнительную высоту. В ней большого смысла тоже нет. Шестой этаж достаточен для того, чтобы быть относительно высоко от детских площадок, шума дороги, но при этом у тебя уже этой высоты достаточно для того, чтобы смотреть на ту же реку, потому что с 18 этажа она выглядит совсем с другим ракурсом. Уже ты на нее смотришь, она какая-то маленькая. Самое интересное, что, когда вы будете в последующем продавать квартиру, задумайтесь, сможете ли вы этот вид продать на шесть миллионов дороже. Дело в том, что при вторичной продаже уже будет немножко теряться эта разница в стоимости. Здесь продажи целенаправленно ведет застройщик. Он выстраивает свою ценовую политику. При вторичных продажах будет человек выбирать из того, что есть. Квартира на 18 этаже и квартира на шестом при прочих равных будет потенциальным покупателем рассматриваться в более усредненном виде, чем на старте продаж и на первичных продажах.
Пока мы здесь осматриваемся с новой квартирой в новом ЖК, я хочу вам пару слов рассказать о том, что же происходит с продажей моей квартиры, которую я показывал достаточно подробно в эпизоде номер три. Если не смотрели, обязательно посмотрите. В августе была так себе активность. Было всего два показа. За неполный сентябрь прошло уже три показа. К сожалению, этой активности недостаточно, потому что скоро уже подходит время окончания бронирования. Нам надо усиливать маркетинг. Как я говорил, одно из основных направлений маркетинга — это работа с соседями. Я пробовал делать «открытый показ» в августе. Делал соответствующие объявления в подъезде. К сожалению, мало кто на это среагировал, потому что в августе очень многие уехали в отпуска. Может быть, не все проходят эти стенды и не обращают на них внимание. Сейчас я сделал еще один упор на соседей. У меня так получилось, что удалось достать всю базу нашего жилого комплекса с фамилиями отчествами собственников. Я планирую сделать им персональную рассылку с обращением лично от меня. Это добавит определенный траст, что к ним обращается не кто-то с улицы, а реально сосед, который живет с ними в одном и том же комплексе.
Почему я такой делаю упор на соседей? Потому что очень узкий рынок, очень специфический комплекс. Очень рассчитываю я на то, что будут рассматривать покупку квартиры арендаторы, которые живут в этом же доме, планируют, может быть, купить квартиру, или кто-то приходил в гости в этот дом к собственникам текущим и, наверное, интересовались покупкой. Они могут донести эту информацию до своих друзей. Кто-то, может быть, своих родственников хочет переселить поближе к себе, или просто кто-то под расширение, у кого-то двушка, хотят купить трехкомнатную квартиру. Они так же выросли, как и мы из своей квартиры.
Еще один упор — на профессиональное сообщество. Мы в рамках нового нашего подразделения Open Sales будем очень активно делать брокер-туры по квартирам, где мы занимаемся управлением продажей. В городе, к сожалению, это не так развито, как в загороде. В загороде на наши объекты приезжают 50-60 брокеров из различных агентств. В городе затащить кого-то на показ своей квартиры без клиента практически невозможно, поэтому, пользуясь случаем, приглашаю вас, уважаемые агенты, посетить мою квартиру. Если у вас есть клиенты, если у вас нет клиентов, но вы работаете с этим районом или с этим бюджетом, более того, если вы являетесь региональным профессионалом и работаете в другом регионе, не в Москве, вам достаточно просто передать вашего потенциального покупателя. Мы его сопроводим здесь сами, встретим, покажем и обязательно выплатим часть комиссионного вознаграждения. Наш принцип работы 50 на 50 от комиссии. Комиссия достаточно большая. Я уже говорил в предыдущих выпусках. Обязательно обращайтесь. Вы можете скачать презентацию по ссылке. Презентация небрендированная, то есть вы ее можете спокойно отправлять любым своим потенциальным покупателям и приглашать их на просмотр квартиры.
Мне всё-таки стало интересно, докуда доходит Шелепихинская набережная, потому что соединение ее с Москва-Сити, это очень важный момент в развитии набережной. Дело в том, что тогда ЖК «Сердце столицы» будет соединен напрямую с Краснопресненской набережной, а оттуда можно уже по всей Москва-реке до самого центра доехать через всю Москву. Этот самый сложный кусок, переход Шелепихинской набережной к Москва-Сити. Здесь замешана целая куча транспортных узлов: и железнодорожная ветка, и выезд на дублер Кутузовского проспекта. Сейчас хочу посмотреть, как здесь ведутся работы, и насколько близко к их окончанию, потому что говорят, что к следующему году здесь планируется всё это завершить. Так набережная, если это строительное барахло убрать и мусор почистить, выглядит очень приятно, тихо, спокойно и очень зелено. Конечно, когда будут всё благоустраивать, я думаю, что много деревьев попилят. К сожалению, дальше я пройти не смогу, но судя по тому, что работы идут, я надеюсь, что до конца года они завершатся, можно через несколько месяцев приехать и посмотреть, как здесь прогресс идет, и насколько далеко уже продвинулись.
Вот информационный щит, который говорит о том, что идет строительство многоуровневой транспортной развязки на пересечении северного дублера Кутузовского проспекта и Шелепихинской набережной. Завершится оно в четвертом квартале 2019 года. Ждать осталось недолго уже, уже близко.
К моему стыду, я ни разу не ездил по МЦК, хотя его открыли уже несколько лет назад. Сегодня я это опробую, потому что как раз метро Шелепиха в том числе и одна из станций МЦК. Сегодня поеду вместе с велосипедом, потому что в метро нельзя, а в МЦК на велосипеде можно. Хочу доехать до Лужников, посмотреть, если хочешь на велосипеде покататься, как от Шелепихи можно выехать.
Друзья, поездочка очень комфортная. Заняла всего 10 минут. В общей сложности, 15-20 минут можно от дома доехать до Лужников. Пожалуйста, здесь все просторы для велопрогулок. Ехать на МЦК очень комфортно. Есть специальные места, где можно установить велосипеды. Везде широко. Даже в выходной день не очень много народу.
Ну что ж, произошло очень важное событие. Квартира забронирована. Теперь появилась еще большая мотивация поскорее продать текущую квартиру. В следующем выпуске я вас жду, чтобы рассказать о том, как подступиться к дизайн-проекту квартиры, определиться с инженерией. Если вы планируете делать в ближайшее время отделку, то обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить следующий выпуск. Ведь там мы будем разбирать стилистические решения, определяться с функционалом планировки, беседовать с дизайнером и инженером. Это будет нереально интересно. Я планирую собрать очень много фишек по отделке и применить их на этой квартире. С вами был Алексей Аверьянов. Владейте. Двигайтесь. Творите. Пока-пока!
Хотите купить мою квартиру в ЖК «Дом в Сокольниках»?
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | Vkontakte
Подразделения компании:
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]